Jaka będzie średnia cena m2 mieszkania w K-cach w IV kw '09

[paddy]

ok. 4k brutto, kryzysu u nas (w sumie na chwilę obecną powinienem raczej napisać 'u Was' ;>) jeszcze nie ma, myślę że zacznie być odczuwalny po wakacjach gdy wypłyną na powierzchnię kolejne brudy rynku finansowego a ludzie zaczną tracić pracę. Tak jak ceny nie urosły w pół roku, tak w pół roku nie spadną. Niemniej - pożyjemy, zobaczymy - Polska to dosyć dziwny kraj a Kielce to prowincja. Pamiętajcie - punkt widzenia zależy od punktu siedzenia, wiadomo że dev nigdy nie napisze że ceny za rok będą o 20% niższe, bo nikt nie kupi od niego mieszkania...
Pozdrawiam z deszczowego UK

P.S. Znalazłem mieszkanie w wielkiej płycie na Stoku za 3000/m2, dla niedowiarków - dzwoniłem wczoraj z ciekawości i jest ono dostępne, do obejrzenia.
Cena zmieniona 12.02.09, ogłoszenie wisi od 24.09.2008. Jak widzicie ludzie zmieniają początkowe kosmiczne ceny.

http://dom.gratka.pl/tresc/26-27102567- ... 3a6a6535,1

[maju]

...nie oceniam przez pryzmat ceny wykonania m2 , a raczej przez pryzmat ewentualnej przyszłej siły nabywczej...choć jesli chodzi o Kielce trudniej tu o jakieś prognozy ze względu na najwyraźniej duży rozrzut dobrobytu mieszkańców ( ja osobiście podejrzewam, że sila nabywcza pochodzi głownie z zagranicy i Warszawy, wszak Kielce to bardzo exportowy region jeśli chodzi o ludność)....w Warszawie sądząc po ilości reklam, ogloszeń na gratce, długości ich wyświetlania, oraz co coraz częstsze obniżkom cen cena coraz częściej schodzi poniżej 6tys ( fakt, nieśmiało)....zwykle ceny w Kielcach stanowiły około 2/3 cen w Wawie...ewentualnie były nieco niższe niż ceny mieszkań w gorszych lokalizacjach stolicy i okolic....cóż obacim....birę też pod uwagę że wielu deweloperów ma ziemię kupioną dawno temu za bezcen...

[T0MIKE]

Nie ma ziemi kupionej za bezcen. w 1999r. płaciłem 280 zł za m2. Od czasu pamiętnego przetargu na Ślichowicach (I przetarg, nie ten z Echem i Carrefourem), kiedy HIT zaproponował 125 USD za m2 skończyła się epoka taniej ziemi w Kielcach. Wcześniej za niektóre działki płaciliśmy po 40-50 zł (Świętokrzyska). Ostatniej za 300 zł.

[T0MIKE]

Działa http://biznes.interia.pl/news/1319-zala ... ty,1269799
Jest znaczące odbicie w Warszawie, tylko w tym tygodniu podpisaliśmy 5 umów, co daje nam 1 umowę dziennie. Daj Boże tak dalej...

[T0MIKE]

Zwróccie uwagę, że za miesięczny czynsz w każdym z tych miast można spokojnie kupić mieszkanie o ok. 10% większe, niż się wynajmuje. Jeszcze raz stawiam tezę, że ludzie przestaną wynajmować, a będą kupować. Tak się już dzieje od ponad miesiąca w Warszawie. Jeśli ta tendencja się nie odwróci to do Kielc dotrze ona za 2-3 miesiące. Poza tym, jak już wielokrotnie pisałem, banki dają kredyty. Potwierdził to na spotkaniu Dyrektor I Oddziału PKO BP na otwarciu naszego biura w Kielcach. Jeśli wziąć pod uwagę kredyt "Rodzina na swoim" to za najem można kupić 2 mieszkania (ale nie na to samo nazwisko ).
http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... lo,1270584

[Martini]

