Kielecki rynek mieszkaniowy

[tract]

TOMIKE Co do PR to nie o to chodzi, że on sam w sobie wpływa na wzrosty, czy spadki cen, bo czynników na to wpływających jest znacznie więcej. Więc jest dość oczywiste, że nawet najlepszy PR rynku nie zatrzyma.

Ale... chodzi o to, że PR ma znaczący wpływ na decyzje kupujących - co znaczy, że jeżeli media "trąbią", że ceny będą spadać to każdy opóźnia swoją decyzję bo ma nadzieję, że będzie coraz taniej... Tak samo było podczas boomu mieszkaniowego, media "trąbiły", że ceny rosną i ludzie brali kredyty i kupowali niekiedy dziurę w ziemi, bo bali się, że będzie jeszcze drożej...

Niestety cała prawda z rynków finansowych jest taka: jak wszyscy (nawet pani sąsiadka Henia) mówią, że kupować, to wtedy warto sprzedawać, a jak mówią żeby sprzedawać to warto kupować... A teraz lud, który słucha mediów będzie czekał... czy dobrze to pokaże czas - najlepszy analityk

[Quentin]

Odnośnie PR, niestety, nie macie racji, nie ma takiej kasy, która mogłaby odwrócić trendy na rynku. Po pierwsze: naród nie jest głupi i nie rozmawia z margaryną, ani nie pisze do proszku OMO, więc nie do końca wierzy reklamie i, bardziej ogólnie - mediom. Po drugie, dziennikarze też nie zawsze chcą/dają się manipulować. Wnioski do wyciągnięcia są proste: jeśli giełdowy deweloperzy sprzedali w 2007r. powiedzmy x mieszkań, a w 2008 0,5x, to nie ma takiego PR-u, jaki byłby w stanie powiedzieć ludziom, że jest super. Sytuacja czarnego PR-u w mediach była wielokrotnie przedmiotem dyskusji Polskiego Związku Firm Deweloperskich, skupiających największych deweloperów w Polsce (150 firm, w tym np. Dom Development, Pirelli Pekao Real Estate). I na nic się nie zdały działania. Prawom rynku nie da się przeciwstawić PR-u.

Rynek kieleki to problem małej podaży (na szczęście) i dlatego nie ma tutaj tak spektakularnych spadków cen, jak w Warszawie, gdzie największe projekty, realizowane w jednym etapie przez jednego dewelopera dochodziły do 1.200 mieszkań! To więcej, niż w Kielcach się buduje przez 2 lata. Jeśli więc pojawi się jakiś słabo zorientowany gość i walnie 200 mieszkań w jednym etapie, to polegnie i pociągnie za sobą, na krótko, ale zawsze, ceny. Mam nadzieję, że do tego nie dojdzie, bo cierpią na tym wszyscy, sam deweloper, wykonawca (problem płatności), klienci (bo pierwsi kupili za x a ostatni kupią za 0,85x), banki, bo ryzyko wysypania kredytu wzrasta itd.

Nic dodać nic, ująć. Szacunek Tomike za ujęcie wszystkich wątków forum w jednym poście.

[Wizard]

Na www.dom.gratka.pl regularnie przybywa w Kielcach ofert mieszkań. Obecnie już 505 ofert.

[MadMike]

Oczywiście mówisz tutaj o mieszkaniacvh nowych??

[Wizard]

To oferty kryjące się w wyszukiwarce pod rynkiem wtórnym. Jak dobrze pamiętam to niedawno (2-3 miesiące temu) było ich jakieś 370.

[tract]

Wizard Ilość ofert to nie wszystko... tym bardziej, że są one z rynku wtórnego.

Ale jeżeli już... to lepiej zrobić to tak aby przyjąć określone kryteria. Załóżmy więc, że szukamy mieszkania:
- nowe
- z cegły
- w bloku
- piętro 1 lub wyższe
- 4 pokoje
- ograniczmy też cenę do 400 tys. zł

Gratka zwraca 3 ogłoszenia: Ślichowice II, Osiedle Stokrotka za Statoilem, Okrzei Osiedle Radosne. Szybka analiza ofert i odrzucam Stokrotkę ze względu na lokalizację i za całokształt. Oczywiście niektóre ogłoszenia mogły być pominięte ze względu na to, że ogłoszeniodawca nie wypełnił wszystkich pól, które wchodzą w skład kryteriów.

