Kielecki rynek mieszkaniowy

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 stycznia 2009, o 11:39

Kryzys finansowy na świecie nie minął, ale co to ma do tematu Kielecki rynek mieszkaniowy? Oczywiście nie liczę na kolejki w sprawie Jagiellonskiej, bo te czasy już prędko nie wrócą. Ale jestem pewien, że jest dla nas miejsce na rynku, przy ostrożnym podejściu do planowania wydatków.

Wizard · Post autor: **Wizard** » 20 stycznia 2009, o 11:50

Generalnie nie ma co się spierać panowie.
Ceny zweryfikuje rynek. Będą chętni na mieszkania w Kielcach po 5-6 tyś zł brutto za m2, to po tyle będą sprzedawane. Jeżeli wzrośnie bezrobocie i nie będzie chętnych na mieszkania za te pieniądze to pójdą obniżki.
Bardzo dobrze, że Volumetric zbuduje troche mieszkań w Kielcach, bo gdyby wszyscy wstrzymali inwestycje (nie mówię tylko o branży budowlanej), to byśmy mieli wszyscy przechlapane

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 stycznia 2009, o 11:53

Zgadzam się, jeśli bezrobocie będzie rosło lawinowo, to nawet po 3.500 zł nikt nie kupi. Choć wychodzę też z założenia, że ludzie muszą gdzieś mieszkać, więc jeśli nawet nie kupią, to wynajmą, a wynająć będą mogli to, co ktoś inny kupi. Swoją drogą ceny najmu w Kielcach ostatnio mnie zdumiewają, przynajmnie w tych fajniejszych projektach, np. 38m2 za 1.100 zł na Kopernika...

Quentin · Post autor: **Quentin** » 20 stycznia 2009, o 12:11

Żebyśmy się dobrze zrozumieli, Panowie. Zdecydowanie bardziej życzę Wam i sobie, aby ceny w skali całego kraju rosły; świadczyć to będzie o naszym dobrobycie, a każdy mądry życzy sobie żyć wśród bogatych. Dlatego wolę przegrać JW BL z Tomike;) - niech metr kosztuje ponad 4000. Problem polega na tym, że w skali makro jest coraz więcej przesłanek przeciw temu i stąd moje ostrożne podejście.
Co do cen najmu - mieszkam od czasu do czasu w kielcach, więc postanowiłem poszukać czegoś do wynajęcia. Oczekiwania: 70 mkw nowe budownictwo miejsce parkingowe dla auta. Odpowiedź: góra 3 oferty, cena minimum 2000; średnie lokalizacje, mieszkania na parterze.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 stycznia 2009, o 12:41

Otóż to! Jeśli więc oferty najmu są słabe, to oznacza to, że jest rynek na mieszkania na wynajem! Cały czas w tej dyskusji do tego zmierzam. Nadchodzi zmierzch lokat 8%, giełda nieprędko odbuduje swoją wiarygodność, więc nieruchomości znów będą stanowić aktywo bezpieczne. Jeśli więc przyjmiemy, że w I połowie roku nikt nie sprzedawał poniżej 5.000 zł to jeśli spadek będzie w 2009r. rzędu 500 - 600 zł to będzie to dla ludzi zachętą do kupowania. Przy cenach na poziomie 3.500 - 3.800 zł nie będzie się opłacało wynajmować mieszkania, ale je kupić, podobnie jak to powoli ma mieć miejsce w W-wie. Nie sądzę więc, żeby ceny spadły do takiego poziomu wobec zapotrzebowania na mieszkania na wynajem. Pewnie wkrótce dojdzie do nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów i odżyje rynek wynajmu w całym kraju. Ja nie chcę rosnących cen, wolę pewną przewidywalność tak w cenach realizacji, jak i finansowania. Od 3 latach nic nie da się przewidzieć, ani zaplanować, stabilizacja jest więc dobra dla wszystkich, na dłuższą metę także dla deweloperów, choć marża będzie mniejsza, ale bardziej przewidywalna.

