Kielecki rynek mieszkaniowy

[sueno]

KIELCE
20 stycznia 2009 - 0:01
Mamy prawie rok na przekształcanie mieszkań we własnościowe

Jeszcze ponad tysiąc mieszkań w Kielcach czeka na przekształcenia z lokatorskich na własnościowe.

Chętni, którzy nie przekształcili jeszcze mieszkań, mają czas do końca roku. Prezesi kieleckich spółdzielni deklarują, że złożone wnioski będą rozpatrzone i zapowiadają walkę o odszkodowanie od skarbu państwa.

Po zaskarżeniu pod koniec minionego roku przez Trybunał Konstytucyjny znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prezesi spółdzielni odetchnęli z ulgą. Przede wszystkim dlatego, że Trybunał zwolnił z odpowiedzialności karnej za niewykonanie przekształceń w ciągu trzech miesięcy prezesów i członków zarządów spółdzielni. Trybunał przyjrzał się uważnie znowelizowanej ustawie z lipca 2007 roku, która dawała lokatorom mieszkań spółdzielczych możliwość uwłaszczenia się i wykupu mieszkania za symboliczną złotówkę.

Sędziowie uznali za niekonstytucyjne to, że spółdzielnie przekazywały mieszkania niemal za darmo, podczas gdy chętni na kupno lokatorskiego mieszkania kilka miesięcy wcześniej musieli zapłacić dwa lub trzy razy większą cenę za lokal o podobnym standardzie.

UWŁASZCZENIE W ROK

- Mieliśmy trzy miesiące na to, aby przeprowadzić przekształcenie mieszkania, co było prawie niewykonalne, bo założenie samej księgi notarialnej może trwać od trzech miesięcy do pół roku - mówi Maciej Solarz, prezes Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej. - Nie dziwi więc, że prezesów ucieszyło to, iż Trybunał dostrzegł bezsens przepisów i zwolnił nas z odpowiedzialności karnej.

Osoby, które nie przekształciły mieszkań z lokatorskich w odrębną własność mają na to czas do końca roku. W Kielcach zostało jeszcze około tysiąca mieszkań na prawie lokatorskim. Najwięcej, bo około 360 lokali, jest w Kieleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

- Czekamy na to, aby kieleccy urzędnicy rozwiązali sprawę z wieczystą dzierżawą, która wciąż nie jest uregulowana pod kilkoma naszymi nieruchomościami. Jeżeli tylko ta kwestia zostanie pozytywnie załatwiona, natychmiast rozpoczynamy procedury zwiane z przekształceniami - podkreśla prezes Solarz.

ODSZKODOWANIE OD PAŃSTWA

W spółdzielni Armatury zaś jest wciąż 156 lokali nie przekształconych, w większości z powodu nie uregulowanego stanu prawnego mieszkań. - Wśród lokatorów są osoby, które są w trakcie separacji, rozwodu, gdzie nie jest podzielony jeszcze majątek. To są problematyczne sprawy i jeżeli zostaną rozstrzygnięte, a lokatorzy będą mieli chęć je przekształcić, to na pewno to uczynimy - zaznacza prezes Jerzy Rózik.

Trybunał Konstytucyjny dał posłom rok na poprawienie wadliwych przepisów. Prezesi kieleckich spółdzielni, podobnie jak zarządy w całej Polsce, zastanawiają się nad staraniem się o odszkodowanie od skarbu państwa za to, że przez półtora roku obowiązywania niezgodnych z konstytucją przepisów spółdzielcy tracili sporą część pieniędzy.

- Poczekamy na uzasadnienie Trybunału i na warunki, na podstawie których będzie można starać się o odszkodowanie - mówi Jan Dachnowski, zastępca prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej Pionier w Kielcach. - Jeżeli uznamy, że w ten sposób odzyskamy pieniądze, które zasilą konto spółdzielni, to na pewno będziemy się o to starać. Spółdzielnie naprawdę straciły mnóstwo pieniędzy z przekształceń, które szły na przykład na fundusz remontowy. Warto jest starać się o odzyskanie ich dla dobra naszych mieszkańców.