Zostają więc dwa mieszkania: Ślichowice II i Osiedle Radosne. Pewnie znalazłoby się coś jeszcze gdybym szukał w ogłoszeniach z rynku pierwotnego: Częstochowska (też raczej odrzucam) lub Okrzei.

Więc wybór jak widać nie przytłacza. Oczywiście można zadać pytanie - dlaczego takie kryteria - wyobraziłem sobie 4 osobową rodzinę (2+2), chcącą mieszkać w miarę komfortowych warunkach (jak dla mnie to minimum 4 pokoje) i nowe budownictwo. Jak pokazuje powyższy przykład z tymi ofertami bywa różnie - zależy kto czego szuka, dlatego bym nie generalizował.

[Wizard]

Nie analizuję jakości ofert tylko ich liczbę. Dla mnie wzrost liczby ofert daje większy wybór mieszkań. Oznacza też spadek popytu, lub możliwości finansowych. Zresztą popyt zgłaszany a realny to dwie inne kwestie.

[Wizard]

"Dz": Sytuacja deweloperów staje się dramatyczna

Sytuacja deweloperów staje się dramatyczna. Malejący popyt na nieruchomości zmusza do cięcia marż. Niedługo nie będzie już czego ciąć - informuje "Dziennik".

Jeszcze dwa lata temu marże sięgały nawet 100 proc. Teraz są już nawet pięciokrotnie niższe. W tzw. sektorze popularnym obejmującym mieszkania 2 i 3-pokojowe w średnim standardzie, wynoszą one 15 - 20 proc. Jak tak dalej pójdzie, sytuacja zagrozi rentowności całego biznesu.

Jak pisze "Dz", przyczyną jest spadający popyt na lokale mieszkalne. - W porównaniu do 2006 r. w IV kwartale ubiegłego roku sprzedaż nowych mieszkań spadła o około 85 proc. - powiedział gazecie Robert Chojnacki, prezes redNet Consulting.

Deweloperzy naciskają na podwykonawców by obniżali ceny, jednak nie zawsze się to udaje. Niektórzy inwestorzy przekroczyli już granicę opłacalności i wyprzedają gotowe lokale poniżej kosztów.

Eksperci są zgodni, że budowlane eldorado się kończy. Firmy nie załamują jednak rąk i nadal nie brakuje tych, którzy są w stanie budować nawet przy 10-proc. zyskach. - Przy dłuższych terminach łatwiej nam ciąć koszty i pertraktować z podwykonawcami. Oni też już zaczynają się dopasowywać do rynku. A my nie zamierzamy utrzymywać pustych biur sprzedaży - powiedział "Dz" Zbigniew Łytkowski z gdańskiej Hossy, największego dewelopera w Trójmieście.

Z sytuacji na rynku nieruchomości najbardziej zadowoleni są klienci. Cena metra kwadratowego w nowych trójmiejskich projektach przygotowanych do zamieszkania za rok lub dwa wynosi od 3,6 - 4,2 tys. zł.

Źródło: "Dz"

[Michal K]

To oferty kryjące się w wyszukiwarce pod rynkiem wtórnym. Jak dobrze pamiętam to niedawno (2-3 miesiące temu) było ich jakieś 370.

Dodam, że jak kupowałem mieszkanie 2 lata temu, to ofert było ok. 120-150 (łącznie rynek wtórny i pierwotny).

[Quentin]

"Dz": Sytuacja deweloperów staje się dramatyczna
.........
Z sytuacji na rynku nieruchomości najbardziej zadowoleni są klienci. Cena metra kwadratowego w nowych trójmiejskich projektach przygotowanych do zamieszkania za rok lub dwa wynosi od 3,6 - 4,2 tys. zł.

Źródło: "Dz"

Wizard, pamiętaj, że aglomeracja trójmiejska (szczególnie Sopot) nie jest tak zamożna jak kielecka, wobec tego niech sobie biedacy płacą w jakiejś Gdyni 3600 za mkw w Kielcach 5000 nie wyjęte . Ja osobiście wolę Klonową z jej niepowtarzalnym klimatem łączącym epokę późnego Gierka z wczesnym Kaczyńskim niż jakieś sopockie Monte Cassino.

