Jaka będzie średnia cena m2 mieszkania w K-cach w IV kw '09

[Mikołaj]

Do gery_pery:
Mógłbyś mi dać jakiś kontakt z tym, którego wybudowanie 1 m kw. stanu developerskiego mieszkania tyle kosztuje? Byłby interes do zrobienia (i to nawet dosyć duży). A tak z drugiej strony to przecież nie ma przymusu budowania poniżej kosztów, więc nie ma co się martwić o innych.

[kamilkw]

Polnord przyznaje - na rynku jest kiepsko

W wywiadzie dla PAP prezes Polnordu przyznał, Je krajowy rynek mieszkaniowy dotknął krach.

Mieszkania sprzedają się bardzo trudno, co wymusi spadki cen, a w rezultacie pogorszą sią przychody i zyski deweloperów. Choć powodem załamania sprzedaży jest przede wszystkim zaostrzenie polityki kredytowej przez banki, to w perspektywie spowolnienia gospodarczego spadek popytu na mieszkania będzie miał charakter bardziej fundamentalny (słabsze perspektywy nie będą zachęcały Polaków do zaciągania kredytów, nawet jeśli banki poluzują politykę kredytowa).

W naszym pierwszym raporcie na temat deweloperów wskazywaliśmy, że dla kredytobiorcy (zwłaszcza długoterminowego, jakimi są zaciągający kredyty hipoteczne) cena kredytu ma znaczenie drugorzędne. W pierwszej kolejności liczy się możliwość spłaty kredytu, a ta wynika z bezpieczeństwa zatrudnienia i ewentualnych perspektyw na poprawę zarobków. W dobie kryzysu nie można mówi o bezpieczeństwie zatrudnienia, a wiec mniej będzie chętnych do zaciągania zobowiązań kredytowych, a bez nich statystycznego Polaka nie stać na kupno własnego mieszkania.

Prezes przyznaje, że w IV kwartale sprzedaż Polnordu praktycznie stanęła. W naszych prognozach przyjęliśmy, iż spółce udało się znaleźć chętnych na ok. 60 lokali. Mimo tego prezes podtrzymuje swoja prognozę na 2008 r. zakładająca poniżej 1 mld zł przychodów i 200 mln zł zysku na sprzedaży.

Po 3 kwartałach spółka miała ok. 320 mln zł sprzedaży i ok. 140 mln zł zysku brutto na sprzedaży. Przy naszym zdaniem słabym IV kwartale sprzedaż całoroczna ukształtuje się znacząco poniżej 1 mld zł (oczekujemy ok. 370 mln zł), a zysk brutto na sprzedaży sięgnie ok. 150 mln zł.

Zysk netto wyniesie nieco ponad 90 mln zł. Jednocześnie prezes poinformował o wstrzymaniu procesów akwizycyjnych. W obecnej sytuacji na rynku spółka koncentrować się będzie na realizacji inwestycji na bazie posiadanego banku ziemi.

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... ch,1256480

Mam takie małe pytanie bo mozliwe, że źle rozumiałem artykuł.Skoro deweloper ma mimo kryzysu 140 mln zł zysku czyli jakieś 30% to na co on narzeka?Prosze żeby mi to ktoś w prosty sposób wyłożył

[Wizard]

- bo mieli dużo więcej
- bo lepiej uprzedzić wydarzenia (jak dzisiaj spada sprzedaż to w przyszłym roku będzie mniejszy zysk)

[T0MIKE]