Elżbieta ZEMSTA

źródło: http://www.echodnia.eu/apps/pbcs.dll/ar ... /586362565

[T0MIKE]

Z pierwszą częścią się zgadzam w zupełności. Jakie będą minima/maksima to czas pokaże i nie przewidzimy tego teraz w sposób przesądzający.
Tekst z emotikonem na piątkę;)
Za tip dziękuję; czasami o tym myślę choć wiem, że są opóźnienia w projekcie. Tak czy inaczej; Ty na Siennej, ja na Siennej róg Żelaznej więc może spotkamy się na Złotej;) Lubię tą część miasta.
Powodzenia, Q

No, to albo japoński makaron, albo żeberka, albo sushi vis-a-vis, w SoHo77, Żelazna 44. Nie chodzę na dół, bo zbyt późno wracam, żeby tam jeść, ale dla dyskusji z kolegą nawet na noc się nażrę! A co mi tam!

[Quentin]

Z pierwszą częścią się zgadzam w zupełności. Jakie będą minima/maksima to czas pokaże i nie przewidzimy tego teraz w sposób przesądzający.
Tekst z emotikonem na piątkę;)
Za tip dziękuję; czasami o tym myślę choć wiem, że są opóźnienia w projekcie. Tak czy inaczej; Ty na Siennej, ja na Siennej róg Żelaznej więc może spotkamy się na Złotej;) Lubię tą część miasta.
Powodzenia, Q

No, to albo japoński makaron, albo żeberka, albo sushi vis-a-vis, w SoHo77, Żelazna 44. Nie chodzę na dół, bo zbyt późno wracam, żeby tam jeść, ale dla dyskusji z kolegą nawet na noc się nażrę! A co mi tam!

Żelazna 41 oferuje nam: sushi 77, makaron i chicago. okolica jeszcze bogatsza (moje ulubione lobby hilton, 40 piętro marriott). żeby wyżerka w nocy nie szkodziła musi zostać przepita;). ja zapraszam

[T0MIKE]

na privie mail.

[jasiek]

Zgoda, zbliżają się nasze stanowiska, cieszę się też, że kupiłeś, bo nie chciałeś czekać, właśnie z takiego samego założenia wychodzi sporo ludzi, jak się okazuje...

We wrzesniu kupilem mieszkanie 70m2 w scislym centrum w kamienicy 13-letniej. Zaplacilem ~4400 m2. Mieszkania w centrum szukalem od 1,5 roku, praktycznie nic ciekawego nie mozna bylo znalezc. Raz bylem juz zdecydowany w listopadzie 2007r (nowa kamienica na Wojska Polskiego, obok Krakowskiej Rogatki, cena ~4500m2), niestety spoznilem sie 1 dzien.
Moglem sobie dalej szukac i czekac tylko na co? W scislym centrum praktycznie nie ma nowych mieszkan, jedyna interesujaca oferta to bedzie Solna (moze nawet i tam cos kupie, TOMKIE kiedy rusza sprzedaz? ). Z reszta przegladajac oferty z ostatnich kilku lat naprawde fajnych lokalizacji nawet poza centrum bylo bardzo malo. A dla mnie dobre punkty to:
Kgi na Kopernika
Kgi na Leonarda (choc troche za glosno)
Kgi nowobudowane na Okrzei przy Slinicy.
Kolporter na Domaniowce
City przy Paderewskiego
Kamienice miedzy Plantami, a Paderewskiego (nie wiem kto to budowal).
Jakos nic innego sobie nie przypominam. Kolporter osiedle Panorama dla mnie porazka, daleko, brzydkie, wielkie, za kilkanascie lat nie bedzie sie roznic od okolicznych blokow. Slichowice to samo do tego na koncu swiata. Klonowa fajna jak byl tylko blok Grzyba przy zalewie. W tej chwili blok na bloku, do tego wiekszosc przy ulicy wiec glosno. Nie bardzo wiem co tam ludzi przyciaga.
Dlatego mysle, ze jak ktos znajdzie fajna lokalizacje to nie bedzie czekal z kupnem. Inni, ktorym jest obojetne moga sobie czekac i przebierac w ofertach.