Zwróccie uwagę, że za miesięczny czynsz w każdym z tych miast można spokojnie kupić mieszkanie o ok. 10% większe, niż się wynajmuje. Jeszcze raz stawiam tezę, że ludzie przestaną wynajmować, a będą kupować. Tak się już dzieje od ponad miesiąca w Warszawie. Jeśli ta tendencja się nie odwróci to do Kielc dotrze ona za 2-3 miesiące. Poza tym, jak już wielokrotnie pisałem, banki dają kredyty. Potwierdził to na spotkaniu Dyrektor I Oddziału PKO BP na otwarciu naszego biura w Kielcach. Jeśli wziąć pod uwagę kredyt "Rodzina na swoim" to za najem można kupić 2 mieszkania (ale nie na to samo nazwisko ).
http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... lo,1270584

Witam wszystkich forumowiczów. To mój inauguracyjny wpis na forum.
Ja z kolei posługuję się dwoma wskaźnikami, które obrazują mi rynek nieruchomości:
1. capitalisation rate („cap rate”), czyli stosunek ceny najmu do ceny nieruchomości;
2. stosunek ceny standardowego 2pok. mieszkania (przyjmuję, że takich jest najwięcej) do rocznych dochodów brutto rodziny.
ad 1) Na normalnych rynkach, pozbawionych baniek, historia pokazuje, że standardowa stopa zwrotu z najmu wynosi ok. 10-12%. Stopa zwrotu powyżej 15% sugeruje, że nieruchomość jest niedowartościowana, a stopa poniżej 8% świadczy o przewartościowaniu nieruchomości i im ona znajduje się niżej, tym większa bańka na rynku.
Policzmy jaki wskaźnik wychodzi w chwili obecnej w Kielcach. Mieszkanie od dewelopera 50 m2 w stanie surowym * (cena ok. 4.800/m2 + wykończenie z drobnym umeblowaniem 600 zł/m2) = 270.000 zł. W serwisie gratka oferty najmu nowszych mieszkań oscylują wokół ceny ok. 1.500 zł/m-c, czyli 18.000/rok. Daje nam to wskaźnik 6,67%, który sugeruje, że mamy do czynienia ze stosunkowo niewielkim przewartościowaniem mieszkań. Ten wskaźnik dużo gorzej wygląda np. dla Krakowa.
Ad 2) Wartość tego wskaźnika na stabilnych rynkach w okolicach 1-2 sugeruje niedoszacowanie wartości, 2-3 prawidłowe wartościowanie, powyżej 3 mamy przeszacowanie. Przeciętna płaca w Kielcach to ok. 2.900 brutto, czyli przy 2 osobach pracujących daje to rocznie 69.600 zł. Posługując się mieszkaniem z ad1) wskaźnik wyjdzie nam ok.3,88, co również sugeruje, że rynek kielecki jest za drogi.
Do tego wszystkiego można dodać pomocniczo do porównania sąsiednie miasto o podobnej wielkości – Radom, w którym ceny są ok. 20-30% niższe niż w Kielcach, przy bardzo zbliżonych kosztach wykonawstwa, a nie sądzę żeby w Kielcach działki kosztowały więcej o ok.1.500 zł /m2, żeby nie dało się budować taniej z zyskiem...
Konkluzja.
Wg mnie rynek mieszkań w Kielcach czeka korekta, choć jest skala nie będzie tak duża jak w większych miastach. Kielce przekraczają te wskaźniki, ale nie kosmicznie. Obstawiam cenę 4.200 zł/m2 (transakcyjną), z tym że nasz rynek jest tak płytki, że jedna większa inwestycja może tą cenę „wywalić”.
Ponadto Kielce to dość specyficzny rynek. Podaż jest ograniczana na życzenie władz miasta (jak wszedłem na zumi i zobaczyłem setki hektarów, które nadają się pod budownictwo mieszkaniowe to mi ręce opadły), które nie kwapią się z pomocą mieszkańcom i inwestorom.
W tej chwili rynek w Kielcach się trzyma chyba siłą rozpędu + kredytami „rodzina na swoim”. Niestety za kilka tygodni GUS ogłosi nową cenę budowy metra, która obniży próg ceny metra kwadratowego kwalifikowanego do preferencyjnego kredytu. Do tego dojdzie dalszy wzrost bezrobocia w wyniku nadchodzącego ochłodzenia gospodarki, a także obawy ludzi o przyszłość, nawet tych, którzy pracy nie stracą. Produkcja przemysłowa w świętokrzyskim spadła w styczniu 09r. o ponad 20%, przy średniej krajowej ok. -15%, więc to chyba źle wróży na przyszłość dla naszego regionu, a może się okazać, że złe dane to dopiero nadejdą.
Mimo tego osobiście życzę deweloperom jak najlepiej i bardzo się cieszę, że mamy w Kielcach nową inwestycję od nowego na naszym rynku dewelopera VM. Pozdrawiam.

