Jaka będzie średnia cena m2 mieszkania w K-cach w IV kw '09

[T0MIKE]

Wyślij też europejskich producentów samochodów, może stanieją u nas Jeśli robocizna jest tańsza, to może w końcu Amerykany u nasz pobudują? Sam chętnie dam ogródek do sprzątnięcia
No, bądźmy poważni...

[Martini]

Słyszałem, że jak im się kryzys pogłębi będą przyjeżdżać i azbest nam ściągać z budynków...
Co do kosztów to może wydajność (między innymi) jest sekretem. W USA Empire State Building, który ma 102 piętra i 381 m do dachu, budowano ok. 13 m-cy. W Polsce budynki 8 - 11 kondygnacyjne buduje się 1,5 roku...

[msz1]

http://www.rp.pl/artykul/8,288374_Miami ... opotu.html

Miami tańsze od Sopotu
Piotr Cegłowski 09-04-2009, ostatnia aktualizacja 09-04-2009 07:40
Choć dolar w ostatnich miesiącach podrożał, mieszkania na Florydzie wciąż są atrakcyjnym sposobem lokowania wolnych środków. Apartament o powierzchni 100 mkw. można kupić za 80 tys. dolarów, czyli płaci się 2,7 tys. zł za mkw. O takich cenach nad Bałtykiem można pomarzyć


źródło: Archiwum
Apartamentowiec w Naples

źródło: Archiwum
Typowy dom za 150 tys. dolarów
+zobacz więcejCeny bardzo spadły
Inwestorzy oczekują wzrostu cen
Kilkanaście miesięcy temu małżeństwo emerytów z Warszawy sprzedało niezbyt wygodny, ale spory bliźniak (o powierzchni 200 mkw.) z lat 90. Uzyskane 1,5 mln zł pozwoliło im na zakup domu na Florydzie za 150 tys. dolarów i dwóch apartamentów przeznaczonych na wynajem. Została jeszcze gotówka dająca poczucie finansowego bezpieczeństwa.

Tak dobrze teraz już nie jest, bo wzrosła cena dolara. Najwięcej zyskali ci, którzy podjęli decyzję kilkanaście miesięcy temu, gdy kurs waluty amerykańskiej spadł do rekordowo niskiego poziomu (ok. 2 zł). Spora grupa inwestorów zdecydowała się wtedy na zakup domów lub apartamentów w USA. Kryzys spowodował, że nieruchomości potaniały tam nawet trzykrotnie.

Jednym z najbardziej interesujących kierunków inwestycji była Floryda, na którą decydował się co czwarty zagraniczny nabywca nieruchomości w USA. Dla porównania Kalifornię wybierało 16 proc. kupujących, a Teksas 10 proc.

O rosnącym zainteresowaniu amerykańskimi nieruchomościami świadczy duża liczba portali internetowych z ofertami zakupu, doradztwa i obsługi prawnej transakcji. Warto też wiedzieć, że osobie mającej dom w USA łatwiej jest uzyskać zezwolenie na pracę.

Wynajem mieszkania kupionego za 100 tys. dolarów powinien przynieść około 1000 dolarów miesięcznie. Przy takiej cenie wynajmu stawka za dobę pobytu wynosi ok. 33 dolarów. Pokoje hotelowe są bez porównania droższe, a ruch turystyczny jest ogromny. Na każdego z 18,3 mln mieszkańców Florydy przypada ponad czterech turystów rocznie.

Amerykańscy analitycy podkreślają, że na Florydzie ceny osiągnęły podwójne dno. W ciągu trzech lat odnotowano dwa radykalne spadki, każdy o 30 proc. Dlatego w najbliższych latach oczekiwany jest powrót cen do poprzedniego poziomu. Obecnie metr kwadratowy kosztuje 1500 – 2500 zł, czyli dużo mniej niż w Polsce. Apartamenty w takich cenach znajdują się w budynkach o wysokim standardzie wykończenia, na strzeżonych osiedlach z pełną infrastrukturą: basenami, kortami tenisowymi, placami zabaw itp.