[T0MIKE]

Zgadzam się z Tobą w zupełności i co do filozofii i co do lokalizacji. Faktem jest, że KGI, może poza Okrzei, ma bardzo fajne lokalizacje. Zresztą bardzo lubię Prezesa i rozmowy z nim. To jeden z niewielu moich konkurentów, z którym rozmawiam szczerze i długo na temat stanu rynku i jego przyszłości. Podoba mi się ich podejście, nie idą w ilość, tylko w jakość, może tylko czasami nie mają szczęścia do sąsiadów, ale to w Kielcach nazbyt częste.
Z Solną, już mnie męczy kolejny miesiąc, żeby nie powiedzieć kwartał, ruszymy po uchwaleniu planu, a ten miał być gotowy w październiku, potem w lutym, a teraz słyszę, że w wakacje. To chyba efekt działań Pani Wojewody i uwalania przez nią co drugiego planu. Jesteśmy zwarci i gotowi do złożenia projektu budowlanego do pozwolenia. Jedyna pociecha to taka, że ceny realizacji spadają, a co za tym idzie ja też będę mógł elastyczniej podejść do cen sprzedaży. Nie będzie aż takiego szoku

[T0MIKE]

Wracając jeszcze do składników, które składają się na cenę końcową. Otóż, według mnie, największym problemem w Kielcach w obniżeniu cen poniżej pułapu 4.500 zł brutto nie będzie zbyt wolny spadek cen realizacji, a ceny ziemi, po których nabyte zostały nieruchomości pod nowe inwestycje. Przykładem takiej sytuacji jest osiedle Radosne. Dzisiaj, gdyby było realizowane przez dewelopera, a nie przez firmę budowlano - deweloperską byłoby w niezłych tarapatach. Przegrałem ten przetarg z pełnym rozmysłem, że nie można w tym miejscy płacić 500 zł do PUM-u. Wolałem poczekać na inną okazję i tak nawinęła się Solna, dużo taniej za PUM. Podobnie było z gruntem sąsiadującym z Kolporterem przy Mielczarskiego. Mimo, że przez 2 przetargi z rzędu byłem jedynym oferentem przegrałem trzeci, bo było zbyt drogo, jak na moje wyliczenia. Podchodziłem w Kielcach pod kilkanaście nieruchomości w fajnych miejscach, ale wyszło mi z budżetu, że jedynie Jagiellońska (cena) i Solna (lokalizacja) mają sens finansowy. Reszta była znacznie przeceniona, choć fajnie położona. Nawet Wam powiem, że jest miejsce, nie w ścisłym centrum, gdzie zaproponowano mi cenę 4.000 (cztery tysiące) zł za m2 gleby! Średnio jednak większość deweloperów ma pokupowane grunty po 300 - 400 zł do PUM-u, a to zbyt dużo, by zejść z cenami poniżej 4.500 zł. Chyba, że generalni zejdą do 2.500 zł. To jednak nie jest najlepsze rozwiązanie. Tego samego zdania byłem, kiedy rosły ceny w Warszawie. Wyżyłowane ceny ziemi i realizacji zawsze skutkować muszą obniżoną jakością. w 2007r., kiedy podpisywałem pierwszy kontrakt w Warszawie z GW powiedziałem, że znów powstanie masa bezpłciowych, prostych w formie i standardzie budynków. Mało tego, teraz co lepsze budynki w centrum W-wy są jeszcze "odchudzane" (vide Orco Tower), żeby zaoszczędzić na kosztach. Taki stan powoduje wypaczenie pierwotnej wizji architekta. Dlatego spadek cen realizacji mnie cieszy, bo wolę postawić na jakość, niż na cenę. W przypadku Solnej będzie to najbardziej istotna sprawa. I niech się wykonawcy nie oburzają na to, co piszę, bo czas jest trudny i dla nas i dla nich, ale w takich właśnie czasach najlepiej kształtują się dobre relacje, bo tylko z rozgrywki win-win będzie chleb dla wszystkich, włącznie z klientami.