[T0MIKE]

W końcu ekonomiczne podejście... Bardzo mi się podoba metodologia, jednego jednak nie rozumiem, na podstawie czego zakładasz spadek wartości m2 w kredycie Rodzina na swoim?

[Martini]

Tak mi moja intuicja ekonomiczna podpowiada Czy na podstawie otrzymanych ofert od wykonawców Waszej inwestycji nie masz wrażenia, że ta cena może obniżyć się?
Ponadto nie wiadomo na jak długo starczą fundusze na program kredytowy (2,5 mld zł) i czy stan finansów Skarbu Państwa pozwoli na ewentualne powiększenie puli. Kolejną niewiadomą jest kwestia wskaźnika limitującego cenę (obecnie 1,4 średnich kosztów budowy w GUS). U nas lubi się prawo często zmieniać, a jak wrócą np. do wskaźnika 1,3 , nie pomoże to rynkowi.

[T0MIKE]

Wskaźnik jest liczony na podstawie cen historycznych z ostatniego kwartału, w tym przypadku będzie to IV kw. 2008r. Ceny w naszym przetargu niewiele mają wspólnego ze wskaźnikiem na II kw. 2009, zmiana będzie mogła nastąpić najwcześniej w III kw. 2009r., ale też nie ma pewności, że będzie niższy. Co do obniżenia współczynnika do 1,3, względnie wyczerpania puli 2,5 mld są absolutnie niemożliwe, bo rząd zrobił z nich sztandarowe przedsięwzięcie, wspierające budownictwo mieszkaniowe.

[Martini]

Obyś miał rację.
Choć jak widziałem przymiarki do cięć wydatków budżetowych w tym roku, miałem wrażenie, że były dokonywane po części na "chybił trafił"... Wszystkiego wspierać się nie da, środki finansowe nie biorą się z powietrza, ale trzeba przyznać, że w naszej polskiej szarej rzeczywistości mieszkaniowej (mało mieszkań, mało m2 na mieszkańca, niski standard) tę dziedzinę powinno się wesprzeć.

[Sirek1]

Ceny mieszkań, ostry zjazd w dół

Takiej obniżki cen nowych mieszkań w Kielcach nie było od dawna. Te, które są obecnie do kupienia, potaniały nawet o 20 proc. Klienci grymaszą i czekają na dalsze obniżki, deweloperzy ograniczają inwestycje. Ile potrwa załamanie? - To wróżenie z fusów - przyznają ludzie z branży.
Teraz w Kielcach w czterech nowych budynkach czeka na chętnych kilkanaście mieszkań. Jeszcze w styczniu kosztowały od 6 aż do 20 proc. więcej!

Co ciekawe, ceny spadają, ale wyboru mieszkań wciąż nie ma za dużego. - Szukaliśmy i nowych, i starych mieszkań w Kielcach od jesieni. Oczywiście wolelibyśmy nowe - mówi kielczanka Ewa Witkowicz, która kupiła mieszkanie w styczniu. - Interesowało nas 55-60 m kw., trzypokojowe, za 230-250 tys. zł. W Częstochowie takie nowe były, ale w Kielcach ceny zaczynały się dobrze powyżej 300 tys. zł - mówi Witkowicz. W końcu zdecydowała się z mężem na używane, do remontu, w centrum Kielc.

