Jaka będzie średnia cena m2 mieszkania w K-cach w IV kw '09

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 28 października 2009, o 20:23

Moim zdaniem, z uwzględnieniem projektu przy Miłej średnia cena na 15 października wynosi 4.850 zł/m2. Z przykrością stwierdzam więc, że nie doceniłem rynku i jego potencjału. Stawiałem na 4.500 zł/m2.
Być może ktoś sobie zada trud i "przeczesze" inwestycje z listy?

michal_ck · Post autor: **michal_ck** » 31 października 2009, o 23:40

To i tak lepiej ode mnie. Ja 3.600 PLN dawałem

Ale bardziej mną chyba fantazja kierowała...

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 2 listopada 2009, o 10:31

Zobaczymy, kto wygra w przyszłym roku. W styczniu odpalimy kolejną edycję. Ciekawe, czy też będzie taki rostrzał jak w bieżącym roku...

hey · Post autor: **hey** » 2 listopada 2009, o 20:28

To kiedy dokładnie to rozstrzygnięcie? Bo bym sie już napił...

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 2 listopada 2009, o 20:55

Po 15 listopada.

gery_pery · Post autor: **gery_pery** » 3 listopada 2009, o 11:37

No to sie zaczyna.....:

http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,721 ... zawie.html

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 3 listopada 2009, o 11:42

Taaa, się zaczyna, zobaczymy efekt. Może się wypowiesz w sprawie średniej ceny w tym roku w Kielcach, bo wszystkim już umknęło twoje 3.500 i 3.100 zł/m2 w przyszłym roku?

Kwasek · Post autor: **Kwasek** » 3 listopada 2009, o 13:06

Obecna sytaucja na naszym runku czesto bywa patowa i chora co w dluzszej perspektywnie czasu pociagnie za soba spadki cena miekszan przynajmniej na rynku wtornym. Obecnie przecietny sprzedajacy chcacy kupic nowe podkreslam NOWE mieszkanie oczekuje ze sfinansuje jego zakup w 70-80% sprzedajac swoje stare (20 letnie mieszkanie) podkreslam STARE. Teraz jedyne pytanie kto moze dluzej czekac kupujacy czy sprzedajacy

Pozdarwiam

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 3 listopada 2009, o 13:31

To nie ten wątek, ale zobrazuję sytuację przykładem warszawskim: jeśli sprzedaję, średnio, 14-15 mieszkań miesięcznie na jednym projekcie, podczas gdy rok temu sprzedawałem 2-3, to kto będzie czekał? W obecnej sytuacji nie mam obaw, a o przyszły rok już zupełnie się nie martwię, bo podaż będzie jeszcze mniejsza, a ceny na tym samym poziomie. Ponadto zawsze jest taka grupa, która potrzebuje mieszkania już dziś, względnie za chwilę, a nie za 2 lata. Nie bez znaczenia jest także dostępność kredytów. Zrobiliśmy z kilkoma bankami symulacje kredytów na 30 lat na wszystkie nasze mieszkania. Nawet w PLN opłaca sie wziąć kredyt niż płacić za wynajem. Jeśli ktoś wierzy w złotego i jego docelowe wzmacnianie się (ja, sam wziąłem teraz w CHF), w szczególności względem EUR i CHF nie dość, że będzie miał ratę poniżej 1.000 zł za 40-metrowe mieszkanie, to za 2-3 lata suma zadłużenia może być nawet o 20% niższa niż obecnie. W kieleckich warunkach pewnie niewiele osób tak kalkuluje, ale już widać, że ludzie szukają lokaty w nieruchomościach. Ostanie 3 umowy na Jagiellońskiej podpisaliśmy z klientami lokującymi gotówkę, a nie szukającymi mieszkania dla siebie. I to też jest jakiś trend.

gery_pery · Post autor: **gery_pery** » 3 listopada 2009, o 14:19

Troche danych o róznicy pomiedzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi (wiecej we wtorkowym papierowym wydaniu PB):

http://nieruchomosci.pb.pl/1995277,4465 ... szcza?ref=

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 3 listopada 2009, o 15:57

Czy to oznacza, że już mamy 3.500 zł/m2 w Kielcach, jak wróżyłeś? Jakoś nie mogę cię nakłonić do odniesienia się do twoich wróżb...

gery_pery · Post autor: **gery_pery** » 4 listopada 2009, o 09:57

Tomkie nie spamuj forum wkółko tym samym pytaniem na które odpowiedziałem już dawno ( spadki bedą wolniejsze za to dłuzsze), to nic nie wnosi do dyskusji.

Troche danych o marżach deweloperów, bo kiedys kwestionowałeś moje szacunki że wynosiły one w szczycie bański 40-50%, no to prosze oficjalne dane jednego z czołowych deweloperów:

http://www.parkiet.com/artykul/7,865319 ... kiwan.html

Dom Development: Wyniki gorsze od oczekiwań
BAD 04-11-2009, ostatnia aktualizacja 04-11-2009 08:28

Zysk netto giełdowego dewelopera spadł w III kwartale o 95 proc. i wyniósł 4,5 miliona złotych, a przychody ze sprzedaży 132 miliony złotych
Jarosław Szanajca, prezes Dom Development

Kierowana przez Jarosława Szanajcę spółka wypracowała w minionym okresie 4,5 mln zł skonsolidowanego zysku netto przy 132,1 mln zł obrotów.

Ankietowani przez „Parkiet” analitycy spodziewali się 136 mln zł przychodów i 13,3 mln zł zarobku na czysto. Dla porównania, w ubiegłym roku przychody spółki (przekształcone zgodnie z zasadami MSR18) wyniosły ponad 270 mln zł, a wynik netto – 76,2 mln zł.

