Kielecki rynek mieszkaniowy
Moderatorzy: Nowak, Autor, sueno, Daniel, Sirek1
-
T0MIKE
- Ranga: Inspektor nadzoru ;)
- Posty: 1375
- Rejestracja: 25 marca 2007, o 19:35
- Lokalizacja: ni stąd ni z owąd
- Kontakt:
Próbuję, ale na lobby dewelopersko - bankowe nie da się reagować inaczej. Są granice, zarówno absurdu, jak i dopuszczalnej krytyki. Gdybym ja rzucił w powietrze, że wszyscy, którzy nie mieli racji, mówiąc o spadku wskaźnika cen kredytu Rodzina na swoim to debile, to od razu miałbym wycięty post i z pewnością kilku "wieszczów" na głowie. Problem leży w tym, że w momencie bezpośredniego ataku nie ma już dyskusji, a jest konfrontacja. Reaguję więc na głupotę w postaci pisania bzdur o lobby bankowo - deweloperskim, które niszczy i wykorzystuje biednych. Nic ponadto. Szkoda, że nie było realicji, kiedy LOLA napisał, żeby wszyscy kisili się w tym lizusowskim sosie. Ja bym się tam poczuł dotknięty...
Ubliżania ciąg dalszy argumentów na temat jak zwykle zero, czekamy na reakcje moderatora.....T0MIKE pisze:Próbuję, ale na lobby dewelopersko - bankowe nie da się reagować inaczej. Są granice, zarówno absurdu, jak i dopuszczalnej krytyki. Gdybym ja rzucił w powietrze, że wszyscy, którzy nie mieli racji, mówiąc o spadku wskaźnika cen kredytu Rodzina na swoim to debile, to od razu miałbym wycięty post i z pewnością kilku "wieszczów" na głowie. Problem leży w tym, że w momencie bezpośredniego ataku nie ma już dyskusji, a jest konfrontacja. Reaguję więc na głupotę w postaci pisania bzdur o lobby bankowo - deweloperskim, które niszczy i wykorzystuje biednych. Nic ponadto. Szkoda, że nie było realicji, kiedy LOLA napisał, żeby wszyscy kisili się w tym lizusowskim sosie. Ja bym się tam poczuł dotknięty...
A co do tematu : http://finanse.wp.pl/kat,7002,title,Pol ... omosc.html
JAk widać tak jak mówiłem prawdziwy kryzys niestety dopiero przed nami i przyznaje to juz rząd. Bedzie jazda...
http://banki.wp.pl/kat,6603,title,Rata- ... omosc.html
... W Alior Banku marża wynosi bowiem 3,3% lub 3,5%, a w Dom Banku – 5,55% lub 6,15%. W obu przypadkach marża zależy od wysokości wkładu własnego.
Jeszcze na początku marca średnia marża wynosiła ok. 1,5%, a najniższa wynosiła 1,3% - w Banku Pocztowym. Obecnie średnia marża kredytu z dopłatą wynosi ok. 2,5%
Już mi się odechciało tego kredytu od państwa. W grudniu jak się pytałem w Expanderze to powiedzieli że większa ilość banków w tym programie sprawi że marża na wiosnę będzie na poziomie 1-1,5%, przy wiborze około 4% oprocentowanie wyniesie 5,5 do 6%. A co mamy - WIELKI SYSTEM LICHWIARSKI
... W Alior Banku marża wynosi bowiem 3,3% lub 3,5%, a w Dom Banku – 5,55% lub 6,15%. W obu przypadkach marża zależy od wysokości wkładu własnego.
Jeszcze na początku marca średnia marża wynosiła ok. 1,5%, a najniższa wynosiła 1,3% - w Banku Pocztowym. Obecnie średnia marża kredytu z dopłatą wynosi ok. 2,5%
Już mi się odechciało tego kredytu od państwa. W grudniu jak się pytałem w Expanderze to powiedzieli że większa ilość banków w tym programie sprawi że marża na wiosnę będzie na poziomie 1-1,5%, przy wiborze około 4% oprocentowanie wyniesie 5,5 do 6%. A co mamy - WIELKI SYSTEM LICHWIARSKI
Waleczne Serce Korona Kielce
-
MadMike
- Ranga: Inspektor nadzoru ;)
- Posty: 1127
- Rejestracja: 2 kwietnia 2007, o 13:09
- Lokalizacja: Kielce/Warszawa
Kryzys deweloperów przejdzie w zapaść
Rzeczpospolita,Beata Kalinowska 05-04-2009, ostatnia aktualizacja 05-04-2009 19:02
W tej chwili mamy kryzys, a za dwa lata będziemy mieli zapaść w budownictwie mieszkaniowym – zapowiada część deweloperów.
Budownictwo, z uwagi na dwuletni cykl inwestycyjny, to specyficzna branża. W tej chwili towaru, czyli mieszkań, jest na rynku bez liku, ale to efekt dobrej koniunktury sprzed dwóch lat. Wstrzymane teraz budowy (niektóre szacunki mówią o zawieszeniu nawet 80 proc. planowanych na 2009 r. inwestycji) zaowocują brakiem mieszkań za półtora – dwa lata.
– Zapaść w budownictwie mieszkaniowym jest już zaprogramowana. Obecna nadprodukcja przejdzie w brak mieszkań, co zaowocuje bardzo wysokimi cenami – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development i szef Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
O zapaści mówi też Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas. – Jeśli wstrzymaniu ulega 20 proc. planowanych inwestycji, to wtedy można mówić o kryzysie. Ale jeśli dotyczy to 60 proc. inwestycji, to rzeczywiście mamy do czynienia z zapaścią – mówi.
Z danych GUS wynika, że liczba mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia, spadła w lutym 2009 r. (w stosunku do lutego 2008 r.) o 5,7 proc. W okresie styczeń – luty liczba pozwoleń na budowę spadła o 9,6 proc. (w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem spadek wyniósł 21,4 proc., a w budownictwie spółdzielczym – 47,5 proc. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w tym okresie, spadła o 44,8 proc.).
Wstrzymanie budów to nie tylko problem deweloperów, ale także wykonawców i dostawców materiałów. Nie brakuje opinii, że branża sama sobie nie poradzi i potrzeba instrumentów, które pobudzą rynek, a rząd nie ma na to pomysłu.
– Pozostawienie samemu sobie budownictwa, liberalizacja przepisów i wiara w niewidzialną rękę rynku nie jest panaceum na kryzys – twierdzi Marcin Piotrowski z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości. – Potrzebne są działania, które skutecznie pobudzą rynek kredytowy, np. coś na kształt działającego kiedyś funduszu hipotecznego – mówi Kazimierz Kirejczyk.
– Pomysły, aby pomagać w spłacie kredytów bezrobotnym, są zacne, ale rząd powinien myśleć przede wszystkim o ożywieniu rynku – mówi Aleksander Skirmuntt, członek zarządu Emmerson Nieruchomości.