[Quentin]

Jasiek ma rację. Moim zdaniem Solna (w przeciwieństwie niestety do Jagiellońskiej) ma szanse być ze względu na lokalizację jedną z ciekawszych inwestycji w Kielcach. I w przeciwieństwie do Jagiellońskiej cena mkw nie będzie miała tu wielkiego znaczenia; być może skalkulowana nawet na odpowiednio (podkreślam, odpowiednio) wysokim poziome stanowić będzie o unikalności tej inwestycji. Dalece ważniejsze od samej ceny będą proporcjonalne rozkłady lokali (czyli unikanie obok siebie 140 i 40 mkw, bo tak się narysowało) standardy części wspólnych, otoczenia budynku, dostępność miejsc postojowych. Jeśli się to uda zapiąć (a czemu nie?) to możemy śmiało mówić o tej nieruchomości jako bardzo pewnej inwestycji kapitału. Ciekawym tematem byłyby też lokale komercyjne (handel parter / biura I piętro). Zresztą i tak uważam, że sporo mieszkań zostanie zakupiona pod działalność biurową (nieuciążliwą).

[T0MIKE]

Mamy i mieliśmy już dużo czasu na pracę na Solnej nad rozkładami, więc są chyba możliwie maksymalnie dopracowane. Niestety, zawsze tak się dzieje, że powstają jakieś mieszkania wynikowe (narożnikowe, na końcu korytarza). Kształt działki też narzuca pewne rozwiązania. Ale małych mieszkań tu nie chcę, bo cena za całość będzie też pewnym narzędziem filtrującym. Dla tego typu klienta sąsiad ma znaczenie, większe, niż mi się wydawało do tej pory, jak wynika z moich rozmów z najbardziej zainteresowanymi.
Co do lokali handlowych, to mam spokojną głowę, w zasadzie już na połowę są chętni, na zasadzie, że znajomy znajomego dostał mój telefon i koniecznie chce tam lokal, choć wszystkim powtarzam, że nie wiem, czy mamy już ostateczny kształt budynku, czy powierzchnie będą takie, a nie inne.
Jeśli zaś idzie o biura, to nie zamierzam konkurować z Grzybem/Społem. U nas będzie w umowach i uchwałach wspólonty zakaz lokalizowania biur na kondygnacjach mieszkalnych i tak też będziemy kształtować rozwiązania dostępu do budynku. Albo luksus i prestiż, polegający także na ograniczonym dostępie osób trzecich, albo wolna amerykanka, co może się odbić potem na wartości na rynku wtórnym, a mnie zależy na długofalowym zadowoleniu klientów, choć to może ograniczyć popyt. Trudno.

[Quentin]

Mieszkania wynikowe mogą odstawać od całości, ważna jest reszta. Ona musi grać. Jeśli chodzi o sąsiadów, to moim zdaniem ich dobór (właśnie poprzez cenę i charakter inwestycji) ma kluczowe znaczenie. W innym wypadku mamy problem jeśli obok S500 w garażu stoi Lanos (przy całym szacunku). Miałem takie problemy z paroma inwestycjami - potem tłumaczenie, że oszczędzamy na oknach, kamieniu na klatkach, windach, ochronie bo ludzie kupili małe mieszkania i ich nie stać. Myślałem, że mieszkania w centrum kupują nabywcy świadomi o określonych dochodach. Tymczasem aspirant do luksusu nadal napiera i potem jest płacz, że go na nic nie stać (podatek katastralny lekarstwem). Jeśli chodzi o biura to niełzy pomysł zapisów w umowie, pozostawiłbym jednak sprawę luźniej , w oparciu o przepisy prawa budowlanego.