Znacząco spadła zyskowność Dom Development. Marża brutto na sprzedaży w III kwartale wyniosła zaledwie 17 proc.(43 proc. przed rokiem), podczas gdy oddawane w II kwartale 2009 r. do użytku inwestycje pozwoliły spółce wypracować ponad 35 proc. marżę.

Zadłużenie spółki z tytułu zaciągniętych kredytów i pożyczek na koniec minionego okresu wyniosło 329 mln zł, w których 119,8 mln ma zostać spłacone w ciągu najbliższych 12 miesięcy. To mniej niż ilość wolnych środków pieniężnych, którymi spółka dysponowała na koniec kwartału – 169 mln zł.
parkiet.com

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 4 listopada 2009, o 10:28

Owszem, jeśli przyjąć, że średnia marża na całości projektów Dom development wyniosła wtedy 43%, to w zupełności się zgadzam. Podobnie jak marża Polnordu (jeszcze jakjo Prokom Investments), który kupował w Wilanowie m2 ziemi w 1998r. po 80 USD, a w szczycie górki sprzedawał Fadesie, czy innym Wialnów One po 1.500 - 1.700 zł. Sam budując mieszkania w ramach spółki Wilanów Investments (z PKO Inwestycje) kontraktował w 2005r. m2 z Generalnym poniżej 3.500 zł, a sprzedawał w 2006 i 2007 te same mieszkania tylko już na ukończeniu po 8.000 zł/m2. Sądzę, że miał na tym znacznie większą marżę niż 43%. Tylko czego to dowodzi? Bo chyba nie tego, że wszyscy mieli marże 50%? Działający od 10 i więcej lat mieli banki ziemi kupionej w kryzysie 2002r. tanio i kontraktowali w 2005 i 2006r. też stosunkowo tanio. Później, po 2007r. już nie było ani taniej gleby, ani taniego wykonawstwa. I tak się dziwię, że Dom Development wykreował 17% marży. Mają glebę na Bemowie, której nie ruszą pewnie jeszcze ze dwa lata, bo kupili po 2.000 zł, a mieszkania są już nawet po 5.500 netto, więc nawet zerowej marży nie zrealizują. Wyniki firm giełdowych nie są żadnym wyznacznikiem sytuacji rynkowej, mogę to powiedzieć jako były członek zarządu giełdowego dewelopera. To tylko odzwierciedlenie historycznych decyzji inwestycyjnych. Dzisiejsza sytuacja na rynku odbije się na wynikach za 6-12 miesięcy, a w przypadku przepłaconych projektów może za 2 lata. Tendencje bada się w biurach sprzedaży, nie w księgowości. Prawda obecnie jest taka, że ziemia kosztuje połowę tego co 2 lata temu, a koszty realizacji spadły o 20%. Marża pozostaje więc na poziomie zdrowych 15%, ale nie jest i nieprędko będzie większa. Jak na tak ryzykowny biznes to zdecydowanie za mało.

gery_pery · Post autor: **gery_pery** » 4 listopada 2009, o 11:06

No z zadowoleniem przyjmuje że wreszcie napisałes jakąs merytoryczną odpowiedź zamiast ubliżac, brawo! mam nadzieje ze dasz rade dalej tak dyskutowac:)

A teraz do meritum:

T0MIKE pisze: Prawda obecnie jest taka, że ziemia kosztuje połowę tego co 2 lata temu, a koszty realizacji spadły o 20%. Marża pozostaje więc na poziomie zdrowych 15%, ale nie jest i nieprędko będzie większa. Jak na tak ryzykowny biznes to zdecydowanie za mało.

Skoro jak sam napisałeś od szczytu bańki ziemia spadła o 50% , koszty realizacji o 20% (moim zdaniem wiecej ale niech bedzie) i marża o około 65-70% (z 43% na 15% kosztów realizacji) to w sumie cena powinna spaść o jakieś 40% a spadła od szczytów średnio w Polsce o jakieś 15%. A wiec nawet z twoich danych wynika ze albo jest jeszcze wielkie pole do spadków albo te marze utrzymuja sie jednak jeszcze na wyższym niz 15% poziomie co daje ..... także wielkie pole do spadków.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 4 listopada 2009, o 11:32

Nie wiem, jak to liczysz, bo moja arytmetyka, której mnie uczyli wskazuje na coś innego: 20% spadek kosztów realizacji i 50% spadek cen ziemi nie przekłada się nijak na 40% spadek cen.
Weźmy przykład warszawski:
2007r., powiedzmy Ochota, Stara Ochota
Ziemia 2.000 zł do m2 PUMu (cena m2 ziemi nie ma znaczenia, ma znaczenie jej udział w m2 PUM)
Realizacja 4.500 zł do m2 PUM
Razem koszty twarde 6.500 zł netto
Koszty finansowe, project management, marketing, sprzedaż, etc. 25%, czyli ok. 1.600 zł
Razem wszystkie koszty 7.900 netto, czyli, na okrłągło 8.500 brutto. Teraz marża 15% to 1.300 zł do m2.
Cena musiała więc wynosić ok. 9.800 zł. I tak było.

Dzisiaj, te same okoliczności:
Ziemia 1.000 zł
Realizacja 3.500 zł
Razem twarde 4.500zł
Miękkie: 1.150 zł
Razem koszty: 5.650 zł netto, czyli 6.050 zł brutto
Marża 15% 900 zł
Cena łączna brutto 7.000 zł za m2, czyli 30% taniej. Taka powinna być dzisiaj cena m2 na Ochocie. Nowych projektów nie ma, więc nie ma do czego porównać. Bieżące projekty (skończone) są sprzedawane po 7.500 do 8.000 zł. Jeśli więc będzie spadek od dzisiejszych cen (wątpię, raczej marża się zwiększy do 20%), to jeszcze 10%.