Źródło:
http://www.rp.pl/artykul/286987.html
Tak więc za dwa lata mieszkania tylko na allegro... Bez ceny "Kup Teraz". Start licytacji na 6000 pln/m w Kielcach
Tak poważnie, to skokowy wzrost cen będzie nieunikniony i pisałem już o tym parę miesięcy temu... Choć w tym artykule pewnie jest też odrobina przesady... Czwarta władza jest potężna i zawsze coś można ugrać...
Rzeczpospolita,Beata Kalinowska 05-04-2009, ostatnia aktualizacja 05-04-2009 19:02
W tej chwili mamy kryzys, a za dwa lata będziemy mieli zapaść w budownictwie mieszkaniowym – zapowiada część deweloperów.
Budownictwo, z uwagi na dwuletni cykl inwestycyjny, to specyficzna branża. W tej chwili towaru, czyli mieszkań, jest na rynku bez liku, ale to efekt dobrej koniunktury sprzed dwóch lat. Wstrzymane teraz budowy (niektóre szacunki mówią o zawieszeniu nawet 80 proc. planowanych na 2009 r. inwestycji) zaowocują brakiem mieszkań za półtora – dwa lata.
– Zapaść w budownictwie mieszkaniowym jest już zaprogramowana. Obecna nadprodukcja przejdzie w brak mieszkań, co zaowocuje bardzo wysokimi cenami – mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development i szef Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
O zapaści mówi też Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas. – Jeśli wstrzymaniu ulega 20 proc. planowanych inwestycji, to wtedy można mówić o kryzysie. Ale jeśli dotyczy to 60 proc. inwestycji, to rzeczywiście mamy do czynienia z zapaścią – mówi.
Z danych GUS wynika, że liczba mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia, spadła w lutym 2009 r. (w stosunku do lutego 2008 r.) o 5,7 proc. W okresie styczeń – luty liczba pozwoleń na budowę spadła o 9,6 proc. (w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem spadek wyniósł 21,4 proc., a w budownictwie spółdzielczym – 47,5 proc. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w tym okresie, spadła o 44,8 proc.).
Wstrzymanie budów to nie tylko problem deweloperów, ale także wykonawców i dostawców materiałów. Nie brakuje opinii, że branża sama sobie nie poradzi i potrzeba instrumentów, które pobudzą rynek, a rząd nie ma na to pomysłu.
– Pozostawienie samemu sobie budownictwa, liberalizacja przepisów i wiara w niewidzialną rękę rynku nie jest panaceum na kryzys – twierdzi Marcin Piotrowski z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości. – Potrzebne są działania, które skutecznie pobudzą rynek kredytowy, np. coś na kształt działającego kiedyś funduszu hipotecznego – mówi Kazimierz Kirejczyk.
– Pomysły, aby pomagać w spłacie kredytów bezrobotnym, są zacne, ale rząd powinien myśleć przede wszystkim o ożywieniu rynku – mówi Aleksander Skirmuntt, członek zarządu Emmerson Nieruchomości.
Źródło:
http://www.rp.pl/artykul/286987.html
Tak więc za dwa lata mieszkania tylko na allegro... Bez ceny "Kup Teraz". Start licytacji na 6000 pln/m w Kielcach
Tak poważnie, to skokowy wzrost cen będzie nieunikniony i pisałem już o tym parę miesięcy temu... Choć w tym artykule pewnie jest też odrobina przesady... Czwarta władza jest potężna i zawsze coś można ugrać...
-
T0MIKE
- Ranga: Inspektor nadzoru ;)
- Posty: 1375
- Rejestracja: 25 marca 2007, o 19:35
- Lokalizacja: ni stąd ni z owąd
- Kontakt:
Oczywiście jest to przesada. Skala problemów jest adekwatna do skali firmy. Sam kupuję w kwietniu działkę od jednego z giełdowych deweloperów. Dlaczego chce sprzedać? Nie wnikam, ale pewnie potrzebuje kasy. Faktem jest jednak, że w najbliższym czasie tenże deweloper NIE ZACZNIE żadnego nowego projektu, co musi oznaczać ograniczenie podaży. O ile w Warszawie nadpodaż z ubiegłego roku będzie się wchłaniać cały ten rok, o tyle w Kielcach nie bardzo będzie miało co się wchłaniać, a co się planuje nowego? Niewiele. Ceny pewnie nie wzrosną, uważam, że nie będzie takiej potrzeby, o ile oczywiście nie wzrosną ceny realizacji. Stabilizacja cen jest więc pewna, wzrost może być jedynie symboliczny.
-
msz1
- Ranga: Kierownik budowy ;)
- Posty: 910
- Rejestracja: 26 stycznia 2006, o 22:13
- Lokalizacja: Kielce
Nie ma nic lepszego niż niewidzialna ręka rynku.– Pozostawienie samemu sobie budownictwa, liberalizacja przepisów i wiara w niewidzialną rękę rynku nie jest panaceum na kryzys – twierdzi Marcin Piotrowski z Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości. – Potrzebne są działania, które skutecznie pobudzą rynek kredytowy, np. coś na kształt działającego kiedyś funduszu hipotecznego – mówi Kazimierz Kirejczyk.
The New York Times:
Eksperci bredzą
Pewnie zastanawiacie się, jak to możliwe, że eksperci od finansów doprowadzili świat na skraj gospodarczej przepaści?
Jedno z wytłumaczeń jest takie, że tak zwani znawcy bardzo często okazują się zaskakująco kiepskim źródłem informacji.
Istnieją dowody na to, że przy tworzeniu prognoz lub podejmowaniu decyzji liczy się nie tyle wiedza, czy doświadczenie, ile właściwy osąd – lub, mówiąc dokładniej, logiczne myślenie i wnioskowanie.
Więcej o tym za chwilę. Najpierw zauważmy jednak, że nawet bardzo bystrzy ludzie czasami dają się omamić rzekomym „ekspertom”.
Najlepszą ilustracją wzbudzanego przez „specjalistę” respektu jest tak zwany efekt dra Foxa. Nazwa pochodzi od serii pionierskich eksperymentów psychologicznych, w których wynajęty aktor przeprowadzał pozbawioną sensu prezentację dla zawodowych pedagogów.
Aktora przedstawiano jako „doktora Myrona L. Foxa” (postać ta była fikcyjna) i opisywano jako wybitny autorytet w dziedzinie praktycznych implikacji matematyki dla ludzkiego zachowania. Potem wygłaszał on wykład o „matematycznej teorii gier i jej zastosowaniu w edukacji lekarzy” – z tym, że jego tekst umyślnie pozbawiony był głębszej treści i wniosków. Był jednak podany w bardzo ujmujący sposób, pełen żartów i ciekawych neologizmów.
Po wykładzie rozdano słuchaczom kwestionariusze, prosząc o ocenę „doktora Foxa”. Większość z nich była pod dużym wrażeniem. „Doskonała prezentacja, świetnie się słuchało”, napisała jedna osoba. Inna miała zastrzeżenia: „Wykład był przeintelektualizowany”.
Inne badania pokazały odmienne oblicze nabożnego stosunku do „ekspertów”. Dowiodły one, że gdy prezydent w telewizji stara się przekonać ludzi do swojego stanowiska, opinia publiczna koryguje swoje poglądy nieznacznie, o niecały punkt procentowy. Ale gadające głowy ekspertów na szklanym ekranie są w stanie zmienić wyniki sondaży o ponad 3 punkty procentowe, ponieważ wydają się oni wiarygodnymi i bezstronnymi autorytetami.