Sielankowy obrazek może trochę popsuć lektura reklamy zamieszczonej na jednym z polskojęzycznych portali między ogłoszeniami o sprzedaży atrakcyjnych nieruchomości: „Mieszkasz na Florydzie, zabezpiecz swój dom przed huraganem. Zainstalowanie systemu kotwiącego pozwoli ocalić twój majątek”.

[T0MIKE]

Słyszałem, że jak im się kryzys pogłębi będą przyjeżdżać i azbest nam ściągać z budynków...
Co do kosztów to może wydajność (między innymi) jest sekretem. W USA Empire State Building, który ma 102 piętra i 381 m do dachu, budowano ok. 13 m-cy. W Polsce budynki 8 - 11 kondygnacyjne buduje się 1,5 roku...

Martitni, porównywanie nie ma sensu z dziesiątek powodów, najważniejsze z nich to:
1. Wydajność
2. Materiały budowlane, użyte do budowy (karton)
3. Różnice technologiczne (Miami to nie Północna Europa i -30 st.), czyli trójwarstwowa ściana, centralne ogrzewanie, ocieplenia stropów, etc.
4. Największy kryzys od kilkudziesięciu lat
5. Nadpodaż, znacznie więcej per capita, niż w Polsce
6. Wszystko kupowane na lewarze, więc się dzisiaj mści
7. Inne zabezpieczenia hipoteczne, przywiązane do nieruchomości, nie do człowieka, więc bank musi sam sobie sprzedać nieruchomości, więc robi to szybko, a szybko znaczy tanio.
8. Patrząc po Nowym Jorku ceny gruntów już nie są tak wysokie, w porównaniu z W-wą.
9. Tańsze finansowanie (zawsze tak było)
10. System fiskalny, nie ma tam VAT-u, wszystko wychodzi taniej.

Jak z tymi samochodami...

Poza tym mogę powiedzieć jeszcze tak: w Chinach jest jeszcze taniej, dlaczego ich tu jeszcze nie ma!?

Jeszcze jedno: w Lipsku, Erfurcie, czy Dreźnie 2 lata temu moi koledzy kupowali po całych kamienicach, w bardzo dobrym stanie. Metr kosztował 300 (trzysta!!!) euro. Samo centrum Lipska, 700 m od Rynku i Dworca Głównego. Dlaczego nikt nie oszalał i nie kupił całego miasta?

[Martini]

Wydaje mi się, że porównywałeś ceny, a mi chodziło o koszty budowy.
Jakoś tak zasugerowałem się po lekturze artykułu, że chodzi o ceny nowych projektów, gdzie inwestor kalkuluje cenę, jako koszt + marża, w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie cena często w kryzysie spada poniżej kosztów odtworzenia budynku.
Mimo tego odniosę się do podanych przez Ciebie argumentów.
1. zgoda - zwróciłem na to uwagę, choć nie wiem jakie to mogą być różnice w praktyce.
2. jeśli chodzi o domy - zgoda, idą drywalle, ale apartamentowce nie są z kartonu i huraganów się nie boją
3. Różnice faktycznie występują, ale na Florydzie zwraca się uwagę na izolację w drugą stronę, tj. od gorąca. Nie robią tego za darmo, a w przeciwnym razie klimatyzacje nie poradziłyby sobie ze schładzaniem pomieszczeń.
4. Ma wpływ w większej mierze na ceny już istniejących budynków. Na koszty budowy mają wpływ pośredni. To tak jak u nas, ceny mieszkań spadły bardziej niż same koszty budowy.
5, 6 i 7. To też bardziej dotyczy cen.
9. zgoda
10. nie ma VAT-u, ale jest podatek od sprzedaży detalicznej. Przecież deweloper dokonując zakupów (związane z realizacją sprzedaży opodatkowanej) odlicza VAT i nalicza 7% przy sprzedaży. To często mniej niż średnia wysokość sales taxu w USA, choć przyznaję nie wiem jak w tym względzie jest opodatkowane budownictwo mieszkaniowe.