Pan Wojtek jest bardzo fajnym gościem, w szczególności, kiedy opowiada o przychodach i dochodach firmy Polnord. Żeby łatwiej pojąć bełkot Pana Prezesa przyjrzyj się artykułowi: sprzedaż poniżej 1 mld i zysk 200 mln. Parę zdań niżej okazuje się, że sprzedaż będzie faktycznie poniżej 1 mld, bo 340 mln, a zysk brutto 140 mln. Czy jest coś specjalnego w firmie Polnord? Otóż jest, mianowicie to, że Polnord jest w prostej linii Prokomem Investments, który nabył tereny w Wilanowie po 80 USD w 1998r. To po pierwsze, mając grunty po 80 USD wystarczy przeszacować ich wartość do ceny, powiedzimy 300 USD, żeby zanotować wirtualne zyski księgowe. Po drugie, jako że tenże Polnord/Prokom Investments od lat wyprzedaje grunty w Miasteczku Wilanów inny deweloperom notuje zyski ze sprzedaży gruntów na ich rzecz (Robyg, Fadesa, PKO Inwestycje, itp.), przy czym w części jest to transakcja typu kupno/sprzedaż ziemi, a cześciowo wnoszenie aportem gruntów do spółek z tymiż deweloperami. Myślę, że najlepiej przyjrzeć się wynikom Polnordu oraz komunikatom prasowym, a także strukturze przychodów. Gdyby była to tak genialna spółka jej kapitalizacja nie byłaby na poziomie 40% wartości księgowej. Gdzie leży więc klucz do wyników? W kreowaniu wyniku poprzez zmiany w wycenie aportów, aktywów itp. Przepraszam, że nie jest to proste wytłumaczenie, ale gdyby było proste nie mówiło by się o kryzysie tylko o hossie.

[gery_pery]

Nie wiem, w którym zakładzie ślusarskim masz praktyki, ale najwyraźniej w małym, bo gdyby kiedykowiek było 100% marży w tej działalności to już wszyscy ślusarze, aptekarze i kierowcy TIRów byliby deweloperami.

Brawo! Właśnie DOKłADNIE TAK BYłO!!! jakbyś nie zauważył....

Słabo się na tym biznesie najwyraźniej znasz, inaczej widziałbyś, że marża 100% w deweloperce oznacza minimum 500% zwrotu z kapitału własnego,

Odkryłes nowa matematyke...

a takiego nawet na handlu prochami nie ma. Dlaczego więc wszyscy dealerzy nie są seweloperami!?

Własnie dokładnie wszyscy chcieli być, niektórym na ich nieszczęście sie na chwile udało...

Właśnie dlatego, że nie ma i nie było w historii takich marż. I nie one stanowią o zarabianej kasie, a poziom lewara, ale to już wyższa szkoła jazdy. Zbyt późno dołączyłeś do forum, żeby to przeczytać. Wczytaj się więc z 2 lata wstecz, to pojemiesz, przynajmniej z grubsza, na czym polega ten biznes i przestaniesz pisać bzdury.

Jesli to forum to twoje jedyne źródło informacji to jesteś usprawiedliwiony że nie masz pojęcia o rynku nieruchomości

pozdrawiam:)

[T0MIKE]

Nie miej żalu, że forum nie korzysta z twojej wiedzy, za krótki staż, najzwyczajniej... Tylko nie wiem, czy jesteś kierowcą TIRa, czy aptekarzem, a może weterynarzem? Choć akurat jeden z weterynarzy jest całkiem sporym deweloperem... A może jesteś Prezesem Polnordu!?

[gery_pery]

Do gery_pery:
Mógłbyś mi dać jakiś kontakt z tym, którego wybudowanie 1 m kw. stanu developerskiego mieszkania tyle kosztuje? Byłby interes do zrobienia (i to nawet dosyć duży). A tak z drugiej strony to przecież nie ma przymusu budowania poniżej kosztów, więc nie ma co się martwić o innych.

Poprostu znam ludzi którzy pracują w firmach budowlanych które realizują projekty dla deweloperów i wiem jaki są stawki które dostają od dewelopera (a wiec już z zyskiem dla firmy budowlanej na poziomie 10-20%) a jakie potem deweloper krzyczy od klienta. Marże powyżej 50% w szczycie bańki były na porządku dziennym

A interes był gigantyczny dlatego nawet producenci wacików brali sie za deweloperke, teraz bańka pęka..