Ale czy sami specjaliści mają trafne spostrzeżenia?
„Ekspertem od ekspertów” jest Philip Tetlock, profesor na University of California w Berkeley. Jego książka z 2005 roku „Eksperckie oceny polityczne” oparta jest na analizie 82 tysięcy prognoz 284 specjalistów w okresie 20 lat. Uwzględnił on przewidywania ekspertów zarówno w dziedzinach będących ich specjalizacją, jak i takich, na których znali się mało.
Rezultat? Prognozy eksperckie okazały się średnio tylko minimalnie trafniejsze niż losowe zgadywanie – można je więc porównać do rzucania przez szympansa lotkami do tarczy.
„Zupełnie nie miało znaczenia, czy ludzie ci mieli doktoraty, byli ekonomistami, politologami, dziennikarzami czy historykami, czy mieli doświadczenie polityczne lub dostęp do tajnych informacji i czy pracowali od wielu lat” – pisze Tetlock.
Jedyną wyraźnie korelującą zmienną była sława – i była to korelacja negatywna. Słynni eksperci radzili sobie gorzej od nieznanych. Wiąże się to z pewną słabością mediów. Kierownicy programów telewizyjnych i reporterzy zwykle dzwonią do specjalistów, którzy głoszą wyraziste, spójne poglądy i widzą świat w czarno-białych barwach, do ludzi, którzy krzyczą.
Tetlock nazywa tego typu ekspertów „jeżami”, nawiązując do słynnego rozróżnienia autorstwa nieżyjącego już Isaiaha Berlina (mojego ulubionego filozofa) na jeże i lisy. Ci pierwsi ludzie mają zwykle jasno określone poglądy na świat, ideologiczne ciągoty i silne przekonania; ci drudzy są ostrożniejsi, lokują się bardziej w centrum, częściej zmieniają poglądy, są większymi pragmatykami, bardziej skłonnymi do wątpienia oraz dostrzegania złożoności i niuansów. Wychodzi na to, że choć lisy nie udzielają aż tak atrakcyjnych medialnie wypowiedzi, dużo częściej mają rację.
To właśnie rozróżnienie liczyło się wśród ekspertów najbardziej, a nie to, czy mieli doświadczenie i wykształcenie. Ogólnie lisy prognozowały znacznie trafniej, zarówno w dziedzinach, na których dobrze się znały, jak i tych, w których były laikami.
Inne analizy potwierdzają powszechne przeczucie, że wiedza ekspertów jest przeceniana. Uczestniczący w pewnym eksperymencie psychologowie kliniczni stawiali wcale nie lepsze diagnozy od swoich sekretarek. W jeszcze innym, biały szczur w labiryncie raz po raz bił na głowę grupę studentów Yale pod względem opracowania optymalnego sposobu zbierania porozrzucanego w labiryncie jedzenia. Studenci nadmiernie analizowali problem i dostrzegali nieistniejące prawidłowości, musieli więc uznać wyższość gryzonia.
Kiepscy specjaliści i błędne koncepcje nie znikają póki co z rynku, po części dlatego, że nie obowiązuje zasada odpowiedzialności. Szczycimy się naszymi sukcesami i przemilczamy porażki – albo próbujemy tłumaczyć, że pomyłka się nie liczy, ponieważ sytuacja się zmieniła, bądź że mieliśmy rację, tylko nie wstrzeliliśmy się w czas.
Dla przykładu, lubię się chwalić tym, że ostrzegałem w 2002 i 2003 roku po inwazji na Irak, że zapanuje tam chaos i przemoc. Ale staram się też usprawiedliwić własną nietrafioną prognozę z początku 2007 roku, że strategia „przypływu” żołnierzy nie przyniesie skutku.
Co powiecie więc na system oceniania nas – ludzi od prognoz? Tetlock sugeruje, że różne fundacje mogłyby spróbować stworzyć „ponadpartyjny Raport Konsumencki o ekspertach”, monitorujący i oceniający w ramach służby publicznej przewidywania różnych specjalistów i znawców. Zgadzam się: rozliczajcie nas z tego, co mówimy!
Eksperci bredzą
Pewnie zastanawiacie się, jak to możliwe, że eksperci od finansów doprowadzili świat na skraj gospodarczej przepaści?
Jedno z wytłumaczeń jest takie, że tak zwani znawcy bardzo często okazują się zaskakująco kiepskim źródłem informacji.
Istnieją dowody na to, że przy tworzeniu prognoz lub podejmowaniu decyzji liczy się nie tyle wiedza, czy doświadczenie, ile właściwy osąd – lub, mówiąc dokładniej, logiczne myślenie i wnioskowanie.
Więcej o tym za chwilę. Najpierw zauważmy jednak, że nawet bardzo bystrzy ludzie czasami dają się omamić rzekomym „ekspertom”.
Najlepszą ilustracją wzbudzanego przez „specjalistę” respektu jest tak zwany efekt dra Foxa. Nazwa pochodzi od serii pionierskich eksperymentów psychologicznych, w których wynajęty aktor przeprowadzał pozbawioną sensu prezentację dla zawodowych pedagogów.
Aktora przedstawiano jako „doktora Myrona L. Foxa” (postać ta była fikcyjna) i opisywano jako wybitny autorytet w dziedzinie praktycznych implikacji matematyki dla ludzkiego zachowania. Potem wygłaszał on wykład o „matematycznej teorii gier i jej zastosowaniu w edukacji lekarzy” – z tym, że jego tekst umyślnie pozbawiony był głębszej treści i wniosków. Był jednak podany w bardzo ujmujący sposób, pełen żartów i ciekawych neologizmów.
Po wykładzie rozdano słuchaczom kwestionariusze, prosząc o ocenę „doktora Foxa”. Większość z nich była pod dużym wrażeniem. „Doskonała prezentacja, świetnie się słuchało”, napisała jedna osoba. Inna miała zastrzeżenia: „Wykład był przeintelektualizowany”.
Inne badania pokazały odmienne oblicze nabożnego stosunku do „ekspertów”. Dowiodły one, że gdy prezydent w telewizji stara się przekonać ludzi do swojego stanowiska, opinia publiczna koryguje swoje poglądy nieznacznie, o niecały punkt procentowy. Ale gadające głowy ekspertów na szklanym ekranie są w stanie zmienić wyniki sondaży o ponad 3 punkty procentowe, ponieważ wydają się oni wiarygodnymi i bezstronnymi autorytetami.
Ale czy sami specjaliści mają trafne spostrzeżenia?
„Ekspertem od ekspertów” jest Philip Tetlock, profesor na University of California w Berkeley. Jego książka z 2005 roku „Eksperckie oceny polityczne” oparta jest na analizie 82 tysięcy prognoz 284 specjalistów w okresie 20 lat. Uwzględnił on przewidywania ekspertów zarówno w dziedzinach będących ich specjalizacją, jak i takich, na których znali się mało.
