Kielecki rynek mieszkaniowy

Inwestycje mieszkaniowe w Kielcach. Szczególnie dla zainteresowanych kupnem mieszkania.

Moderatorzy: sueno, Daniel, Sirek1, Nowak, Autor

Awatar użytkownika
Sirek1
Ranga: Menadżer budowy ;)
Posty: 3934
Rejestracja: 4 maja 2006, o 20:37

Post autor: Sirek1 » 4 stycznia 2008, o 22:16

A po trzecie jest specjalny temat Budownictwo komunalne i socjalne
:arrow: http://inwestycje.jupiter.superhost.pl/ ... .php?t=212

hey
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1397
Rejestracja: 24 kwietnia 2006, o 13:47

Post autor: hey » 5 stycznia 2008, o 22:39

"Ponadto ogłosimy niedługo przetarg na grunty pod budownictwo wielomieszkaniowe w Piekoszowie - mówi Grzegorz Wnuk, zastępca wójta gminy Piekoszów."


Ciekawe jakie będą ceny w blokach na terenie Piekoszowa,pewnie niewiele niższe niż w Kielcach...

Awatar użytkownika
vincent
Posty: 374
Rejestracja: 19 kwietnia 2007, o 13:02
Lokalizacja: Bilcza

Post autor: vincent » 16 stycznia 2008, o 13:34

Więcej domków jednorodzinnych w Kielcach
Głównie zabudowa mieszkaniowa planowana jest w rejonie ulic: Ściegiennego, Obrzeżnej, Chodkiewicza i Husarskiej w Kielcach. W czwartek na sesji Rada Miasta ma przyjąć plan zagospodarowania przestrzennego tego terenu. Mają na nim dominować budynki jednorodzinne. Natomiast pomiędzy przedłużeniem ulic: Wrzosowej, Kwarcowej oraz projektowanej drogi, równoległej do ulicy Ściegiennego planowana jest enklawa z zabudową wielorodzinną. W tym rejonie miasta nie powstaną hipermarkety. Budynki o funkcji usługowej nie będą uciążliwe. Ewentualne usługi będą powiązane z zabudową mieszkaniową - zapowiedział z-ca dyrektora Biura Planowania Przestrzennego w ratuszu Władysław Boberek.
Pewne kontrowersje wzbudzała wcześniej propozycja, by droga równoległa do ulicy Ściegiennego była dwujezdniowa. W opracowanym właśnie planie droga ta jest jednojezdniowa. Służyć ma jedynie do lokalnego ruchu pojazdów

http://www.radio.kielce.pl/index.php?bL ... &id_k=9835
Żółć i czerwień w naszych sercach aż po życia kres!!!

hey
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1397
Rejestracja: 24 kwietnia 2006, o 13:47

Post autor: hey » 16 stycznia 2008, o 22:15

Nie warto zakładać nowego tematu więc daje tutaj:

Nowobudowany bliżniak w dzielnicy Ostra Górka:
http://akcent.prf.pl/pokaz,62.html

Awatar użytkownika
Jarek
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1118
Rejestracja: 2 lipca 2006, o 22:35
Lokalizacja: Kielce - Bocianek

Post autor: Jarek » 16 stycznia 2008, o 22:31

Na Zagnańskiej, czyli tam gdzie jest coś a'la reklama mieszkania 2008 powstanie faktycznie jakiś bloczek, budować go będzie Marszałek, czyli firma mająca hurtownie na Zagnańskiej za OBI. Ponoć mają przenieść swoją siedzibę do wybudowanego bloczku. Ma byś poddasze ze skosami, wiec wychodzi mi, że będzie dach spadzisty.
Kielce - tu jest moje miejsce, tu jest mój dom.

hey
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1397
Rejestracja: 24 kwietnia 2006, o 13:47

Post autor: hey » 26 stycznia 2008, o 18:31

Nowowybudowany segment na Dąbrowie:

http://www.gratka.pl/dom/tresc.phtml?id ... region2=13

Awatar użytkownika
Jezpir
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1130
Rejestracja: 7 sierpnia 2007, o 14:24
Lokalizacja: Kielce, KSM Nord

