Kielecki rynek mieszkaniowy

[T0MIKE]

Zdecydowanie największym kosztem jest wykonawstwo. Jeżeli budowlańcy obniżą ceny o 10-15% to ceny mieszkań spadną. Nie marzyłbym jednak o powrocie do cen poniżej 4.000 zł. Przed chwilą zadzwonił brat, który chce sprzedać mieszkanie na Barwinku i zdecydował się na podniesienie ceny z 4.050 do 4.500 za m2, bo ilość zainteresowanych przeszła jego oczekiwania.
Dzisiaj kluczem do rozwoju rynku mieszkaniowego będzie dostępność finansowania, zarówno dla klientów jak i samych deweloperów oraz wiarygodność samego dewelopera, a ściślej rzecz biorać bezpieczeństwo środków klientów dewelopera. To z pewnością "przewietrzy" mocno rynek ze słabszych finansowo firm.
Osobiście uważam, że średnia cena mieszkań powinna wynieść poniżej 5.000 zł brutto za metr. Poza tym zdecydowanie skandalicznie drogie są miejsca parkingowe, 38.000 zł za miejsce byle gdzie to przesada. Zobaczymy, jaki będzie ten 2009r na kieleckim rynku mieszkaniowym. Myślę, że w miejscu nie stanie, a ograniczenie podaży może zrównoważyć popyt. Liczyć się będą w/w już elementy, ale także doświadczenie i wyrafinowanie w zarządzaniu finansowym, marketingu i sprzedaży. Nastąpi ograniczenie roli nieprofesjonalnych deweloperów, których działność jest raczej odpryskiem, czy też odskocznią od innej, wiodącej działaności.

[kamilkw]

Ceny w Kielcach są akurat Ok ale weźmy pod uwagę np Warszawe.Czy jest jakieś ekonomiczne uzasadnienie dla ceny ok 9 tys za metr?Czyżby ceny materiałów budowlanych w Warszawie były aż tak drogie?Bo myśle że cena gruntu nie podbiła aż tak ceny.

[T0MIKE]

Oczywiście, że Warszawa zasadniczo różni się od Kielc w cenach realizacji. Stan na 2007r był taki:
- Realizacja 4.000 - 4.500 zł za PUM
- Ziemia od 1.000 (Białołęka) nawet do 6.000 zł (ścisłe centrum) do PUM
- dalsze koszty są odpowiednio wyższe z uwagi na to, że finansowanie jest pochodną kosztów realizacji,
- marketing, prowizje, koszty biura, sprzedaż, księgowość, etc. są także zasadniczo wyższe
Daje to koszty netto dla dewelopera od 5.500 zł nawet do 12.000 zł. Stąd ceny od 7.000 zł do 40.000 zł za m2. O ile można coś odpuścić z cen rzędu 40.000 zł, o tyle z 7.000 zł za m2 też nie bardzo jest już co odpuścić. I tak jest na każdym lokalnym rynku. Najwięcej zarobili oczywiście ci deweloperzy, którzy w 2005r. mieli bank ziemi, kupionej w latach 2002 - 2004, zatem przed wejściem do Unii. Wtedy ceny do PUM wynosiły nawet 200 zł (np. projekt ASBUD na Białołęce pn. Wiślany Zakątek). Żadne media nie chcą pisać o rzeczywistych zarobkach deweloperów, bo to gawiedzi nie interesuje. Deweloper jest z natury złodziejem i oszustem, więc nie ma co nawet podejmować w mediach próby obrony. Udzieliłem swego czasu (styczeń bądź luty br.) obszernego wywiadu dziennikarzowi Polityki, który chciał dogłębnie zbadać, ile to faktycznie zarabiają deweloperzy. Zrobiłem mu rozpiskę i podałem źródła weryfikacji cen realizacji, ziemi, czy finansowania. Miał duży zapał do napisania takiego artykułu. Po 2 tygodniach przesłał maila, że przeprasza, ale kolegium redakcyjne zdecydowało, że temat nie pojawi się.
Na czym więc polega(ł) zarobek dewelopera? Głównie na wypracowywaniu marży na kosztach, finansowanych głównie przez klientów z ich wpłat, przy niskim udziale zaangażowania śordków własnych. Praktycznie jedynym kosztem dewelopera była do tej pory ziemia i projekt oraz nieco marketingu i utrzymanie biura. Te czasy jednak kończą się, jak widać po inwestycji Masterkort na Nowym Świecie. W najbliższych miesiącach, a może latach deweloper będzie musiał angażować więcej kapitału własnego, co z jednej strony, jak już pisałem "przewietrzy" rynek, z drugiej jednak nie pozwoli na znaczniejsze obniżenie cen, nawet przy spadku cen realizacji, dlatego że wzrastać będą koszty finansowe (teraz bank będzie musiał finansować większość kosztów, nie klienci). Nawet jeśli będą spadać stopy procentowe, to marże banków pozostawać będą znacznie powyżej tych z lat 2006 - 2007. Szkoda, wolałbym, żeby wszystkie koszty były niższe, przy zwiększonym bezpieczeństwie środków klientów. Poza tym dalej uważam, że ceny w Kielcach powinny być poniżej 5.000 zł, a miejsca parkingowe poniżej 30.000 zł za miejsce. To adekwatne ceny do zarobków.