W tym czasie nowe mieszkania stale traciły na wartości. Obniżkowy rekordzista to budynek Molser Investment przy ul. Klonowej nad zalewem. W budynku usługowo-mieszkalnym zostały jeszcze ostatnie z 22 mieszkań, z piecami dwufunkcyjnymi, wykończone "dewelopersko", czyli na surowo - z oknami i wszystkimi mediami. W styczniu kosztowały od 5,6 do 6,3 tys. zł za m kw., teraz można ostatnie kupić za 4,8 tys. zł.

O 12,4 proc. mniej kosztują mieszkania w nowym budynku przy ul. Wojewódzkiej 17 spółki deweloperskiej Becher-Siłakiewicz-Głowacki. Cena w styczniu to od 4,9 do 5,6 tys. zł za metr, dziś 4,6 tys. zł.

Cenę obniżyła też firma Nieruchomości Grzyb, Stachura w budynku mieszkalno-usługowym Klonowa Park - z 5,2 do 4,9 tys. zł za metr.

Wszyscy tłumaczą, że to resztówki, ostatnie mieszkania z nieco gorszą lokalizacją. - Przy Wojewódzkiej 17 zostało nam kilka mieszkań z gorszym rozkładem czy ewentualnie na parterze. Muszą być tańsze - mówi Mirosław Głowacki ze spółki Becher-Siłakiewicz-Głowacki. Ale przyznaje, że mieszkania tanieją i z innych przyczyn. - Jak jest za dobrze na rynku, to w końcu musi być gorzej. Jest konkurencja, zdrowa, i musimy ceny na jakimś poziomie ustawiać - mówi.

- Teraz każdy klient przychodzi i mówi, że trochę chce zejść z ceny. Nie możemy już sprzedawać po 5,5 tys. zł, jak inne firmy sprzedają po 4,8-4,9 tys. zł - przyznaje pracownik firmy Nieruchomości Grzyb, Stachura.

Jak długo potrwa obniżka? - Od stycznia jest więcej klientów niż w drugim półroczu ubiegłego roku, ale co będzie dalej, to wróżenie z fusów - mówi Głowacki.

Krzysztof Wojsa, doradca rynku nieruchomości z firmy Eurolocum, uważa, że to, jak długo potrwa kryzys, zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i obniżek stóp procentowych, polityki banków, czy będą rozluźniać kryteria udzielania kredytów, w końcu od rynku pracy. - Jeśli ludzie nie utrzymają miejsc pracy, nie będą mieli zdolności kredytowej. Ale na chwilę obecną nie przypuszczam, żeby w ciągu najbliższych trzech-czterech miesięcy ceny nowych mieszkań w Kielcach dalej spadały w sposób znaczący - mówi.

Bardziej pesymistyczny jest jeden z kieleckich deweloperów, który chce pozostać anonimowy. - Inwestycje zostały wstrzymane, wszyscy kończą tylko te, na które zebrali pieniądze. Jeden z kolegów planował cztery budynki, buduje jeden, drugi to samo. Na Nowym Świecie budowa apartamentowca wstrzymana. Myślę, że przez cały rok będą tanieć mieszkania - mówi. - W tym roku ceny na pewno nie wzrosną. Spodziewaliśmy się, że będzie obniżka, ale tak dużej nikt nie podejrzewał - mówi pracownik biura Nieruchomości Grzyb, Stachura.