Quentin · Post autor: **Quentin** » 20 stycznia 2009, o 12:57

Otóż chyba jednak nie! Czy bierzesz pod uwagę, że:
1. Szacunkowo 30% nieruchomości sprzedanych (rynek warszawski) w ciągu ostatnich 3 lat to lokata kapitału. Jak myślisz, co się z nimi stanie (czy wszyscy nabywcy wytrzymają ciśnienie) i czy będą dalej chętni na kupowanie po zawyżonych cenach jako lokatę?
2. Rynek najmu przeżywa boom właśnie dlatego, że ludzie czekają na zdecydowanie lepsze warunki nabycia swojego m. dlatego płacą średnio 20% więcej za najem niż w III kw 08 bo istnieje przeświadczenie, że ceny radykalnie spadną. do czego to będzie prowadzić?
3. Czy bierzesz pod uwagę wpływ odrzuconego weta Prezydenta ws odrolnienia gruntów na ceny działek budowlanych w obrębie miast? I wpływ redukcji tych cen na cenę mkw?
Do tego dochodzi jeszcze wiele innych czynników dla których ludzie się wstrzymają dla oszczędności. A penny saved is a penny earned.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 stycznia 2009, o 14:57

OK, po kolei, metodologicznie:
1. Otóż ostatnie 3 lata w porównaniu z cenami z dzisiaj, to zupełnie inny świat, przynajmniej w Warszawie, ale też i w Kielcach. Przykład:
- Warszawa, JWC projekt Górczewska, cena w 2007r. 10.500 zł, cena 2009r - 8.500 zł. Dlaczego więc klient miałby przepłacać, skoro już jest taniej o 2.500 zł w tym samym projekcie, od tego samego dewelopera, w tym samym standardzie?
- Kielce, Kolporter Development, os. Panorama, cena w 2008r - 5.200 zł, dzisiaj 4.700 zł.
Czy więc ci, którzy kupili inwestycyjnie po 10.500 zł w W-wie i po 5.200 zł w Kielcach rzucą teraz te mieszkania na rynek? W życiu! Lepiej je właśnie wynająć, bo czynsze wzrosły.
2. Rynek najmu nie dlatego przeżywa boom, że wszyscy czekają, ale dlatego że nie ma kredytów, a przy najmie nikt nie pyta o zdolność kredytową, ani udział własny. To napędza rynek, nie wyczekiwanie!
3. Kwestia odrolnienia jest absolutnie nieistotna. Otóz praktyka była i jest taka, iż zgodnie z ustawą obowiązującą przed nowelizacją ochronie podlegały grunty od klasy III wzwyż, przy czym w zurbanizowanych terenach istniało zwolnienie z opłat w jakiejś wysokości na m2 planowanej zabudowy mieszkaniowej. Sam wyłączałem z produkcji rolnej na Bemowie działkę i iloczyn tegoż wskaźnika (nie pamiętam teraz dokładnie) i ilości m2 PUM zwalniał mnie z opłat całkowicie. Ustawa rozwiąże tylko problem czasowy, oraz kwestię wyższych klas ziemi, gdzie decydował minister rolnictwa. Mnie np. resort odmówił odrolnienia we Włochach III kl., ale po odwołaniu (i dosłownie odwołaniu też Leppera) zweryfiikował pogląd i wydał zgodę. Ale ileż to miast ma klasy I - III w atrakcyjnych lokalizacjach? Z pewnością nie należą do nich Kielce. Nie widzę więc żadnego bodźca do bniżenia cen gruntów, w szczególności pod deweloperkę mieszkaniową w miastach.

Quentin · Post autor: **Quentin** » 20 stycznia 2009, o 15:17

Ok, po kolei, konkretnie:
1. Można dorobić różne teorie do mieszkań zakupionych inwestycyjne. Kupiłem w zeszłym tygodniu idealne mieszkanie, stan developerski, grzybowska wawa. facet kupił inwestycyjnie za 12500 oddał za 9000. Stwierdził, że woli 9000 niż 8000, a stratę traktuje jako naukę inwestowania. Ma w zasobie parę tysięcy mkw więc chyba nie leszcz. Więcej info mogę dać na pw. To fakty, nie jedyne zresztą. Mieszkania jako inwestycje się generalnie kończą bo nie ma łatwych pieniędzy z gpw i funduszy (a także z gospodarki) które istotnie napędziły rynek (ze świata wirtualnego w realny).
2. Rynek najmu przeżywa boom bo ludzi nie stać na kredyty. Masz rację. Kiedy będzie ich stać? Jak spadną ceny. Merci bien.
3. Praktyka aktów notarialnych mówi co innego o cenach gruntów inwestycyjnych w miastach. Wiem, nie czuję.
Tak czy inaczej życzę Ci szczerze sukcesu z Twoimi inwestycjami.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 stycznia 2009, o 15:39