Rezultat? Prognozy eksperckie okazały się średnio tylko minimalnie trafniejsze niż losowe zgadywanie – można je więc porównać do rzucania przez szympansa lotkami do tarczy.
„Zupełnie nie miało znaczenia, czy ludzie ci mieli doktoraty, byli ekonomistami, politologami, dziennikarzami czy historykami, czy mieli doświadczenie polityczne lub dostęp do tajnych informacji i czy pracowali od wielu lat” – pisze Tetlock.
Jedyną wyraźnie korelującą zmienną była sława – i była to korelacja negatywna. Słynni eksperci radzili sobie gorzej od nieznanych. Wiąże się to z pewną słabością mediów. Kierownicy programów telewizyjnych i reporterzy zwykle dzwonią do specjalistów, którzy głoszą wyraziste, spójne poglądy i widzą świat w czarno-białych barwach, do ludzi, którzy krzyczą.
Tetlock nazywa tego typu ekspertów „jeżami”, nawiązując do słynnego rozróżnienia autorstwa nieżyjącego już Isaiaha Berlina (mojego ulubionego filozofa) na jeże i lisy. Ci pierwsi ludzie mają zwykle jasno określone poglądy na świat, ideologiczne ciągoty i silne przekonania; ci drudzy są ostrożniejsi, lokują się bardziej w centrum, częściej zmieniają poglądy, są większymi pragmatykami, bardziej skłonnymi do wątpienia oraz dostrzegania złożoności i niuansów. Wychodzi na to, że choć lisy nie udzielają aż tak atrakcyjnych medialnie wypowiedzi, dużo częściej mają rację.
To właśnie rozróżnienie liczyło się wśród ekspertów najbardziej, a nie to, czy mieli doświadczenie i wykształcenie. Ogólnie lisy prognozowały znacznie trafniej, zarówno w dziedzinach, na których dobrze się znały, jak i tych, w których były laikami.
Inne analizy potwierdzają powszechne przeczucie, że wiedza ekspertów jest przeceniana. Uczestniczący w pewnym eksperymencie psychologowie kliniczni stawiali wcale nie lepsze diagnozy od swoich sekretarek. W jeszcze innym, biały szczur w labiryncie raz po raz bił na głowę grupę studentów Yale pod względem opracowania optymalnego sposobu zbierania porozrzucanego w labiryncie jedzenia. Studenci nadmiernie analizowali problem i dostrzegali nieistniejące prawidłowości, musieli więc uznać wyższość gryzonia.
Kiepscy specjaliści i błędne koncepcje nie znikają póki co z rynku, po części dlatego, że nie obowiązuje zasada odpowiedzialności. Szczycimy się naszymi sukcesami i przemilczamy porażki – albo próbujemy tłumaczyć, że pomyłka się nie liczy, ponieważ sytuacja się zmieniła, bądź że mieliśmy rację, tylko nie wstrzeliliśmy się w czas.
Dla przykładu, lubię się chwalić tym, że ostrzegałem w 2002 i 2003 roku po inwazji na Irak, że zapanuje tam chaos i przemoc. Ale staram się też usprawiedliwić własną nietrafioną prognozę z początku 2007 roku, że strategia „przypływu” żołnierzy nie przyniesie skutku.
Co powiecie więc na system oceniania nas – ludzi od prognoz? Tetlock sugeruje, że różne fundacje mogłyby spróbować stworzyć „ponadpartyjny Raport Konsumencki o ekspertach”, monitorujący i oceniający w ramach służby publicznej przewidywania różnych specjalistów i znawców. Zgadzam się: rozliczajcie nas z tego, co mówimy!
Do odniesienia sie do pustych obelg jak zwykle sie nie zniżę to twój poziom i problem nie mój.T0MIKE pisze:Aaaa, czyli jak napiszą źle o rynku to są wiarygodni, a jak dobrze, nie po twojej myśli to są źli... Hmmm, Kali się przypomina... Na szczęście, jak już wielokrotnie napisałem nie stać cię na mieszkanie, więc bijesz pianę. Kijem Wisły jednak nie zawrócisz, ale próbuj, będziesz bardziej wysportowany
Co do mojego mieszkania to jeśli tak bardzo cie to interesuje to mam wspaniałe 54 metrowe mieszkanie w ścisłym centrum Kielc (minutę piechotą od rynku) i jestem bardzo zadowolony, stać mnie spokojnie na następne i je kupie moze nawet dwa, inwestycyjnie za 1,5 do 2 lat za max pól obecnej ceny.
W wracając do tematu najświeższe wieści z kieleckiego rynku mieszkań:
Ceny mieszkań, ostry zjazd w dół
Ziemowit Nowak
2009-04-07, ostatnia aktualizacja 2009-04-06 20:54
Takiej obniżki cen nowych mieszkań w Kielcach nie było od dawna. Te, które są obecnie do kupienia, potaniały nawet o 20 proc. Klienci grymaszą i czekają na dalsze obniżki, deweloperzy ograniczają inwestycje. Ile potrwa załamanie? - To wróżenie z fusów - przyznają ludzie z branży.
Teraz w Kielcach w czterech nowych budynkach czeka na chętnych kilkanaście mieszkań. Jeszcze w styczniu kosztowały od 6 aż do 20 proc. więcej!
Co ciekawe, ceny spadają, ale wyboru mieszkań wciąż nie ma za dużego. - Szukaliśmy i nowych, i starych mieszkań w Kielcach od jesieni. Oczywiście wolelibyśmy nowe - mówi kielczanka Ewa Witkowicz, która kupiła mieszkanie w styczniu. - Interesowało nas 55-60 m kw., trzypokojowe, za 230-250 tys. zł. W Częstochowie takie nowe były, ale w Kielcach ceny zaczynały się dobrze powyżej 300 tys. zł - mówi Witkowicz. W końcu zdecydowała się z mężem na używane, do remontu, w centrum Kielc.
W tym czasie nowe mieszkania stale traciły na wartości. Obniżkowy rekordzista to budynek Molser Investment przy ul. Klonowej nad zalewem. W budynku usługowo-mieszkalnym zostały jeszcze ostatnie z 22 mieszkań, z piecami dwufunkcyjnymi, wykończone "dewelopersko", czyli na surowo - z oknami i wszystkimi mediami. W styczniu kosztowały od 5,6 do 6,3 tys. zł za m kw., teraz można ostatnie kupić za 4,8 tys. zł.
O 12,4 proc. mniej kosztują mieszkania w nowym budynku przy ul. Wojewódzkiej 17 spółki deweloperskiej Becher-Siłakiewicz-Głowacki. Cena w styczniu to od 4,9 do 5,6 tys. zł za metr, dziś 4,6 tys. zł.
Cenę obniżyła też firma Nieruchomości Grzyb, Stachura w budynku mieszkalno-usługowym Klonowa Park - z 5,2 do 4,9 tys. zł za metr.
Wszyscy tłumaczą, że to resztówki, ostatnie mieszkania z nieco gorszą lokalizacją. - Przy Wojewódzkiej 17 zostało nam kilka mieszkań z gorszym rozkładem czy ewentualnie na parterze. Muszą być tańsze - mówi Mirosław Głowacki ze spółki Becher-Siłakiewicz-Głowacki. Ale przyznaje, że mieszkania tanieją i z innych przyczyn. - Jak jest za dobrze na rynku, to w końcu musi być gorzej. Jest konkurencja, zdrowa, i musimy ceny na jakimś poziomie ustawiać - mówi.