[gery_pery]

Nie miej żalu, że forum nie korzysta z twojej wiedzy, za krótki staż, najzwyczajniej... Tylko nie wiem, czy jesteś kierowcą TIRa, czy aptekarzem, a może weterynarzem? Choć akurat jeden z weterynarzy jest całkiem sporym deweloperem... A może jesteś Prezesem Polnordu!?

Żalisz to sie ciągle ty, ja nigdy nic podobnego nie wyrażałem. Kto chce niech moje zdanie poważa kto nie chce niech je ma gdzieś, czas pokaże kto miła rację,i wrócimy do tych postów.

A tu artykulik z gazety prawnej:

W nadchodzących miesiącach ceny mieszkań mogą spaść nawet o kilkanaście proc. - prognozują eksperci.

Jak ocenił główny ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jacek Bielecki, sytuacja na rynku nieruchomości od kilku miesięcy jest zła. Sprzedaż mieszkań zaczęła spadać od połowy 2008 r., a teraz jest już dramatycznie niska - na poziomie 20 - 30 proc. w porównaniu z początkiem 2008 r.

Jak podkreślił, powodem tej sytuacji jest kryzys gospodarczy i w związku z tym duży problem w uzyskaniu w banku kredytu na zakup mieszkania. Z tego powodu popyt na rynku nieruchomości maleje, a deweloperzy nie rozpoczynają nowych inwestycji. W efekcie zmuszeni są do obniżania cen mieszkań.

Jak oceniła Katarzyna Siwek z Expandera, ceny na rynku nieruchomości mogą się w tym roku zmniejszyć nawet o 15 proc.

Z najnowszego raportu Szybko.pl i Expandera wynika, że w ujęciu rok do roku w styczniu br. najbardziej potaniały mieszkania w Opolu (o 12,4 proc.), w Krakowie (o 11,4 proc.) oraz w Sopocie (o 10,7 proc.). O 5 - 8 proc. pospadały także ceny mieszkań w Olsztynie (8,1 proc.), Wrocławiu (8 proc.), Katowicach (7,2 proc.), Gdańsku (5,7 proc.) i Warszawie (5,5 proc.).

Nadwyżka niesprzedanych mieszkań

Dalszy spadek cen na poziomie nawet 20 proc. przewiduje prof. Jacek Łaszek, doradca kierujący Zespołem ds. Rynku Nieruchomości w Instytucie Ekonomicznym NBP.

"Mamy nadwyżkę niesprzedanych mieszkań, są wysokie ceny, dodatkowo - jako efekt zewnętrzny - pojawiły się problemy z finansowaniem inwestycji oraz konsumentów przez banki. Jeśli chodzi o prognozy, to dostępne dane i prowadzone przez nas analizy skłaniają do stwierdzenia, że nastąpi dalszy spadek cen na rynku nieruchomości, który szacujemy na około 15 - 20 proc." - powiedział Łaszek w wywiadzie dla serwisu NBPNews.
Profesor ocenił, że ceny nieruchomości zaczną znów rosnąć około roku 2012. "Z naszych analiz wynika, że rozpoczyna się faza spadkowa, która najprawdopodobniej potrwa 3 - 4 lata.(...) Około roku 2012 podaż może okazać się bardzo mała" - powiedział.

[T0MIKE]