[kamilkw]

Mam takie pytanie bo jestem raczej zielony w tym temacie ale np z czego wynikają wyższe koszty realizacji w Warszawie w porównaniu z Kielcami?

[MadMike]

Robocizna, wynagrodzenia kierownictwa mają się różnie do tych w Kielcach. Tak jak we wszystkich innych dziedzinach w Warszawie, droższe utrzymanie, ale wyższe wynagrodzenie.
Materiały, urządzenia i transport też są pewnie droższe ze względu na duży popyt i wynagrodzenia.
W tym mieście wszystko jest droższe.

[RZ]

Przed chwilą zadzwonił brat, który chce sprzedać mieszkanie na Barwinku i zdecydował się na podniesienie ceny z 4.050 do 4.500 za m2, bo ilość zainteresowanych przeszła jego oczekiwania.

Sporo znajomych ostatnio sprzedawało, kupowało lub chce kupić mieszkanie na rynku wtórnym, więc mam trochę rozeznania i trudno mi w to uwierzyć. Chyba, że w ciągu miesiąca sytuacja się diametralnie zmieniła

[kamilkw]

Robocizna, wynagrodzenia kierownictwa mają się różnie do tych w Kielcach. Tak jak we wszystkich innych dziedzinach w Warszawie, droższe utrzymanie, ale wyższe wynagrodzenie.
Materiały, urządzenia i transport też są pewnie droższe ze względu na duży popyt i wynagrodzenia.
W tym mieście wszystko jest droższe.

Jakoś nie wierze, że na 100 metrowym mieszkaniu robicizna i materiały są droższe aż o 100 tys. złotych...Na całym bloku daje to całkiem niezłą kwote.

[T0MIKE]

Sporo znajomych ostatnio sprzedawało, kupowało lub chce kupić mieszkanie na rynku wtórnym, więc mam trochę rozeznania i trudno mi w to uwierzyć. Chyba, że w ciągu miesiąca sytuacja się diametralnie zmieniła

No coż, może ma wyjątkowe szczęście...

Kamil, z czego wynika różnica w kosztach: to nie tylko różnica w wynagrodzeniach (dla przykładu sekretarki władające 2 językami zarabiają tutaj od, jeszcze raz OD 6.000 zł brutto, w największych firmach, w tym gigantach wykonawstwa nawet 10.000 zł. To daje różnicę w kosztach ogólnego zarządu firm w W-wie, ale także sami podwykonawcy są drożsi, bo muszą ludzi kwaterować w W-wie, a w Kielcach nie. Tam ich muszą nakarmić, a tu nie. Tam dają im samochody na dojazd w weekend, tu nie, tam jest ograniczona konkurencja na rynku betonu towarowego (nazwałbym to zmową) tutaj nie. Tam kontrakt na 100 mieszkań kosztuje 25 - 30 mln, tutaj poniżej 20 mln, to wymaga mniejszgo finansowania bieżącego firmy budowlanej, a więc oznacza niższe koszty. Ta sama firma, powtórzę, TA SAMA firmą w W-wie oferuje wykonanie m2 za 5.000 zł, a tutaj za 3.000 zł, ci sami ludzie podpisują oferty. Poza tym, co by nie mówić, jakość realizacji w W-wie jest jednak w więkoszści przypadków wyższa niż w Kielcach, tam nie da się dojechać zdezelowanym żukiem, czy dźwigiem na budowę, bo po drodze skontrolują cię kilka razy, tam nie ujdzie ci na sucho pompowanie wody z wykopu na działkę Miasta (czytaj: niczyją), bo zaraz ci wlepią karę. Tam nie wytniesz drzewa bez opłaty, etc. Stąd wynika większa część różnicy, ale też prawdą jest, że do tej pory główną przyczyną wzrostu cen wykonawstwa był brak konkurencji i walka, głównie o ekipy podwykonawcze, które potrafiły w 2006 i 2007r zwyczajnie zejść na sąsiednią budowę za wyższą stawkę. Teraz rynek zostanie oczyszczony z takich firm, ponieważ podstawą długoterminowego planowania relacji deweloper - wykonwawca, czy wykonawca - podwykonawca jest i będzie poważne traktowanie się nawzajem. Ponownie wrócimy do źródeł, co mnie osobiści bardzo cieszy.