- Teraz każdy klient przychodzi i mówi, że trochę chce zejść z ceny. Nie możemy już sprzedawać po 5,5 tys. zł, jak inne firmy sprzedają po 4,8-4,9 tys. zł - przyznaje pracownik firmy Nieruchomości Grzyb, Stachura.
Jak długo potrwa obniżka? - Od stycznia jest więcej klientów niż w drugim półroczu ubiegłego roku, ale co będzie dalej, to wróżenie z fusów - mówi Głowacki.
Krzysztof Wojsa, doradca rynku nieruchomości z firmy Eurolocum, uważa, że to, jak długo potrwa kryzys, zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej i obniżek stóp procentowych, polityki banków, czy będą rozluźniać kryteria udzielania kredytów, w końcu od rynku pracy. - Jeśli ludzie nie utrzymają miejsc pracy, nie będą mieli zdolności kredytowej. Ale na chwilę obecną nie przypuszczam, żeby w ciągu najbliższych trzech-czterech miesięcy ceny nowych mieszkań w Kielcach dalej spadały w sposób znaczący - mówi.
Bardziej pesymistyczny jest jeden z kieleckich deweloperów, który chce pozostać anonimowy. - Inwestycje zostały wstrzymane, wszyscy kończą tylko te, na które zebrali pieniądze. Jeden z kolegów planował cztery budynki, buduje jeden, drugi to samo. Na Nowym Świecie budowa apartamentowca wstrzymana. Myślę, że przez cały rok będą tanieć mieszkania - mówi. - W tym roku ceny na pewno nie wzrosną. Spodziewaliśmy się, że będzie obniżka, ale tak dużej nikt nie podejrzewał - mówi pracownik biura Nieruchomości Grzyb, Stachura.
Pocieszające jest, że żaden z naszych rozmówców nie przewiduje kłopotów finansowych kieleckich deweloperów. - Byliśmy przygotowani na spadek. Teraz po prostu trzeba mieć większy kapitał, żeby samemu zainwestować w budowę, zanim mieszkania się sprzedadzą. Ale w Kielcach nikt chyba nie brał dużego kredytu na budowę, więc damy radę - mówi Głowacki. Inny anonimowy deweloper dodaje: - Deweloperzy nie upadną, bo budowali za własne pieniądze i klientów. Nawet jeżeli brali kredyt, to nie był wielki, rzędu 20 proc., a to żaden kredyt. W odpowiednim czasie wstrzymali się z inwestycjami.
Jutro w "Gazecie"
O tym, co się w mieście buduje, czytaj jutro w specjalnym dodatku "Dom"
Źródło: Gazeta Wyborcza Kielce
Na potwierdzenie mojej oceny negatywnego wpływu programu "Rodzina na swoim" na rynek nieruchomości dobra analiza:
Jak ożywić sprzedaż mieszkań?
Marek Wielgo
2009-04-09, ostatnia aktualizacja 2009-04-09 22:52
Sposób jest banalnie prosty - trzeba skasować od 2010 r. program "Rodzina na swoim", który zakłada dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Intuicja podpowiada mi, że zyskają na tym nie tylko budżet państwa (zaoszczędzi na dopłatach, a zyska na podatkach), ale także firmy deweloperskie i ich klienci
Polski Związek Firm Deweloperskich ogłosił w tym tygodniu, że będzie lobbował na rzecz poluzowania gorsetu ograniczeń w uzyskaniu dopłaty do kredytu. Np. żeby wzrósł pułap cen mieszkań objętych dopłatą albo żeby mogły ją dostać także osoby samotne.
Parafrazując Aleksandra Kwaśniewskiego: Deweloperzy, nie idźcie tą drogą!
Wasi potencjalni klienci i tak nie uwierzą, że kierujecie się troską o ich kieszeń, a nie o własną. I jaką macie gwarancję, że ludzie kupią mieszkania od was, a nie z drugiej ręki? Może uda się wam przekonać rząd i parlament, by od przyszłego roku wyłączyły z programu rynek wtórny? Pamiętajcie jednak, że w Warszawie potencjalni nabywcy mogą wybierać wśród kilkunastu tysięcy ofert firm deweloperskich. Na rynku wtórnym takich ofert jest zaś grubo ponad 100 tys. Bardzo często są to mieszkania nowe, które sprzedają wasi niedawni klienci, a dziś konkurenci, zwani inwestorami.
Co innego zapowiedź całkowitego skasowania dopłat do kredytów. Coś mi mówi, że przysporzy wam ona więcej klientów, zwłaszcza jeśli zaproponujecie im atrakcyjne upusty. Moje przeświadczenie wynika z kilkunastoletnich obserwacji rynku. Paradoksalnie w przeszłości nic tak nie mobilizowało Polaków do kupowania mieszkań lub budowania domów jak likwidacja jakiejś ulgi czy dopłaty.
Żeby nie było, że troszczę się tylko o deweloperów. Ich klienci także na tym skorzystają. Z uwagi na kryzys (rosnące bezrobocie) najpewniej nie będzie ich aż tak wielu, żeby przed biurami firm deweloperskich ustawiły się kolejki. Prawdopodobny jest więc dalszy spadek cen (deweloperzy będą mieli doskonały pretekst do promocji). Kiedy deweloperzy wyprzedadzą już swoje zapasy mieszkań, szybciej rozpoczną zamrożone inwestycje. Wierzę, że wielu z nich obecny pat na rynku czegoś nauczył. Przede wszystkim, że nie wolno lekceważyć klientów, wciskając im byle jaki towar, często zwany apartamentem, po wysokiej cenie.
Najgorsze, co mogłoby się wydarzyć, to posucha mieszkaniowa. I tu znów sięgnę do przykładu z ostatnich lat. W czasie kryzysu na początku roku 2000 ruch na budowach zamarł. A kiedy Polacy rzucili się do kupowania mieszkań, bo kredyty stały się łatwo dostępne, ożywienie przyszło zbyt późno. W efekcie ceny mieszkań poszybowały w górę. Przed nami przystąpienie do strefy euro. Jest wielce prawdopodobne, że o kredyty znów będzie łatwiej.
Więcej w moim blogu - mieszkaniowy.blox.pl
Źródło: Gazeta Wyborcza
Jak ożywić sprzedaż mieszkań?
Marek Wielgo
2009-04-09, ostatnia aktualizacja 2009-04-09 22:52
Sposób jest banalnie prosty - trzeba skasować od 2010 r. program "Rodzina na swoim", który zakłada dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Intuicja podpowiada mi, że zyskają na tym nie tylko budżet państwa (zaoszczędzi na dopłatach, a zyska na podatkach), ale także firmy deweloperskie i ich klienci
Polski Związek Firm Deweloperskich ogłosił w tym tygodniu, że będzie lobbował na rzecz poluzowania gorsetu ograniczeń w uzyskaniu dopłaty do kredytu. Np. żeby wzrósł pułap cen mieszkań objętych dopłatą albo żeby mogły ją dostać także osoby samotne.