Boże, ekspert... Wujku Dobra Rada idź na kurs ekonomii i dowiedz się łaskawie, co jest po drodze pomiędzy ceną wykonawcy, a ostateczną ceną mieszkania. Co za ignorancja... Słyszałeś może o tym, że jest koszt ziemi, finansowy, projektowanie, marketing, sprzedaż, administracja? Jeśli nie, to przykro mi. A oceny wymienionych przez ciebie specjalistów nie odnoszą się do rzeczywistości, przynajmniej warszawskiej. Otóż spadek na rynku trwa nie od kilku miesięcy, a od kilkunastu, dokładnie rzecz biorąc od wakacji 2007, kiedy to pojawiły się oferty "samochód do każdego mieszkania", które nie powodowały powstawania kolejek u dewelopera. Spadek w W-wie rdr grudzień 2007-grudzień 2008 wynosił, w zależności od dzielnicy od 10 nawet do 20% i nie nastąpił w grudniu, ale postępował przez rok. Mówienie, że od dzisiejszych cen spadek będzie na poziomie kolejnych 20% jest oczywistą głupotą, bo nie ma z czego już opuszczać. A najlepiej wie o tym Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, bo pamięta apel Prezesa tegoż Związku z Walnego z 5 grudnia 2007r., żeby nie obniżać cen za wszelką cenę, a dodawać raczej balkon, miejsce parkingowe. Dzisiaj wieszczy kolejne spadki... A dopiero co w styczniu tenże sam Prezes Związku wraz z Prezesem firmy RedNet obwieścili, że spadków już nie będzie. Możliwy do wygenerowania spadek może jedynie wynikać ze spadku cen realizacji i nowych, tańszych projektów, ale te będą wchodzić na rynek nie wcześniej niż w 2 połowie roku, więc kto będzie chciał mieszkać jeszcze w tym, a nie za 2 lata będzie kupował gotowe mieszkania, nie bardzo wiem, o jakiej nadwyżce jest więc mowa...

[gery_pery]

Nie ekscytuj sie tak , ochłoń i dyskutuj merytorycznie.
Gdzie ja napisałem że nie biore pod uwagę tych kosztów o których ty mówisz?? Pokaż mi

Uważasz że jak ceny spadły o 10 czy 20 % to nie mogą już spaśc o następne 20%?? Bo co? Bo "już nie ma z czego schodzić"?? Nie ma takiego pojęcia w ekonomii chyba że coś jest za darmo, a póki kosztuje to moze być taniej , czasem nawet taniej niż koszt wytworzenia, co (tak jak pisałem wcześniej) w kryzysie nie jest niczym niezwykłym.

Powtarzam poanalizuj troche historie kryzysów bo sie kompromitujesz ignorancją w tym zakresie, np. w japonii ceny nieruch spadły od szczytów w latach 80-tych o 70% , trwał taki stan koło 20 lat i do tej pory ceny nie wróciły do poziomów sprzed kryzysu, w innych krajach te spadki były średnio koło 50% i trwały średnio koło 7 lat, ja w polsce nie przewiduje aż tak długiego spadku ale śmieszy mnie gdy ktoś twierdzi że za pare miesiecy a najdalej pod koniec roku znowu zaczną drożeć. Nie ma podstaw do tego.

Prosze: (uwaga art. z 2003 roku a kryzys o tamtego czasu trwa z krótkimi wachnięciami w góre)
http://wyborcza.pl/1,75248,1388136.html

tu zaś coś dużo ciekawszego (dla władających angielskim):
http://www.nytimes.com/2005/12/25/busin ... ref=slogin

tu mozna zobaczyć jak to sie skończyło w Hiszpani: (naprawde przygnębiające)
http://www.youtube.com/watch?v=ccJp6C1x ... 6&Itemid=1



Mała ciekawostka artykuł z marca 2007 czyli jeszcze nawet sprzed szcZytu bańki spekulacyjnej, szcunek dla autora że wtedy sie odważył na coś takiego ale to on miał rację a nie wiekszość, w ekonomii nie ma demokracji :

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Zanim-s ... 61863.html


tak naprawde jeśli bedziesz realistą a nie fantastą to sam na tym lepiej wyjdziesz

Troche faktów:

tu dane GUS na temat sredniego kosztu budowy m2 powierzchni w polsce. Średnie a wiec mocno zawyżone przez warszawe na kielce trzeba odjąc jakieś 20%-25%

http://www.stat.gov.pl/gus/45_4671_PLK_HTML.htm

I na koniec najświeższe wiadomości z naszego lokalnego rynku:

http://www.echodnia.eu/apps/pbcs.dll/ar ... /845960085

[T0MIKE]