Pprzepraszam, a kto kupił te 100 mieszkań w Kolporterze po 5.000? A w KGI po 5.600? Chyba nie ci, którzy nie mieli pieniędzy? Ograniczenie kredytów hamuje sprzedaż. Co do Grzybowskiej w W-wie to widzę, że to nie jedyny przypadek w W-wie: ludzie nie znający się na inwestowaniu w nieruchomości, a widzący ich gwałtowny wzrost w latach 2005 - 2006 zawierali z deweloperami umowy w systemie np. 10-90 na całe piętro, zamiast na jedno mieszkanie, żeby potem leszczom za tzw. odstępne odsprzedać tzw. opcje. Mając więc milion podpisywał umowę na 10 milionów. Wielu na tym zarobiło kupę kasy, ale jak to zwykle bywa zawsze ktoś musi zostać z ręką w nocniku. Dzisiaj tacy mistrzowie są lekko ugotowani i wyjdą nie tylko za 9.000 złwyjdą nawet za mniej, tym bardziej, kiedy mają te kilka tys. 2 na lewarze. Nic mnie nie zaskoczy.

Co do odrolnienia nie ma faktycznie sensu dyskutować faktów, dla mnie odrolnienie nie miało i nie ma znaczenia. W Warszawie nigdy też nie miało wpływu na cenę m2 pod mieszkaniówkę wielorodzinną. Ale może o dwóch innych miastach myślimy...

Quentin · Post autor: **Quentin** » 20 stycznia 2009, o 16:03

Pytanie pomocnicze, ile spośród tych sprzedanych przez Condite i KGI mieszkań to transakcje z podmiotami publicznymi i czy można je z oczywistych względów traktować jako reprezentatywne?
Tak czy inaczej, podziwiam Twój upór. Giełdy na łeb, PKB na łeb, złotówka na łeb, banki (globalnie, na razie) na łeb, generalnie wszystko związane z gospodarką i inwestycjami pikuje (weź do ręki zieloną rzepę i zrozumiesz) a Ty twierdzisz, że nie będzie to miało wpływu na ceny mieszkań. Rozumiem Twoje stanowisko, ale jest taka nauka jak ekonomia i przynajmniej w jakiejś części jest przewidywalna dzięki rachunkowi matematycznemu. Czasami warto o tym pamiętać....

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 stycznia 2009, o 16:19

Nie rozumiemy się, albo nie czytasz wcześniejszych postów - oczywiście, że ceny spadną, nie neguję tego, ale nie o 40%, tylko to chcę udowodnić. Samo posiadanie doktoratu z ekonomii i czytanie zielonej wkładki Rzepy nie czyni z Ciebie eksperta, popatrz na magazyniera z GS-u, który nazywa się Karkosik, nie sadził się tak pewnie jak zaczynał biznes, tylko słuchał i przyswajał. CENY SPADNĄ, może tak będzie wyraźniej ale nie do 3.500 zł w Kielcach i 5.000 zł w W-wie. Dziwne swoją drogą, że wszedłeś w Grzybowską w roku kolejnych prognozowalnych spadków, czyżby wiedza Cię zawiodła? Wątpię... choć, może jednak...
Poważnie natomiast, spadek cen o 30% zniszczy rynek, deweloperzy musieliby zbankrutować i to na wielką, niespotykaną do tej pory skalę. Kto zakontraktował budowy po 3.000 i więcej w Kielcach i 5.000 i więcej w W-wie nie przeżyje spadku, odpowiednio do 3.500 i 5.000 zł za m2. Będzie wolał powoli dogorywać, mając nadzieję, że coś się poprawi. Wyprzedanie np. 100 mieszkań w Kielcach po 3.500 zł nie będzie możliwe, bo naród nie jest głupi, będzie czekał na jeszcze niższe ceny. Kto będzie słuchał wtedy, że to już dno? To samo w Warszawie, promocje typu 5% nie działają, bo ludzie czytają prasę i chcą więcej, i dostają, ale nie 5.000 zł, jeśli cena pół roku temu wynosiła 9.000 zł. Może 7.800 zł. Pokrycie kosztów tzw. miekkich dokonuje się na codzień, więc obniżenie ceny do 5.000 zł musiałoby się skończyć katastrofą na koniec projektu i debetem na koncie. Lepiej więc byłoby żyć jak najdłużej i czekać lepszych czasów. Takie są doświadczenia z przeszłości, nie wiem, dlaczego miałoby być teraz inaczej? Przypomnę tylko, że wtedy (2001r.) bezrobocie sięgało 25%.