Parafrazując Aleksandra Kwaśniewskiego: Deweloperzy, nie idźcie tą drogą!
Wasi potencjalni klienci i tak nie uwierzą, że kierujecie się troską o ich kieszeń, a nie o własną. I jaką macie gwarancję, że ludzie kupią mieszkania od was, a nie z drugiej ręki? Może uda się wam przekonać rząd i parlament, by od przyszłego roku wyłączyły z programu rynek wtórny? Pamiętajcie jednak, że w Warszawie potencjalni nabywcy mogą wybierać wśród kilkunastu tysięcy ofert firm deweloperskich. Na rynku wtórnym takich ofert jest zaś grubo ponad 100 tys. Bardzo często są to mieszkania nowe, które sprzedają wasi niedawni klienci, a dziś konkurenci, zwani inwestorami.
Co innego zapowiedź całkowitego skasowania dopłat do kredytów. Coś mi mówi, że przysporzy wam ona więcej klientów, zwłaszcza jeśli zaproponujecie im atrakcyjne upusty. Moje przeświadczenie wynika z kilkunastoletnich obserwacji rynku. Paradoksalnie w przeszłości nic tak nie mobilizowało Polaków do kupowania mieszkań lub budowania domów jak likwidacja jakiejś ulgi czy dopłaty.
Żeby nie było, że troszczę się tylko o deweloperów. Ich klienci także na tym skorzystają. Z uwagi na kryzys (rosnące bezrobocie) najpewniej nie będzie ich aż tak wielu, żeby przed biurami firm deweloperskich ustawiły się kolejki. Prawdopodobny jest więc dalszy spadek cen (deweloperzy będą mieli doskonały pretekst do promocji). Kiedy deweloperzy wyprzedadzą już swoje zapasy mieszkań, szybciej rozpoczną zamrożone inwestycje. Wierzę, że wielu z nich obecny pat na rynku czegoś nauczył. Przede wszystkim, że nie wolno lekceważyć klientów, wciskając im byle jaki towar, często zwany apartamentem, po wysokiej cenie.
Najgorsze, co mogłoby się wydarzyć, to posucha mieszkaniowa. I tu znów sięgnę do przykładu z ostatnich lat. W czasie kryzysu na początku roku 2000 ruch na budowach zamarł. A kiedy Polacy rzucili się do kupowania mieszkań, bo kredyty stały się łatwo dostępne, ożywienie przyszło zbyt późno. W efekcie ceny mieszkań poszybowały w górę. Przed nami przystąpienie do strefy euro. Jest wielce prawdopodobne, że o kredyty znów będzie łatwiej.
Więcej w moim blogu - mieszkaniowy.blox.pl
Źródło: Gazeta Wyborcza
Bardzo pesymistyczna prognoza, mam nadziej że aż tak źle nie bedzie ale jeśli sie sprawdzi to ceny mieszkań wrecz runą w dół ...:
Czarny prorok polskiej bankowości
StockWatch.pl
2009-04-10, ostatnia aktualizacja 2009-04-09 13:33
Wielu wydaje się, że kryzys osiąga właśnie teraz swoje apogeum. W Stanach już gorzej nie będzie, nas dotknie nieznacznie. Mateusz Morawiecki, prezes BZ WBK, jest odmiennego zdania. Uważa, że prawdziwe tsunami dopiero nadciąga.
Opinie bankowców, nawet tych najbardziej znanych, nie mogą przebić się do powszechnej świadomości. Nie przejmują się nimi za bardzo analitycy, inwestorzy giełdowi i politycy. Wszystkim wydaje się, że prezesi banków ze swoich obszernych klimatyzowanych gabinetów widzą tylko nieznaczny wycinek rzeczywistości i do tego to spojrzenie jest bardzo subiektywne. Tymczasem wypowiedzi Jerzego Pruskiego z PKO BP, Jana Krzysztofa Bieleckiego z Pekao, Piotra Czarneckiego z Raiffeisen Banku i Mateusza Morawieckiego brzmią zaskakujące sensownie i groźnie. Panowie wieszczą nad Wisłą finansową katastrofę i prawie nikt ich nie słucha.
Pierwszy był Pruski z Bieleckim. W swoim głośnym wspólnym artykule z początku stycznia ostrzegali, że wzrost kredytów w polskim sektorze bankowym w tym roku może zmniejszyć się z około 145 mld zł do zaledwie 40 mld zł. To byłaby kwota o 20 proc. mniejsza niż wartość kredytów udzielonych w 2008 r. samym tylko przedsiębiorstwom. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby załamanie popytu w gospodarce i w konsekwencji silny kryzys gospodarczy połączony z wysokim bezrobociem i spadkiem PKB. Tekst w styczniu był mocno komentowany i krytykowany. Prezesom dwóch największych polskich banków zarzucano błędy w kalkulacjach i czarnowidztwo.
Tak samo nikt się nie przejął udzielonym kilka dni później wywiadem Piotra Czarneckiego, prezesa Raiffeisen Banku dla Gazety Wyborczej. Padły w nim bardzo spektakularne słowa. - W majestacie prawa bankowego i z należytą starannością bankową przestaniemy finansować polskie przedsiębiorstwa, bo nie będziemy mieć na to pieniędzy. Będziemy musieli bowiem dopasować kredytowanie firm i klientów indywidualnych do posiadanych środków. A więc w konsekwencji "wysuszymy" gospodarkę - powiedział Czarnecki i znowu reakcje były niewspółmierne do skali zagrożenia.
Teraz rolę czarnego proroka polskiej bankowości pełni Mateusz Morawiecki. Na Forum Zarządów Spółek Giełdowych we Wrocławiu z początkiem kwietnia i w wywiadzie dla polskiego wydania WSJ precyzyjnie argumentuje dlaczego grozi nam finansowa zapaść. Bogatszy o doświadczenia minionych kilku tygodni wskazuje nowe fakty i trendy. Powtarza również opinie swoich kolegów z początku stycznia.
Przeczytaj o czym jeszcze rozmawiali prezesi spółek giełdowych na spotkaniu we Wrocławiu.
Zdaniem Morawieckiego akcja kredytowa polskich banków zostanie w ciągu najbliższych kilku miesięcy dramatycznie wyhamowana. Ich wyniki finansowe za pierwszy kwartał będą bardzo złe. To efekt z jednej strony gigantycznego spadku marży odsetkowej netto. Banki coraz mniej albo wcale nie zarabiają na kredytach, ponieważ ściągają z rynku depozyty po "nieprzytomnych cenach". Z drugiej strony rosną rezerwy, które banki tworzą i będą musiały tworzyć na poczet zagrożonych kredytów. Prezes BZ WBK cytuje analizy kilku międzynarodowych instytucji finansowych, z których wynika, że w polskim sektorze bankowym rezerwy będą się wahały między 2 a 3 procent książki kredytowej, która wynosi ponad 600 miliardów złotych. Nawet zakładając optymistycznie, że będzie to tylko np. 1,7 proc., to i tak około 10 miliardów złotych pójdzie w tym roku na rezerwy. A zeszłoroczny zysk sektora oscylował wokół 15 mld zł. Zatem wkrótce bankom zaczną topnieć kapitały. A to przekłada się na akcję kredytową.