Ale gdzie ta dyskusja o meritum? Potrafisz tylko cytować artykuły, a jak cię wywołać do tablicy, to nie odpowiadasz. Pytam więc raz jeszcze: słyszałeś o twz. miękkich kosztach w deweloperce? Mówienie o koszcie budowy :"mam kontakt z kolegami.." jest dla mnie żałosne, bo ja mam kontakt z wykonawcami i właśnie czekam na oferty. A mieszkań w Polsce wybudowałem 1.400 szt., więc nie muszę pytać kuzyna, ile kosztuje m2. Nie robi też na mnie wrażenia artykuł z NYT, tak jak nie zrobi z El Pais, bo cykl w nieruchomościach na Zachodzie nie trwał, jak u nas 2 lata, a 12 (np. w Hiszpanii, o której piszesz). Jeśli chcesz więc porównywać cykle, to ci się rząd wielkości myli. Wszystkie media, które cytujesz nakręcały spiralę w 2004 i 2005r., a teraz kręcą ją w drugą stronę, szkoda, że dajesz sobą tak manipulować, ale pewnie coś kupiłeś na górce. Ja akurat kupiłem w dołku, w 2003, a sprzedałem na górce w 2007r., bo to było chore. Podobnie chore byłoby gdyby ceny spadły w tym roku o kolejne 20%. Dlaczego samochody w kryzysie nie spadają o 40%? Czy nie ma chętnych na tanie samochody? Są, ale nie ma chętnych na ich sprzedaż za połowę, podobnie będzie z mieszkaniami. Szkoda tylko, że parareli samochodowej nie wszyscy chcą zrozumieć, jakby handel samochodami był innym handlem niż mieszkania. Prawo popytu i podaży działa na całym rynku tak samo i dotyczy zarówno podpasek jak i mieszkań. Więc nie marnuj czasu na kopiowanie artukułów, tylko zastanów się w domu nad prawami rynku, nie przez pryzmat mieszkań, a samochodów. Może wtedy to do ciebie trafi...
P.S.
na poparcie tezy, że należy pdchodzić z rezerwą do wszelkich prognoz bardzo słuszny artykuł: http://gielda.onet.pl/0,1913178,wiadomosci.html
Wychdzę z tego samego założenia: żadne prognozy, wieszczące dramatyczny wzrost lub spadek nie powinny być traktowane jak wyrocznia. Podobnie ze spadającymi cenami mieszkań.

[Sirek1]

Powiedzcie mi Panowie co ostatnie dwie strony mają wspólnego z tematem

[T0MIKE]

Obok głupoty nie da się przejść obojętnie, trzeba na nią zwrócić uwagę, względnie poszukać jej źródła. Próbuję dociec, z czego ona wynika, czy z dyletanctwa, czy też ze złośliwości lub chęci robienia sobie jaj.

[Wizard]

Stawiam na tą przedostatnią przyczynę.

[gery_pery]

Obok głupoty nie da się przejść obojętnie, trzeba na nią zwrócić uwagę, względnie poszukać jej źródła. Próbuję dociec, z czego ona wynika, czy z dyletanctwa, czy też ze złośliwości lub chęci robienia sobie jaj.

Widzę że w każdym kolejnym poście potrafisz tylko obrażać i ubliżać zasłanijąc tym brak jakichkolwiek argumentów. Jeśli nie potrafisz spokojnie dyskutować to widocznie sie czegoś boisz. Czas pokaże kto ma rację wiec sie tak nie napinaj , szkoda zdrowia.


A co do meritum: Analogia do samochodów nietrafiona gdyby tak było to nigdy nigdzie na świcie nie byłoby spadków nieruchomości po 50 i wiecej % a były i będą. Dlaczego? Odpowiedź jest bardzo prosta - rynek nieruchomości jest nie tylko rynkiem dóbr konsumpcyjnych jak samochody ale równocześnie rynkiem inwestycji finansowo-kapitałowych (podobnie jak np. akcje) i ty ewidentnie tej drugiej nautury tego rynku nie dostrzegasz.
pozdrawiam