W Chinach wcale nie jest tak tanio. W dużych miastach ceny mieszkań często są wyższe od polskich, a są tam przecież ograniczenia dla obcokrajowców w nabywaniu nieruchomości, co dodatkowo wpływa na ich wolniejszy wzrost, nie wspominając o relacji dochodów do cen.
Przy okazji ciekawe jak wypali joint venture z Chińczykami w Kielcach. Mieli coś dłubać na Czarnowie. W Echu pisali, że są problemy natury urzędniczej...
Kamienice w byłym NRD były budowane dawno temu, więc nie biorę tego w ogóle pod uwagę, bo dotyczy cen z rynku wtórnego.

Pozdrawiam.

[T0MIKE]

Temat uśpiony, a targi się odbyły i nikt się nie kwapi do podania cen... Jeśli powiem, że w połowie 2009r. średnie ceny nie spadły poniżej 4.500zł to i tak nikt nie uwierzy. Może więc ktoś z forumowiczów zbadał temat na targach, tym bardziej, że byli wszyscy liczący się deweloperzy? Moja informacja jest taka, że tylko w nielicznych przypadkach i pojedynczych mieszkaniach są ceny poniżej 4.500zł brutto. Średnia z najważniejszych projektów (nie licząc Rysia Grzyba na Staszica) w dalszym ciągu utrzymuje się powyżej 4.500zł za m2 brutto.

[gery_pery]

Zwróccie uwagę, że za miesięczny czynsz w każdym z tych miast można spokojnie kupić mieszkanie o ok. 10% większe, niż się wynajmuje. Jeszcze raz stawiam tezę, że ludzie przestaną wynajmować, a będą kupować. Tak się już dzieje od ponad miesiąca w Warszawie. Jeśli ta tendencja się nie odwróci to do Kielc dotrze ona za 2-3 miesiące. Poza tym, jak już wielokrotnie pisałem, banki dają kredyty. Potwierdził to na spotkaniu Dyrektor I Oddziału PKO BP na otwarciu naszego biura w Kielcach. Jeśli wziąć pod uwagę kredyt "Rodzina na swoim" to za najem można kupić 2 mieszkania (ale nie na to samo nazwisko ).
http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... lo,1270584