Grozi nam zatem typowy kryzys finansowy. Mateusz Morawiecki mówi to wyraźnie. Z kredytami będzie jeszcze gorzej niż jest teraz. Jeżeli ktoś, mówimy tu o firmach, może teraz wziąć kredyt, niech bierze. Za pół roku może mu się już nie udać.
Gwałtowny spadek kredytowania dla gospodarki będzie miał potężne reperkusje. Zdaniem wszystkich czarnych proroków naszej bankowości zmniejszyć skalę załamania może tylko skoordynowana akcja rządu, NBP i wszystkich świętych. Pieniędzy dla sektora bankowego trzeba szukać wszędzie gdzie tylko można. W instytucjach międzynarodowych, w obniżeniu stopy rezerw obowiązkowych NBP, być może w zmniejszeniu depozytowej stopy procentowej NBP i zmianach operacji otwartego rynku itd. Jeżeli tego nie zrobimy, polską gospodarkę czekają bardzo ciężkie czasy. Bankowców czasami warto posłuchać.
* Sprawdź, jaka jest kondycja banków notowanych na giełdzie w Warszawie.
2009-04-09
Źródło: StockWatch
Czarny prorok polskiej bankowości
StockWatch.pl
2009-04-10, ostatnia aktualizacja 2009-04-09 13:33
Wielu wydaje się, że kryzys osiąga właśnie teraz swoje apogeum. W Stanach już gorzej nie będzie, nas dotknie nieznacznie. Mateusz Morawiecki, prezes BZ WBK, jest odmiennego zdania. Uważa, że prawdziwe tsunami dopiero nadciąga.
Opinie bankowców, nawet tych najbardziej znanych, nie mogą przebić się do powszechnej świadomości. Nie przejmują się nimi za bardzo analitycy, inwestorzy giełdowi i politycy. Wszystkim wydaje się, że prezesi banków ze swoich obszernych klimatyzowanych gabinetów widzą tylko nieznaczny wycinek rzeczywistości i do tego to spojrzenie jest bardzo subiektywne. Tymczasem wypowiedzi Jerzego Pruskiego z PKO BP, Jana Krzysztofa Bieleckiego z Pekao, Piotra Czarneckiego z Raiffeisen Banku i Mateusza Morawieckiego brzmią zaskakujące sensownie i groźnie. Panowie wieszczą nad Wisłą finansową katastrofę i prawie nikt ich nie słucha.
Pierwszy był Pruski z Bieleckim. W swoim głośnym wspólnym artykule z początku stycznia ostrzegali, że wzrost kredytów w polskim sektorze bankowym w tym roku może zmniejszyć się z około 145 mld zł do zaledwie 40 mld zł. To byłaby kwota o 20 proc. mniejsza niż wartość kredytów udzielonych w 2008 r. samym tylko przedsiębiorstwom. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby załamanie popytu w gospodarce i w konsekwencji silny kryzys gospodarczy połączony z wysokim bezrobociem i spadkiem PKB. Tekst w styczniu był mocno komentowany i krytykowany. Prezesom dwóch największych polskich banków zarzucano błędy w kalkulacjach i czarnowidztwo.
Tak samo nikt się nie przejął udzielonym kilka dni później wywiadem Piotra Czarneckiego, prezesa Raiffeisen Banku dla Gazety Wyborczej. Padły w nim bardzo spektakularne słowa. - W majestacie prawa bankowego i z należytą starannością bankową przestaniemy finansować polskie przedsiębiorstwa, bo nie będziemy mieć na to pieniędzy. Będziemy musieli bowiem dopasować kredytowanie firm i klientów indywidualnych do posiadanych środków. A więc w konsekwencji "wysuszymy" gospodarkę - powiedział Czarnecki i znowu reakcje były niewspółmierne do skali zagrożenia.
Teraz rolę czarnego proroka polskiej bankowości pełni Mateusz Morawiecki. Na Forum Zarządów Spółek Giełdowych we Wrocławiu z początkiem kwietnia i w wywiadzie dla polskiego wydania WSJ precyzyjnie argumentuje dlaczego grozi nam finansowa zapaść. Bogatszy o doświadczenia minionych kilku tygodni wskazuje nowe fakty i trendy. Powtarza również opinie swoich kolegów z początku stycznia.
Przeczytaj o czym jeszcze rozmawiali prezesi spółek giełdowych na spotkaniu we Wrocławiu.
Zdaniem Morawieckiego akcja kredytowa polskich banków zostanie w ciągu najbliższych kilku miesięcy dramatycznie wyhamowana. Ich wyniki finansowe za pierwszy kwartał będą bardzo złe. To efekt z jednej strony gigantycznego spadku marży odsetkowej netto. Banki coraz mniej albo wcale nie zarabiają na kredytach, ponieważ ściągają z rynku depozyty po "nieprzytomnych cenach". Z drugiej strony rosną rezerwy, które banki tworzą i będą musiały tworzyć na poczet zagrożonych kredytów. Prezes BZ WBK cytuje analizy kilku międzynarodowych instytucji finansowych, z których wynika, że w polskim sektorze bankowym rezerwy będą się wahały między 2 a 3 procent książki kredytowej, która wynosi ponad 600 miliardów złotych. Nawet zakładając optymistycznie, że będzie to tylko np. 1,7 proc., to i tak około 10 miliardów złotych pójdzie w tym roku na rezerwy. A zeszłoroczny zysk sektora oscylował wokół 15 mld zł. Zatem wkrótce bankom zaczną topnieć kapitały. A to przekłada się na akcję kredytową.
Grozi nam zatem typowy kryzys finansowy. Mateusz Morawiecki mówi to wyraźnie. Z kredytami będzie jeszcze gorzej niż jest teraz. Jeżeli ktoś, mówimy tu o firmach, może teraz wziąć kredyt, niech bierze. Za pół roku może mu się już nie udać.
Gwałtowny spadek kredytowania dla gospodarki będzie miał potężne reperkusje. Zdaniem wszystkich czarnych proroków naszej bankowości zmniejszyć skalę załamania może tylko skoordynowana akcja rządu, NBP i wszystkich świętych. Pieniędzy dla sektora bankowego trzeba szukać wszędzie gdzie tylko można. W instytucjach międzynarodowych, w obniżeniu stopy rezerw obowiązkowych NBP, być może w zmniejszeniu depozytowej stopy procentowej NBP i zmianach operacji otwartego rynku itd. Jeżeli tego nie zrobimy, polską gospodarkę czekają bardzo ciężkie czasy. Bankowców czasami warto posłuchać.
* Sprawdź, jaka jest kondycja banków notowanych na giełdzie w Warszawie.
2009-04-09
Źródło: StockWatch
Interesujący artykuł, choć wnioski moim zdaniem nieco tendencyjne...
Dlaczego ceny mieszkań będą spadać, ale i tak ich nie kupicie...