[Wilhelm]

Przez analogię mógłbym zapytać Cię, Wilhelmie, co Tobą kieruje kiedy tak gorąco polecasz zakup mieszkań. Ale tego nie zrobię, spoko...

Oczywiście że możesz zapytać tylko że ja nie piszę że zachęcam do zakupu mieszkań a więc niewiem skąd Ci to przyszło do głowy nie napisałem również nigdzie że ceny wystrzelą w górę także jeżeli mówisz że coś napisałem to cytuj proszę.

Oczywiste jest że rynek spadł co było do przewidzenia po tak gorącym boomie. Ludzie muszą gdzieś mieszkać, spadają ceny gruntów bo niedoszli developerzy oferują działki z WZ i pozwoleniami, materiały też spadły inne pozycje kosztorysu tez więc będzie można budować taniej

rynek kielecki diametralnie różni się od np. warszawskiego czy moskiewskiego czy hiszpańskiego choć oczywiście nie jesteśmy odizolowani i niezależni od świata. Nie mamy jednak takiego nasycenia mieszkaniami jak rynki powyżej. ile nowowybudowanych gotowych mieszkań czeka na klientów w kielcach???

Myślę że to powie więcej o sytuacji w kielcach niż wyniki finansowe banku w Anglii

[Quentin]

Wilhelmie, Szkoci byliby obrażeni czytając Twój post przypisujący RBS Anglii. Jeśli nie widzisz wpływu globalnego otoczenia na gospodarkę lokalną, jej PKB i możliwości nabywcze społeczeństwa to trudno. Pamiętaj jednak, że na naukę zawsze jest czas (KGŚ w SGH prowadzi bardzo fajne badania i studia tego tematu, polecam). Dodatkowo, jeśli uważasz, że nie ma nowych mieszkań w Kielcach, dostępnych od ręki lub wkrótce do odbioru, to ja się pytam czy mówimy o tym samy mieście? Ale masz prawo mieć własne zdanie, jest ankieta na forum, wypełnij ją i wyślij. JW BL może zagościć w Twym podniebieniu już wkrótce, czego Ci w ten styczniowy dzień życzę. Q

[T0MIKE]

Zgadzam się, to dwa nieporównywalne rynki. Przede wszystkim dlatego, że tu nikt jeszcze nie budował mieszkań na lewarze, tylko z kasy klientów. To zasadniczo zmieni wygląd rynku w tym roku. Poza tym informuję o lekkiej odwilży w bankach dla klientów indywidualnych, przynajmniej w W-wie.
Bardziej też wierzę wyliczeniom Komisji Europejskiej, niż np. JP Morgan, zakładam więc raczej wzrost PKB niż jego wyhamowanie, czy też skurczenie. Stawiam na 2% wzrostu, co pozwoli ograniczyć zwolnienia. W naszym regionie nie ma motoryzacji (poza MAN-em), a materiały budowlane, w szczególności Barlinek i Cersanit powinny się jednak dobrze sprzedawać (Euro/PLN 4,3). Pod warunkiem, że na koniec IV kw. 2008r. i I kw. nie wypadnie z szafy trup opcji walutowych (vide Odlewnie Polskie). Część ludzi, w szczególności zatrudnionych w latach 2006-2008 po wygórowanych pensjach straci pracę, bo to będzie podstawa optymalizacji kosztów. Potwierdza to moją teorię, że lepiej zarabiać mniej, ale stabilnie, niż bardzo dużo, ale być pierwszym do zwolnienia. Liczę więc, że Kielce nie ucierpią tak bardzo na kryzysie.

[Michal K]

Nawet Wam powiem, że jest miejsce, nie w ścisłym centrum, gdzie zaproponowano mi cenę 4.000 (cztery tysiące) zł za m2 gleby!

Ile???
To chyba środek Kadzielni albo dziedziniec klasztoru na Karczówce

[T0MIKE]

IX w Kielc/Kościuszki, nie od strony centrum, więcej nie powiem