[kamilkw]

hmm no Twoje argumenty troche mnie przekonały Chociaż faktem jest, że ceny zaczęły drastycznie rosnąć w ostatnich latach i to głównie tam gdzie był największy popyt.Wystarczy porównać ceny z przed kilku lat gdzie to samo mieszkanie można było kupić 3 razy taniej.I głównie o to mi chodzi bo gdyby tak wszystko zdrożało to mielibyśmy u nas niezłą inflacje. Ja tu wypowiadam się ze strony klienta bo niestety ale dzisiaj nikogo normalnie zarabiającego nie stać na własne mieszkanie chyba że będzie spłacał całe życie kredyt...koniec offtopu Pozdrawiam

[T0MIKE]

Kielce nie odstają od reszty kraju, jeśli idzie o wzrost cen mieszkań, jak i o wzrost wynagrodzeń (wg. Pulsu Binzesu to w naszym województwie najbardziej wzrosły pensje w III kw. 2008r.). Moim zdaniem jeśli ktoś zarabia 3.000 zł brutto, to nie będzie go stać na mieszkanie za 5.500 zł. Ale już w dwójkę kupią za 4.500 zł (225.000 zł za 50 m2), bo rata w wysokości 1300 - 1500 zł miesięcznie jest osiągalna dla większości ludzi, poza emerytami, rencistami i robotnikami niewykwalifikowanymi. Z tego powodu ceny w Kielcach powinny wahać się w przedziale 3.000 zł (wielka płyta, starsze mieszkania) do 4.500 zł za nowe. To dawałoby szanse gorzej uposażonym na kupno własnego kąta.

[pawel_ŚLV]

Życzyłbym sobie takich cen w Kielcach jak napisałeś w ostatnim zdaniu. Pomału przymierzam się z narzeczoną do kupna mieszkania, nie wiem jak Twojemu bratu idzie ze sprzedażą po podwyżce ale ja zauważyłem na rynku wtórnym spadek cen za m2 o kilka procent. Myślimy o kupnie mieszkania około 50 metrowego w granicach 200 tys zł, jeżeli ceny nowych mieszkań spadną do 4-4,5 tys za metr to będzie Nas stać natomiast jeżeli deweloperzy będą trzymać ceny po 5,5-5,7 tys to kupimy na rynku wtórnym.

[T0MIKE]

Jestem pewien, że ceny w 2009 spadną poniżej 5.000 zł. Oczywiście nie w najlepszych lokalizacjach, ale we w miarę atrakcyjnych. Myślę, że takie Ślichowice będą bliżej 4.500 zł za m2 niż 5.000 zł, ale okolice Zalewu dalej będą przebijać 5.000 zł. Rynek wtórny już spadł, czy jeszcze będzie spadał - zobaczymy. Moim zdaniem, po analizie danych statystycznych, podaż nowych mieszkań od deweloperów nie przekroczy w 2009r. 500 - 600 szt. W 200-tysięcznym mieście to kropla w morzu. Rynek wtórny pozostanie więc ważną częścią strony podażowej. Jednak podobnie jak w W-wie ceny mieszkań w wielkiej płycie powinny ulec korekcie, a te budowane po 1990r. raczej utrzymają dzisiejsze ceny (4.000 - 4.300 zł za m2).

[michal_ck]

Przed chwilą zadzwonił brat, który chce sprzedać mieszkanie na Barwinku i zdecydował się na podniesienie ceny z 4.050 do 4.500 za m2, bo ilość zainteresowanych przeszła jego oczekiwania.