Witam wszystkich forumowiczów. To mój inauguracyjny wpis na forum.
Ja z kolei posługuję się dwoma wskaźnikami, które obrazują mi rynek nieruchomości:
1. capitalisation rate („cap rate”), czyli stosunek ceny najmu do ceny nieruchomości;
2. stosunek ceny standardowego 2pok. mieszkania (przyjmuję, że takich jest najwięcej) do rocznych dochodów brutto rodziny.
ad 1) Na normalnych rynkach, pozbawionych baniek, historia pokazuje, że standardowa stopa zwrotu z najmu wynosi ok. 10-12%. Stopa zwrotu powyżej 15% sugeruje, że nieruchomość jest niedowartościowana, a stopa poniżej 8% świadczy o przewartościowaniu nieruchomości i im ona znajduje się niżej, tym większa bańka na rynku.
Policzmy jaki wskaźnik wychodzi w chwili obecnej w Kielcach. Mieszkanie od dewelopera 50 m2 w stanie surowym * (cena ok. 4.800/m2 + wykończenie z drobnym umeblowaniem 600 zł/m2) = 270.000 zł. W serwisie gratka oferty najmu nowszych mieszkań oscylują wokół ceny ok. 1.500 zł/m-c, czyli 18.000/rok. Daje nam to wskaźnik 6,67%, który sugeruje, że mamy do czynienia ze stosunkowo niewielkim przewartościowaniem mieszkań. Ten wskaźnik dużo gorzej wygląda np. dla Krakowa.
Ad 2) Wartość tego wskaźnika na stabilnych rynkach w okolicach 1-2 sugeruje niedoszacowanie wartości, 2-3 prawidłowe wartościowanie, powyżej 3 mamy przeszacowanie. Przeciętna płaca w Kielcach to ok. 2.900 brutto, czyli przy 2 osobach pracujących daje to rocznie 69.600 zł. Posługując się mieszkaniem z ad1) wskaźnik wyjdzie nam ok.3,88, co również sugeruje, że rynek kielecki jest za drogi.
Do tego wszystkiego można dodać pomocniczo do porównania sąsiednie miasto o podobnej wielkości – Radom, w którym ceny są ok. 20-30% niższe niż w Kielcach, przy bardzo zbliżonych kosztach wykonawstwa, a nie sądzę żeby w Kielcach działki kosztowały więcej o ok.1.500 zł /m2, żeby nie dało się budować taniej z zyskiem...
Konkluzja.
Wg mnie rynek mieszkań w Kielcach czeka korekta, choć jest skala nie będzie tak duża jak w większych miastach. Kielce przekraczają te wskaźniki, ale nie kosmicznie. Obstawiam cenę 4.200 zł/m2 (transakcyjną), z tym że nasz rynek jest tak płytki, że jedna większa inwestycja może tą cenę „wywalić”.
Ponadto Kielce to dość specyficzny rynek. Podaż jest ograniczana na życzenie władz miasta (jak wszedłem na zumi i zobaczyłem setki hektarów, które nadają się pod budownictwo mieszkaniowe to mi ręce opadły), które nie kwapią się z pomocą mieszkańcom i inwestorom.
W tej chwili rynek w Kielcach się trzyma chyba siłą rozpędu + kredytami „rodzina na swoim”. Niestety za kilka tygodni GUS ogłosi nową cenę budowy metra, która obniży próg ceny metra kwadratowego kwalifikowanego do preferencyjnego kredytu. Do tego dojdzie dalszy wzrost bezrobocia w wyniku nadchodzącego ochłodzenia gospodarki, a także obawy ludzi o przyszłość, nawet tych, którzy pracy nie stracą. Produkcja przemysłowa w świętokrzyskim spadła w styczniu 09r. o ponad 20%, przy średniej krajowej ok. -15%, więc to chyba źle wróży na przyszłość dla naszego regionu, a może się okazać, że złe dane to dopiero nadejdą.
Mimo tego osobiście życzę deweloperom jak najlepiej i bardzo się cieszę, że mamy w Kielcach nową inwestycję od nowego na naszym rynku dewelopera VM. Pozdrawiam.

Brawo za te wyliczenia, moje argumenty poparte matematyka, ztym ze w cenie przewidywanej 4200 nie uwzględniłes jednak skutków kryzysu co moim zdanie obniży o dalsze 500-700pln i mamy moje przewidywane 3,500 za m2 z tym że słusznie zauważyłes ze kielecki rynek jest płytki i sztucznie trzymany przez durnia Lubawksiego który zablokował tereny pod budownictwo, wiec wiele zależy od nowych władz miasta po wyborach.

[Mikołaj]

Z Twoich rynkowych analiz wywnioskowałem, że jesteś sprytnym obserwatorem, może inwestorem. Ale Twoja ocena roli Prezydenta w uwalnianiu gruntów pod budownictwo oraz nazwanie go durniem jest dla mnie podstawą do zakwalifikowania Cię do zwykłych krzykaczy i malkontentów.

[gery_pery]

Z Twoich rynkowych analiz wywnioskowałem, że jesteś sprytnym obserwatorem, może inwestorem. Ale Twoja ocena roli Prezydenta w uwalnianiu gruntów pod budownictwo oraz nazwanie go durniem jest dla mnie podstawą do zakwalifikowania Cię do zwykłych krzykaczy i malkontentów.