Post autor: Jezpir » 4 lutego 2008, o 14:21

Takie sobie. Szkoda tylko, że sprzeda się właściwie na pniu. W Kielcach jeszcze kilka lat tak będzie. Cokolwiek się nie wybuduje, nieważne ładne czy nie, funkcjonalne czy niekonieczne, zostanie sprzedane za niebotycznie wysoka cenę, nie mająca nic wspólnego z rzeczywistymi kosztami budowy. Skoro na 1200m2 działce można postawić jakieś 850m2 (w domkach szeregowych, bo w budynku wielorodzinnym zdecydowanie więcej - lecz tu jest kolejny paradoks, czemu w domku m2 wychodzi taniej niż w mieszkaniu), to dlaczego cena wynosi ok. 4.000,- zł/m2 (w segmencie).
Sprzedane zostanie za: 850m2x4.000,-zł/m2=3.400.000,-
Koszty;
1) działka 1200m2x350zł/m2 = 420.000,-zł
2) projekt = ok. 100.000,- zł
3) budowa 850m2x2.200,- zł/m2 = 1.870.000,- zł
4) inne opłaty = 80-90.000,- zł
Razem: 2.480.000,- zł (tj. 2.900 zł/m2)
Wynika, z tego, że zysk dewelopera wynosi: 920.000,- zł/850m2 = ok. 1.100zł na każdym m2 powierzchni wybudowanego budynku. Zatem zanim dojdzie do normalności, czyli 10% zysku... dużo wody w Silnicy jeszcze upłynie.
Jeżpir

Wilhelm
Posty: 255
Rejestracja: 24 lutego 2007, o 10:22
Lokalizacja: center

Post autor: Wilhelm » 4 lutego 2008, o 19:15

wszystko pięknie tylko zapomniełeś o kosztach pośrednich np. funkcjonowania firmy i podatku 19%
średnia dla naszego województw to chyba 2700netto za metr ale mniejsza z tym

900.000 / 2lata (bo to mniej więcej czas trwania inwestycji)= 450.000 na rok/ 12 miesięcy= 37.500/1.19 podatku liniowego= 31.512mies

koszt wynajęcia biura+ opłaty ok 1000zł
2 pracowników 6000
telefony, internet 2000
samochód firmowy (spadek wartości) ok 700zł
zakup sprzętu 10.000/24miesiące= 400
paliwo itp
razem ok 10.000 miesięcznie

zostaje
24x20.000
czyli czysty zysk to 480.000. W przypadku kiedy nakłady inwestycyjne wynoszą 2.480.000 zysk to ok 20% w dwa lata czyli 10% rocznie

ale zakładając optymistycznie zostanie 600.000
a na pierwszą działkę wziąłeś kredyt czyli kase za działkę musisz oddać i teraz juzbez kredytu kupujesz nową
sam zakup nowej działki 400.000zł (zamrożone na kolejne dwa lata)
200.000 zostaje na życie :?
100tys rocznie czyli 8300 miesięcznie
no i trzeba pamiętać jakie są nakłady bo przy inwestycji powyżej mamy do czynienia z gotowymi budynkami czekającymi na klienta

znam przedstawicieli handlowych zarabiających więcej bez ryzyka :lol:

Awatar użytkownika
Jezpir
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1130
Rejestracja: 7 sierpnia 2007, o 14:24
Lokalizacja: Kielce, KSM Nord