Pocieszające jest, że żaden z naszych rozmówców nie przewiduje kłopotów finansowych kieleckich deweloperów. - Byliśmy przygotowani na spadek. Teraz po prostu trzeba mieć większy kapitał, żeby samemu zainwestować w budowę, zanim mieszkania się sprzedadzą. Ale w Kielcach nikt chyba nie brał dużego kredytu na budowę, więc damy radę - mówi Głowacki. Inny anonimowy deweloper dodaje: - Deweloperzy nie upadną, bo budowali za własne pieniądze i klientów. Nawet jeżeli brali kredyt, to nie był wielki, rzędu 20 proc., a to żaden kredyt. W odpowiednim czasie wstrzymali się z inwestycjami

http://miasta.gazeta.pl/kielce/1,35255, ... w_dol.html

[T0MIKE]

Ceny mieszkań, ostry zjazd w dół

Molser Investment przy ul. Klonowej nad zalewem. W budynku usługowo-mieszkalnym zostały jeszcze ostatnie z 22 mieszkań. W styczniu kosztowały od 5,6 do 6,3 tys. zł za m kw., teraz można ostatnie kupić za 4,8 tys. zł.

O 12,4 proc. mniej kosztują mieszkania w nowym budynku przy ul. Wojewódzkiej 17 spółki deweloperskiej Becher-Siłakiewicz-Głowacki. Cena w styczniu to od 4,9 do 5,6 tys. zł za metr, dziś 4,6 tys. zł.

Cenę obniżyła też firma Nieruchomości Grzyb, Stachura w budynku mieszkalno-usługowym Klonowa Park - z 5,2 do 4,9 tys. zł za metr.

- Teraz każdy klient przychodzi i mówi, że trochę chce zejść z ceny. Nie możemy już sprzedawać po 5,5 tys. zł, jak inne firmy sprzedają po 4,8-4,9 tys. zł - przyznaje pracownik firmy Nieruchomości Grzyb, Stachura.

http://miasta.gazeta.pl/kielce/1,35255, ... w_dol.html

Czyli na 8 miesięcy przed końcem roku średnia cena to 4.700 zł, oj, daleko od 3.000 zł, daleko...

[Kwasek]

Lub patrzac z drugiej strony w ciagu 4 miesiecy cena z 5 500 spadla na 4 800

Pozyjemy zobaczymy jaka bedzie teraz dynamika spadkow cen i czy w ogole taka bedzie

[T0MIKE]

Chwila, chwila, weszliśmy na rynek ceną poniżej 5.000 zł za m2, nadając nieco rytm cenom. Wiadomo, że większość stara się równać. Poza tym kredyt Rodzina na swoim kreuje mocno ceny, choć ostatnio wszyscy dostali od rządu prezent w postaci zwiększonego do prawie 5.000 zł wskaźnika. To nie będzie zachęcać do obniżania cen. Popatrzymy na ceny na koniec czerwca, czy też dynamika będzie taka sama, wątpię...

[Martini]

W dzisiejszym wydaniu Rzepy jest artykuł o apartmantach na Florydzie.
Autor sugeruje, że Floryda jest wciąż atrakcyjnym rynkiem do inwestowania, pomimo osłabienia się złotówki. Podaje przykład apartamentu 100mkw za $80k, co daje ok. 2,7 tys. zł za mkw. Dalej w treści pisze: "Obecnie metr kwadratowy kosztuje 1500 - 2500 zł (...). Apartamenty w takich cenach znajdują się w budynkach o wysokim standardzie wykończenia, na strzeżonych osiedlach z pełną infrastrukturą: basenami, kortami tenisowymi, placami zabaw itp."
Na zdjęciu apartamentowiec (kilkanaście pięter) w Naples (kurort nad Zatoką Meksykańską).
Rozumiem domek z kart, który kosztuje $100k, ale apartamentowiec, który konstrukcyjnie chyba nie różni się znacznie od takiego nad Bałtykiem, żeby kosztował 2.700 zł za mkw. to chyba jakieś nieporozumienie.
Może nasi polscy deweloperzy powinni pojechać tam i zapytać, jak budować apartamenty, aby opłacało się je sprzedawać w cenie np. do 3.000 zł/m2. Ciekaw jestem, czy robocizna jest tańsza, czy materiały.