Ma sz rację on nie jest durniem tylko cwaniakiem i oszustem oraz twórcą układu w kielcach który od lata nas okrada. trudno zebym z za kazdym razem kiedy go oceniam uzasadniał, i opisywał gdzie i jakich nieprawidłowości sie dopuścił (działka na ślichowicach, strycharska a korona kielce i kolporter i condite, plac wplności a stowarzyszenie kupców itd..), do jakiego opłakanego stanu doprowadził to miasto ekonomicznie , wystarczy zajrzeć do raportu GUSu z ubiegłego roku gdzie porównane sa wskaźniki rozwoju wszystkich miast wojewódzkich w polsce i gdzie w 90% wskaźników jesteśmy najgorsi w kraju lub na szarym końcu i do tego coraz szybciej tracimy dystans do innych także do tych mniejszych od nas. Mógłbym tu napisac wiele o tym ale to nie na temat.

A co do meritum to sytuacja z terenami pod budownictwo w Kielcach jest tragiczna i to jest fakt a drugi fakt to to ze to druga kadencja Lubowksiego wiec kto jest odpowiedzialny za brak planow zagospodarowania? Baba jaga? zobaczcie na Burasa w Morwicy , jak sie chce i umie to mozna i prosze jak pieknie mu gmina sie rozwija.

[Mikołaj]

A może sytuacja w ościennych gminach jest dużo łatwiejsza niż w naszym mieście. Plan dla terenów przy zalewie (Klonowa) już drugi rok nie może być uchwalony, bo ciągle się odwołują właściciele gruntów chcąc mieć prawo do budowy nad samą wodą. Wszysko jest proste gdy patrzy się na to z boku. Ale również jestem zdania, że mieliśmy do czynienia z przekrętem na Ślichowicach, będziemy mieli do czynienia z przekrętem na Paderewskiego (Spółka Wolność i PiS). Z Kolporterem i Conditte byłbym ostrożniejszy.

[T0MIKE]

A moderatorzy nic... To jest właściwość forów, prezydenta miasta można bezkarnie nazywać oszustem, cwaniakiem, względnie debilem. I kto tu ma czelność mówić o trzymaniu poziomu dyskusji... Problem jednak w tym, że ludzie z urzędu czytają te wpisy i w końcu nauczą rozumu co poniektórych, może wtedy się sytuacja zmieni...

[paddy]

Jeszcze nie ma połowy roku a podobno gdzieś na Czarnowie można kupić m2 za 4k...

[kamilkw]

To, że ktoś się wypowiedział nieprzychylnie o panu Lubawski nie jest powodem żeby moderatorzy interweniowali.Zgadzam się z gery_pery, że prezydent tak naprawde zajmuje się pierdołami zamiast rzeczami ważnymi.

[Sirek1]

A moderatorzy nic... To jest właściwość forów, prezydenta miasta można bezkarnie nazywać oszustem, cwaniakiem, względnie debilem. I kto tu ma czelność mówić o trzymaniu poziomu dyskusji... Problem jednak w tym, że ludzie z urzędu czytają te wpisy i w końcu nauczą rozumu co poniektórych, może wtedy się sytuacja zmieni...

Moderatorzy nie siedzą 24h na dobę przed komputerem

Reakcja jest taka że Gery_pery przesadza z epitetami i zostaje upomniany, Proszę też o autocenzurę swojej wypowiedzi dotyczącej Prezydenta.

[T0MIKE]

Jeszcze nie ma połowy roku a podobno gdzieś na Czarnowie można kupić m2 za 4k...

Aaa, nie jest ona ani średnia, ani stała. Do spięcia finasowania potrzeba nam 6 szybko sprzedanych mieszkań. Potem pozostają "stare" ceny, czyli średnio ok. 4.500 zł za m2. Poza tym te 6 mieszkań to najmniej atrakcyjne. W tym tygodniu mamy już umówione 3, więc zostanie nam sprzedać jeszcze 3 w tej cenie i koniec. Będziemy mieli zamknięte finansowanie 100% realizacji. Nie uwzględniałbym więc tego w rozlieczeniach na koniec br.