[T0MIKE]

Jeśli znacie rynek trójmiejski, to zauważycie, że spora część projektów, tanich projektów jest zlokalizowana w pobliży obwodnicy. Jestem pewien, że te które będą wprowadzane do sprzedaży są takich cenach. Nie ma w Gdańsku - Wrzeszczu mieszkań w tej cenie, ale pewnie są w Gdyni przy obwodnicy. Trójmiasto jest bardzo specyficzne w przypadku wyliczania średniej ceny, nawet poszczególne miasta. Inna cena jest w Sopocie między Niepodległości a plażą, a inna po drugiej stronie. W Gdyni jedna na klifie na Orłowie, a inna włąśnie przy obwodnicy. W Gdańsku inna na Piecewie, a inna we Wrzeszczu, nie wspominając już o Starym Mieście, czy Oliwie, albo Jelitkowie.

[T0MIKE]

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... ch,1251758

Na poparcie mojej tezy, że do akcji przejdą kupujący mieszkania inwestycyjnie, na wynajem.

A na poparcie tezy, że podaż na koniec 2009 musi się dramtycznie skurczyć, co zahamuje spadek cen to:

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... ch,1252075

Szkoda tylko, że jeszcze miesiąc temu interia pisała zupełnie co innego... Może Pan z bankier.pl był źle cytowany, nie chodziło mu o to, że ceny spadną o połowę, ale o to, że ilość budowanych mieszkań spadnie, właśnie o połowę.

[Wizard]

Wiosną usługi budowlane będą najtańsze od 3 lat

Takich obniżek w budowlance nie było od lat. Za niektóre usługi zapłacimy dziś nawet 25 procent mniej niż w listopadzie. Niższe ceny oznaczają koniec złotych czasów dla murarzy i tynkarzy. Rok temu ich pensje rosły w tempie 30 procent, teraz w najlepszym razie wyjdą na zero. W branży deweloperskiej szykują się zwolnienia. Wróci szara strefa. Na szczęście pojawią się nowe etaty przy wielkich inwestycjach unijnych...

Patrząc od strony klienta, lepszych wiadomości nie można sobie wyobrazić, zwłaszcza jeśli ktoś buduje akurat dom. Wczesną wiosną średnie ceny za położenie tynków będą niższe o 25 procent w porównaniu z listopadem - wyliczył branżowy portal Kurier.budowlany.pl, analizując zlecenia zakontraktowane na pierwszą połowę 2009 roku. 20 proc. mniej zapłacimy za ścianki z kartonu-gipsu i wykonanie elewacji. Położenie glazury będzie w marcu tańsze o 15 procent.

Co cieszy klientów, oznacza jednak problemy dla firm budowlanych. Przepytując ponad tysiąc przedsiębiorców, Kurier pokusił się o prognozę na kryzysowy 2009 rok. Wyniki są dość pesymistyczne.

Aż 58 procent przedsiębiorców straciło właśnie zaplanowane na 2009 rok zlecenia. Tłumaczenie było zazwyczaj krótkie: kryzys. W takiej sytuacji znalazła się między innym jedna z łódzkich firm, która miała budować dla prywatnego inwestora sieć stacji dializ w kilku polskich miastach.

60 procent mniejszych firm zatrudnionych w charakterze podwykonawców, nie wierzy generalnym wykonawcom w kwestii płatności. Co ciekawe, najmniej wiary mają ankietowani przedsiębiorcy z województwa łódzkiego (aż 80 procent negatywnych opinii).

Obniżenie cen za swoje usługi planuje 44 procent firm.

10 procent będzie zwalniać. Dotyczy to zwłaszcza branży deweloperskiej. Kto konkretnie, tego nie wiadomo. Na ponure wyznania szefowie firm pozwalają sobie jedynie w anonimowej ankiecie. Oficjalnie problem niemal nie istnieje...

Pozostając przy temacie pracy - mamy też małe zaskoczenie i to pozytywne. Co trzeci przedsiębiorca budowlany deklaruje bowiem... zwiększenie zatrudnienia w 2009. Jak to możliwe?