Post autor: Jezpir » 5 lutego 2008, o 10:36

Średnia na województwo to może i 2700zł/m2, ale nie w Kielcach. Jak masz coś w Kielcach w tej cenie, to ja chętnie kupię. :lol:
Co do kosztów to prawdziwe one są u deweloperów- spółek z o.o. lub SA, a nie w spółkach jawnych, które mają księgową na 1/4 etatu,
biuro jest w mieszkaniu, papiery w teczce, obsługę lokatorów załatwiają przez biura nieruchomości, którym płaci lokator (a nie oni).
Z kosztów zostaje zwiększona ilość paliwa, bo samochód ma się ma na potrzeby prywatne.
Natomiast nie wiem co rozumiesz pod "zakup sprzętu 10.000,-zł".
24-miesięczny cykl inwestycyjny, jest tylko w przypadku większych budynków.
Takie do 10-15 mieszkań, to max 18m-cy (a zdarza się 14m-cy, jak projekt i pozwolenie załatwi zimą, wczesną wiosną budować zacznie).
I nigdy tak nie ma, że klient płaci za mieszkanie dopiero po jego wybudowaniu.
No może w pojedynczych przypadkach, jak lokal nie sprzedał się wcześniej. Przeważnie są 3 raty x 30% ceny + czwarta (10%) po odbiorze.
Więc deweloper nie bierze kredytu na 2 lata, tylko na jakieś maksymalnie 0,5 roku. I to nie na całość, a na działkę i projekt, czyli 30% wartości inwestycji.
Oczywiście są i minusy takiej działalności. Trzeba się użerać z właścicielami przyszłych mieszkań, z wykonawca, pilnować z czego i jak robi, chodzić po urzędach,
załatwiać przyłącza itp.

PS. Dużo enterów, bo ktoś wcześniej fajnie wstawił linka i strona się rozjechała.
Jeżpir

Mikołaj
Posty: 71
Rejestracja: 4 lutego 2008, o 15:05

Post autor: Mikołaj » 5 lutego 2008, o 12:38

Uparty jesteś. Cudze pieniądze liczyć najłatwiej. A z tymi biurami i etatami to zajrzyj może do Grzyba, Bechera, KGI (nie mówie już o Kolporterze). Zobaczysz tam napewno te 1/4 etatu.... Czasem warto pomyśleć, że inni też mają trochę racji

Morell
Posty: 76
Rejestracja: 2 stycznia 2008, o 11:47
Lokalizacja: Kielce

Post autor: Morell » 5 lutego 2008, o 12:51

Ten temat juz raz poruszałeś i jeśli tak bardzo zazdrościsz developerom jesli uwarzasz że to taki złoty interes to nic prostszego po prostu zrób to co oni :D otw firmę ,zdobądz finansowanie na projekt kt wcześniej wymyślisz ,znajdz wykonawców ,sprzedaj . Przecież to takie proste.

Awatar użytkownika
Jezpir
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1130
Rejestracja: 7 sierpnia 2007, o 14:24
Lokalizacja: Kielce, KSM Nord

Post autor: Jezpir » 5 lutego 2008, o 13:59

Morell pisze:Ten temat juz raz poruszałeś i jeśli tak bardzo zazdrościsz developerom jesli uwarzasz że to taki złoty interes to nic prostszego po prostu zrób to co oni :D otw firmę ,zdobądz finansowanie na projekt kt wcześniej wymyślisz ,znajdz wykonawców ,sprzedaj . Przecież to takie proste.
Temat poruszyłem trochę przypadkiem na zupełnie innym wątku. Stwierdziłem jednakże (w porozumieniu z moderatorem Danielem), że należy dyskusję przenieść do "tematu" bardziej odpowiedniego. Nawet PW dostałeś, żeby przenieść posty, ale...
Co do złotego interesu, to napisałem już dlaczego tego nie robię. Ale wyjaśnię: bo nie mam ochoty na użeranie się z urzędasami i lokatorami, który każdy ma inne zdanie, każdemu co innego się podoba i każdy uważa że jest najważniejszy. Trochę w tej branży robię i wiem co piszę. Wolę jednego, a konkretnego inwestora. Mam więcej czasu i wolniejszą głowę.
Mikołaj pisze:Uparty jesteś. Cudze pieniądze liczyć najłatwiej.(..)
Nie liczę cudzych pieniędzy, tylko swoje, bo chciałbym wydać mniej na mieszkanie, a muszę więcej, bo ktoś uważa, że 40% narzutu to jest właściwa marża dla budownictwa. To jest marża dobra dla butików z ciuchami (ale tam jest niejednokrotnie i 150%), bo cena wyjściowa jest inna. Chciałem zwrócić Wam uwagę na pewną "rozbieżność", ale jak wolicie bronić swego i płacić 5 czy 6 tysięcy za 1m2 mieszkania to co mi do tego.
Mikołaj pisze:A z tymi biurami i etatami to zajrzyj może do Grzyba, Bechera, KGI (nie mówie już o Kolporterze).
Tu masz rację. W tych firmach jest sporo ludzi. Tylko, że oni prowadzą więcej niż jedną inwestycję. A nie raz jest to osiedle. Tutaj jest konieczność posiadania sztabu ludzi. Ale spróbuj umówić się w biurze z Trelą, Chałupką itp. deweloperami...
Jeżpir