Co do KGI i Condite, ci drudzy nic nie sprzedali wojsku. Mogę zadać pytanie inaczej, w takim razie, komu sprzedał Grzyb, Chałupka, Becher mieszkania powyżej 5.000 zł? Pewnie nie tym, co nie mają pieniędzy... Teraz może lepiej zabrzmi, jesteś jak Ziobro, pod wysuniętą tezę szukasz argumentów, a ja - zdrowego rozsądku. Ale cieszę się, że inwestujeszw Warszawie, jest nadzieja, że jednak ktoś kupi!

Quentin · Post autor: **Quentin** » 20 stycznia 2009, o 16:29

Przepraszam, ale gdzie napisałem, że ceny spadną o 40%. Proszę czytaj ze zrozumieniem. Zakładając wyjściową wysoką cenę 5500 za mkw spadek o 40% oznaczałby 3300. Ja prognozuję (do czego mam prawo, wybacz) lekko poniżej 4000. Czyli trochę ponad 25% z ceny 5300/5400.
Mieszkanie kupiłem bo mam na nie wieloletniego najemcę i chyba przyznasz, że zwrot inwestycji w 6 lat nie jest zły. Nie miałem czasu na dalsze oczekiwanie; ruch ten jednak nie stoi w kontrze z moim przekonaniem o tendencji / trendzie na rynku nieruchomości. Jeśli go nie widzisz, to znaczy, że nie chcesz.
Jeśli chodzi o Pana Karkosika to nie wypada, żeby wymieniać go w takim kontekście. Kto jak kto, ale Ty powinieneś to widzieć.

Quentin · Post autor: **Quentin** » 20 stycznia 2009, o 16:34

Czytam Twoje ogłoszenia co tydzień w GW ale na razie się nie skuszę;) chociaż przyznaję, że na rynku komercyjnym Bielany są bardzo chodliwe ze względu na niską podaż.
U Grzyba kupiłem mieszkanie po nieudanej próbie najmu; nie pytaj za ile bo będzie całkiem głupio.
Jeśli chodzi o Twoje pozostałe argumenty to proszę, trzymajmy poziom. Byle jaki ale trzymajmy.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 stycznia 2009, o 17:01

Zgoda, zbliżają się nasze stanowiska, cieszę się też, że kupiłeś, bo nie chciałeś czekać, właśnie z takiego samego założenia wychodzi sporo ludzi, jak się okazuje... Teraz, żeby nie zaogniać, bo widzę, że zmierzamy do konkluzji: dzisiaj, a nawet na koniec grudnia ceny przeszły z pozycji ponad 5.000 zł na pozycję poniżej 5.000 zł. Dalej twierdzę jednak, że korekta będzie do poziomu 4.500 średnio (czyli pewnie bedą jakieś po 4.000 zł, a inne po 5.000 zł). Z aptekarską dokładnością jednak musimy poczekać do końca roku. Ale naprawdę cieszy mnie, że nie mogłeś czekać

(wybrałem emotikon "very happy", nie "laughing").

P.S. osobiście poczekałbym, aż Orco obniży cenę m2 na Złotej 44 do jakichś powiedzmy 15.000 PLN, wtedy będzie miała jakiś sens, a że tak się stanie, to chyba już przesądzone. Taki tip... na ten rok. No i zapewniam, że jest z czego schodzić na tym projekcie.

Quentin · Post autor: **Quentin** » 20 stycznia 2009, o 17:30

Z pierwszą częścią się zgadzam w zupełności. Jakie będą minima/maksima to czas pokaże i nie przewidzimy tego teraz w sposób przesądzający.
Tekst z emotikonem na piątkę;)
Za tip dziękuję; czasami o tym myślę choć wiem, że są opóźnienia w projekcie. Tak czy inaczej; Ty na Siennej, ja na Siennej róg Żelaznej więc może spotkamy się na Złotej;) Lubię tą część miasta.
Powodzenia, Q