- Nie ma w tym nic dziwnego. Wprawdzie mieszkaniówka ma problemy, jednak w tym roku zaczynamy konsumować wielkie pieniądze z Unii. Będą wydawane na budowę dróg, kanalizacji, oczyszczalni ścieków, boisk - mówi Henryk Ulacha, prezes łódzkiej firmy budowlanej Varitex, szef Regionalnej Izby Budownictwa w Łodzi. - Poza tym ruszają w całej Polsce gigantyczne inwestycje związane z budową stadionów i autostrad na Euro 2012. Zatrudnienie znajdzie tu kilkadziesiąt tysięcy ludzi. Powiem szczerze: w tej branży fachowcom bezrobocie nie grozi, nawet mimo kryzysu - przekonuje Ulacha.

Bezrobocie może nie, ale o podwyżkach można zapomnieć. Jeszcze półtora roku temu szef Variteksu przyznawał, że musi podnosić pensje o 30, a nawet 50 procent, żeby zatrzymać pracowników. W ten sposób średnie wynagrodzenie w grudniu 2007 roku doszło w jego firmie do pułapu 4,5 tys. zł. Od tamtego czasu wzrosło jednak zaledwie o 200 zł. W 2009 roku Ulacha nie planuje podwyżek.

Jeśli wynagrodzenia będą rosły, to niestety nielegalnie. Henryk Benkowski, szef Kuriera Budowlanego, mówi: - Wróci szara strefa, która w ostatnich dwóch latach stawała się w budownictwie zjawiskiem marginalnym. Szefowie firm wiedzą, że kryzys potrwa rok, może półtora. Pamiętają, jak ciężko było znaleźć fachowców jeszcze kilka miesięcy temu. Jeśli ktoś nie chce przechodzić przez tę gehennę po powrocie koniunktury, nie będzie się teraz pozbywał wyszkolonych i sprawdzonych ludzi. Dlatego szukający oszczędności przedsiębiorcy będą proponować: zostajecie w firmie, zarobicie nawet więcej, ale przez pół roku popracujecie na czarno. A jak się sytuacja poprawi, towrócimy do normalnego zatrudnienia - przewiduje Benkowski.

POLSKA Dziennik Łódzki

[T0MIKE]

Należy ten artykuł zadedykować wykonawcom...

[gery_pery]

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... ch,1251758

Na poparcie mojej tezy, że do akcji przejdą kupujący mieszkania inwestycyjnie, na wynajem.

A na poparcie tezy, że podaż na koniec 2009 musi się dramtycznie skurczyć, co zahamuje spadek cen to:

http://biznes.interia.pl/nieruchomosci/ ... ch,1252075

Szkoda tylko, że jeszcze miesiąc temu interia pisała zupełnie co innego... Może Pan z bankier.pl był źle cytowany, nie chodziło mu o to, że ceny spadną o połowę, ale o to, że ilość budowanych mieszkań spadnie, właśnie o połowę.

Echh...Tomkie zaklinaczu... Poczytaj troche o kryzysach nieruchomości, skok cen najmu na ich początkach to standard potem one spadają w ślad za spadkiem cen mieszkań, ( nie chce mi sie tu tłumaczyć dlaczego - te wiadomości są powszechnie dostępne ale najkrócej wszysscy ci co nie mogą sprzedać łacznie z deweloperami rzucają mieszkania na rynek wynajmu zresztą zacytuje niekogo innego jak ciebie z jedego z wczesniejszych postów gdzie bardzo trafnie zauważyłeś że "Czy więc ci, którzy kupili inwestycyjnie po 10.500 zł w W-wie i po 5.200 zł w Kielcach rzucą teraz te mieszkania na rynek? W życiu! Lepiej je właśnie wynająć":))) i ten spadek cen wynajmu juz sie powoli rysuje w stosunku do szczytu z jesieńi.

Co do drugiej tezy jeśłi uważasz że spadek rozpoczetych budów w 2009 zaowocuje skurczeniem ich podaży pod koniec 2009 to ty sie lepiej za deweloperke nie bierz ( bo nie chce cie posądzać że świadomie wprowadzsz w bląd), każdy kto ma jakiekolwiek pojęcie o cyklu deweloperski wie że trwa on około 3 lat czyli spadek rozpoczętych budów zaowocuje ewentualnym spadkiem ich podaży ale w 2011 a nie 2009.

Apropos na kiedy planujesz stan wykończony gotowy do zamieszkania twojej inwestycji? Chcesz powiedzieć że na koniec 2009??? Tylko konkretnie prosze.