To ja za kawalerkę przy miejskim targowisku (Seminaryjska) wziąłem 4.000 zł/m2 ( pocz. 2007), z tym, że mieszkanie nadawało się do kapitalnego remontu

[paddy]

Ceny pod koniec 2009 roku:
m2 w starym budownictwie typu KSM, Czarnów itp. - 2,5-3k, chyba że w lepszym stanie to max 3,5k
m2 w nowszym bud. (Barwinek, Ślichowice itp) - 3,5-4k
m2 rynek pierwotny - 4-4,5k

polecam artykuł:
http://kredytnadom.pl/artykuly-i-porady ... ytowa.html

Siedzę w finansach i pośrednio rynku nieruchomości od 1995 roku, od 4 lat w UK i wiem jak to tutaj wyglądało i wygląda, w PL będzie powtórka z rozrywki i 2009 będzie decydujący. Moim klientom doradzam teraz kupno nieruchomości mówiąc że to megaokazja przed kolejnym odjazdem cenowym, Wam powiem jedno - chcecie kupić mieszkanie, odłóżcie tę decyzję przynajmniej do końca 2009.
Polecam też przejrzenie serwisów typu gratka.pl i policzenie ceny za m2, bo ja widzę co najmniej kilka mieszkań, oczywiście w różnym stanie i na rynku wtórnym po 3300-3500 zł/m2, a to dopiero początek spadków, NIEUNIKNIONYCH.
Pozdrawiam,
Paddy

[T0MIKE]