Wilhelm
Posty: 255
Rejestracja: 24 lutego 2007, o 10:22
Lokalizacja: center

Post autor: Wilhelm » 6 lutego 2008, o 09:43

Nawet jeżeli jest tak jak myślisz i bloki na 15 lokali powstają w ''garażu'' to podatku 19% nie przeskoczysz!

pod pojęciem zakup sprzętu miałem na myśli np. Komputer, ksero, drukarę, fax, telefon itp itd, ale moja teoria bierze w łeb skoro robią to w ''garażu'' na 1/4 etatu.

Mówisz o 14 miesięcznym cyklu inwestycji bo papiery załatwisz w zimie, moim skromnym początek inwestycji to zakup działki i od tego momentu należy liczyć bo już wtedy wydajesz pieniądze.

pisałem 2700zł netto to średni koszt wybudowania metra w województwie świętokrzyskim (tak gdzieś czytałem, ewentualnie niech mnie ktoś poprawi) czyli sugerowałem Ci zmianę pozycji z 2.200 na 2.700 w twoim uproszczonym kosztorysie

ale taj jak przedmówcy, uważem że, skoro jesteś pewny że wyciągniesz te 40% na czysto to ja bym się nie zastanawiał tylko zaczął budować

Nowy
Posty: 246
Rejestracja: 10 lutego 2006, o 14:29
Lokalizacja: Kielce

Post autor: Nowy » 6 lutego 2008, o 09:48

Wilhelm pisze:Nawet jeżeli jest tak jak myślisz i bloki na 15 lokali powstają w ''garażu'' to podatku 19% nie przeskoczysz!

pod pojęciem zakup sprzętu miałem na myśli np. Komputer, ksero, drukarę, fax, telefon itp itd, ale moja teoria bierze w łeb skoro robią to w ''garażu'' na 1/4 etatu.

Mówisz o 14 miesięcznym cyklu inwestycji bo papiery załatwisz w zimie, moim skromnym początek inwestycji to zakup działki i od tego momentu należy liczyć bo już wtedy wydajesz pieniądze.

pisałem 2700zł netto to średni koszt wybudowania metra w województwie świętokrzyskim (tak gdzieś czytałem, ewentualnie niech mnie ktoś poprawi) czyli sugerowałem Ci zmianę pozycji z 2.200 na 2.700 w twoim uproszczonym kosztorysie

ale taj jak przedmówcy, uważem że, skoro jesteś pewny że wyciągniesz te 40% na czysto to ja bym się nie zastanawiał tylko zaczął budować
tak, nie będzie budował bo użerać sie trzeba z lokatorami, wiec za 10% sie nie opłaca :roll:

cudze zawsze łatwo obliczyć ale to zawiścią zalatuje :roll: , jeżeli sie myle to przepraszam

Awatar użytkownika
Jezpir
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1130
Rejestracja: 7 sierpnia 2007, o 14:24
Lokalizacja: Kielce, KSM Nord

Post autor: Jezpir » 6 lutego 2008, o 10:02

Nowy, dobrze, że przepraszasz, bo się mylisz. Ja nikomu nie zazdroszczę biznesu, czy kasy. Umieją i zarabiają. I tyle. A jak mi nie pasuje, albo też bym chciał to to robię.
I robię. Tylko nie w mieszkaniówce, a w użyteczności publicznej. Tam jest jeden inwestor. Zarabiam 10-15% i czuję się z tym świetnie.
Zwracam Wam tylko uwagę, że płacąc takie ceny za mieszkania
(i to w moim założeniu jest tylko po 4.tys/m2, a ceny są nieraz teraz już i po 5,5tys/m2) nabijamy kasę pośrednikom.
I tyle. Żeby to zmienić należałoby "postawić" się, ale to jest nieco trudne, jak popyt znacznie przewyższa podaż.
Jeżpir

ODPOWIEDZ