Moja teza: artykuł napisany na bazie danych i mocno nerwowej sytuacjiz końca października i listopada br., nie uwzględnia więc zmian, jakie zaszły już w grudniu 2008r, czyli wzmożonego zainteresowania zakupem mieszkań, przynajmniej w Warszawie. Skutkowało to, w moim przypadku znacznie większą ilością transakcji, niż w listopadzie, kiedy rynek pratycznie zamarł. Na dziś rynek wygląda tak:
1. Banki już dają kredyty, bo nie żyją z lokat. Obniżyły wariackie oczekiwania wkładu własnego nawet do 0 (PKO BP w PLN).
2. Marże wzrosły, owszem, nawet do 3%, ale w PKO BP można uzyskać nawet poniżej 2%.
3. Stopa referencyjna w PLN spadła już o 100 pkt. bazowych, a dalsze obniżki jeszcze przed nami, nawet do 3,5 - 4% w IV kw. 2009r.
4. CHF nie ma, ale jest. Sam mam październikową umowę i żadnych problemów z wypłatą rat.
5. Wobec spadków stopy reefrencyjnej Euro do 3,5% oraz przewidywanego dalszego jej obniżania w kierunku CHF (dzisiaj 0,5%) kredyty będą tańsze, niż kiedykolwiek, a do tego proces konwergencji będzie zachęcał ludzi do brania kredytów nie w CHF, ale w Euro, bo ryzyko kursowe będzie spadać każdego roku, aż do wejścia do strefu Euro (2012-2013, wszystko jedno).
6. Wzrost (istotny) cen najmu ponownie powoduje, że czynsz wynosi tyle, ile rata kredytu, więc lepiej kupić mieszkanie, niże je wynajmować.
7. Mieszkania będą kupować ci, którzy nie będą zagrożenia utratą pracy. Najczęściej redukuje się zatrudnienie najmłodszych stażem, nastarszych wiekowo i najmniej wykwalifikowanych. To najmniej interesująca cześć potensjanych klientów dla banków. Bez straty więc, a nawet lepiej dla bezpieczeństwa.
8. Paralela do UK jest co najmniej nieuprawniona. Zwróćcie uwagę na długość wzrostu cen na Zachodzie, w porównaniu z Polską. Na tym polegał błąd zachodnich deweloperów. Myśleli, że tu będzie tak samo, czyli kilkanaście lat wzrostu. Tymaczasem po 3 latach nastąpiła nie korekta, a zapaść.
9. Nie ma, w przeciwieństwie np. do Hiszpanii nadprodukcji mieszkań, a za chwilę (III - IV kw. 2009r.) będzie ich znacznie mnie na skutek ograniczania ilości projektów przez deweloperów (Dom Development wstrzymał 11).
10. Silniejsza akcja kredytowa banków jest koniecznością, bo wyniki roczne za 2008r. są fantastyczne, ale już I kw. 2009 będzie słaby dla większości średnich i mniejszych banków. Prym wieść będzie PKO BP, bo tam wszyscy emeryci trzymają pieniądza, a ostatnio nawet nie tylko emeryci. W akcji lokata 10.5% na 16 m-cy PKO BP zgarnął z rynku w 3 tygodnie 4 mld PLN.
11. Deweloperzy będą musieli udowodnić w końcy swoją pozycję kapitałową. Banki nie będą już w ciemno dawać kasy. Trzeba będzie pokazać udział własny, nie z wpłat klientów, ale w formie gotówki, czy to w postaci kapitału zakładowego, czy też w postaci pożyczek podporządkowanych.
12. System 10/90 nie powoduje żadnej luki, takie stwierdzenie to błąd przedszkolny: banki finansują 80% WSZYSTKICH kosztów projektu, poza zakupem ziemi. Zatem umiejętne złożenie finansowania nie powoduje absolutnie żadnej luki: przyjmijmy, że realizacja kosztuje 4.000 zł a reszta kosztów, z marketingiem, kosztami sprzedaży (ludzie i premie), kosztami finansowymi to 1.000 zł, bank sfinansuje nam całe 4.000 zł, resztę zaś klient (10% ceny sprzedaży to znacznie więcej, niż 10% kosztów całkowitych. Mam wrażenie, że artykuł popełnił teoretyk.
13. Kwestia płynności, czytaj: możliwości kapitałowych będzie kluczowa w nadchodzącym roku. Przetrwają i zarobią ci, którzy dzisiaj mają jakiekolwiek wolne środki.
14. Dalszego spadku cen budowanych już mieszkań nie będzie, ale nowe będą, o dziwo, tańsze, niż te w obecnej ofercie. To będzie efekt słabnącego rynku wykonawstwa.
15. Złoty, nie tylko na skutek zbliżania się do strefy Euro, ale przede wszystkich z uwagi na ilość pieniądza z Unii musi się wzmacniać. Większość wiekszczy spadek Euro na koniec 2009 do 3,5 zł, a niektórzy nawet do 3,2 zł. Oczywiście niektórzy uważają, że będzie to 4,2 zł, co jest ewidentną głupotą. Dzisiejszy kurs jest efektem gry dużych, a nawet gigantycznych podmiotów na słabych płynnościowo rynkach, jak Polska. Nagrają się i będzie lepiej. Absorpcja pomocy unijnej będzie wzmacniać kurs, bo Euro trzeba będzie zamienć na PLN.
16. Inwestycje zagraniczne spadną, z uwagi na koniunkturę światową, ale nie staną w miejscu. To też pieniądz, który będzie trzeba zamienić na PLN, a to wzmacnia zawsze naszą walutę. Ilośc inwestycji z krajów UE będzie rosnąć wraz ze spadkiem ryzyka zmian kursowych, czyli im bliżej wejścia do strefy Euro, a nawet to samego korytarza ERM II, tym więcej równowagi dla inwestorów.
17. Ceny nowych mieszkań spadną, bo spadną ceny wykonawstwa, ziemi, finansowania, marketingu, płac. Praktycznie wszytko będzie kosztować w 2009r mniej. Poza redukcjami zatrudnienia wiele firm wykorzysta kryzys do obniżenia wariackich ostatnio zarobków. Sam płaciłem w 2006 0 2007r. ile ludzie chcieli, żeby mieć kim pracować. Trend się odwrócił. Dzisiaj można już zatrudnić 10-15% taniej.
18. Spadają podatki bezpośrednie, ludziom lepiej zarabiającym zostanie kilkaset zł więcej miesięcznie. To oznacza lepszą zdolność kredytową. Będzie im więc łatwiej kupić i tak już tańsze mieszkania. Nie zgadzam się z tezą, że ludzie będą wyczekiwać dalszych spadków. Mieszkanie z teściową jest znacznie większym impulsem do zakupu, niż do czekania na kolejne obniżki cen. Chodzi oczywiście o wąską grupę młodych ludzi.
19. W końcu zacznie funkcjonować program dopłat do kredytów "Rodzina na swoim". Od czwartku będą nią objęte mieszkania w W-wie w cenie do 7.200 zł brutto, a w Kielcach 4.600 zł brutto. W 2009r. Oznaczać to będzie większość projektów w Kielcach. Oczywiście nie liczę na lawinę wniosków kredytowych, bo pula ludzi jest mocno ograniczona przepisami (pierwsze mieszkanie, nie można mieć innej nieruchomości, etc.).
20. W Kielcach najem także drożeje, poza tym mamy największą ilośc imprez targowych w kraju, a bazę hotelową wciąż zbyt mała. Spora część wystawców wynajmuje więc mieszkania na czas targów, płacąc po 150 - 200 zł dziennie. Mieszkanie typu studio jest więc tańsze, niż byle jaki hotel, a oferuje więcej. Tego typu mieszkania będą więc sprzedawać się lepiej niż większe.
Generalnie rzecz biorąc I półrocze 2009r. wyczyści rynek ze słabeuszy i zostaną tylko najmocniejsi kapitałowo i najbardziej doświadczeni w branży, znający mechanizmy, inżynierię finansową i umiejący przyciągnać klienta odpowiednim marketingiem. I niech się tak stanie.