Open Finance | 14.04.2009 | 16:52
Dlaczego ceny mieszkań będą spadać, ale i tak ich nie kupicie...
(fot. Jupiterimages)
...czyli potencjalne skutki oczekiwania na okazje inwestycyjne
Nie ma dziś najmniejszej choćby przesłanki do tego, by spodziewać się wzrostu cen mieszkań, czy choćby zatrzymania spadku. Co jednak nie oznacza, że sytuacja kupujących będzie się poprawiać.
W ostatnim czasie opublikowano co najmniej kilka artykułów, które można określić zbiorowym tytułem „X powodów, dla których mieszkania będą taniały i nie warto ich kupować”. Prawie wszystkie – niejako wbrew intencjom autorów – podają jednak przyczyny, dla których mieszkaniami warto się teraz interesować, mimo iż główna teza (o spadku cen) jest zapewne prawidłowa. Przewaga podaży nad popytem czy groźba utrudnionego dostępu do kredytów nie jest bowiem zachętą do biernego wyczekiwania, lecz do działania. Nie ma większego sensu oczekiwanie na zmianę sytuacji czyli oczekiwanie aż popyt weźmie górę nad podażą, a kredyty staną się łatwiej dostępne. Wówczas mieszkanie będzie kupić trudniej (mniejszy wybór), a ceny zaczną rosnąć. Otwarte pozostaje natomiast pytanie, kiedy to się wydarzy.
REKLAMA Czytaj dalej
NAJWAŻNIEJSZE POWODY SPADKU CEN MIESZKAŃ
Niższe koszty budowy
Ze względu na spadek cen materiałów budowlanych i robocizny dziś można budować mieszkania taniej niż przed rokiem czy dwoma. A do tego dochodzi jeszcze spadek cen gruntów inwestycyjnych, który sięga – o czym donosiła prasa – nawet 40 proc. Deweloperzy, nie widząc popytu, nie budują „banków ziemi”, a ci, którzy oczekują kłopotów z płynnością, starają się niewykorzystanych gruntów pozbyć. Oznacza to, że deweloper, który dziś rozpocznie działalność – kupi grunt, materiały i zatrudni wykonawców – jest w stanie budować po niższych kosztach niż deweloperzy, którzy teraz wystawiają na sprzedaż swoje zapasy zbudowane w czasie rekordowo wysokich cen gruntów, materiałów i robocizny. Jak dużo taniej? Ostrożnie można szacować, że koszty mogłyby być nawet o 20 proc. niższe (przy założeniu, że trzy główne składniki kosztów skurczyły się w takich właśnie proporcjach).
Przewaga podaży nad popytem
Druga ważna sprawa to przewaga podaży. Deweloperzy muszą pozbyć się zapasów, a „rynek” o tym wie. Wiedząc już, że deweloperzy mogą budować taniej dziś niż rok czy dwa lata temu, kupujący wstrzymują się z transakcjami do czasu aż sprzedający dostosują swoją ofertę do nowych warunków kosztowych. Nawet jeśli oznaczać to będzie dla nich sprzedaż niektórych mieszkań ze stratą. Deweloperzy nie muszą rozpoczynać nowych budów jeśli widzą słabość popytu (co powoduje dalszy spadek kosztów – gruntów, materiałów i robocizny), ale zapasów pozbyć się muszą. Należy do tego dodać rynek wtórny, który jest większy niż pierwotny, a który musi naśladować tendencje cenowe na rynku pierwotnym. Z wyłączeniem pewnych ultra-unikalnych lokalizacji, ceny na rynku wtórnym odzwierciedlają bowiem bieżącą wartość zbudowania podobnych mieszkań w podobnych lokalizacjach. Nie można twierdzić, że mieszkanie np. przy ul. Świerkowej 6 jest dwukrotnie droższe niż wynosi cena nowo budowanych podobnych mieszkań przy ul. Świerkowej 8 (o ile nie usprawiedliwiają tego specyficzne uwarunkowania). Analogicznie, jeśli deweloper będzie sprzedawał je wyraźnie drożej, to ceny przy Świerkowej 6 szybko dorównają do cen dewelopera, ponieważ to one zawierają najbardziej aktualne składniki kosztowe (ceny gruntów, materiałów i robocizny).
W obecnych warunkach mamy do czynienia z istotnym zakrzywieniem tej relacji, ponieważ deweloperzy nie cieszą się dobrą sławą ze względu na ryzyko upadłości. Klienci deweloperów w Polsce są bardzo słabo chronieni w takiej sytuacji (żeby nie powiedzieć, że są całkowicie bezbronni), wobec czego ceny mieszkań już istniejących mogą zawierać dodatkową premię (premia standardowa wynika z niższych kosztów finansowania inwestycji w czasie) względem cen mieszkań dopiero budowanych. Dopiero silne dyskonto w cenie dewelopera przełoży się na zwrot kupujących w jego stronę. To zaś oznaczać będzie konieczność obniżenia cen także na rynku wtórnym.
Z tych powodów możemy oczekiwać dalszego spadku cen u deweloperów (w pierwszej kolejności) i na rynku wtórnym (w dalszej).
Strona popytowa pozostaje zaś nadal w odwrocie, ponieważ nie jest wyposażona w kapitał, a o nowe kredyty jest i – co ważniejsze – będzie coraz trudniej.
NAJWAŻNIEJSZY POWÓD, Z POWODU KTÓREGO CZEKANIE JEST RYZYKOWNE
Wysokie koszty kredytów
Inwestorzy, którzy planują zakup mieszkań za gotówkę, mogą pozwolić sobie na luksus czekania, aż rynek osiągnie dołek cenowy, pojawią się znakomite okazje wynikające z pilnej potrzeby wyprzedaży mieszkań przez deweloperów, indywidualnych inwestorów czy – oby tak nie było – banki przejmujące majątek dłużników. Ale chętni na kupno mieszkania za kredyt tak luksusowej sytuacji mogą nie mieć. Już obecnie pomimo obniżek stóp procentowych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej rośnie oprocentowanie nowych kredytów – banki stosują coraz wyższe marże. Kredyty walutowe, które mogłyby być tańszą alternatywą, są dostępne dla osób w bardzo dobrej sytuacji finansowej. A wiele wskazuje na to, że przyszłość będzie gorsza.
Banki muszą utrzymywać swoje wskaźniki wypłacalności w okolicach 10-11 proc. (nieco powyżej ustawowych norm, aby zachować bufor na nieprzewidziane wypadki w rodzaju dalszego osłabienia złotego). Ze względu na kompresję marż (w przeszłości udzieliły wielu tanich kredytów, a teraz płacą drogo za depozyty) nie będą w stanie poprawić z osiąganych zysków kapitałów własnych tak potrzebnych do zwiększenia akcji kredytowej. Droga do zwiększenia kapitałów przez emisje akcji lub sekurytyzację aktywów (odsprzedaż portfela kredytowego) również wydaje się obecnie odcięta. W rezultacie możliwości chociażby utrzymania akcji kredytowej na obecnym poziomie są bardzo małe. Banki zdecydują się więc na rozwój najbezpieczniejszych i najbardziej zyskownych produktów (kredyty konsumenckie) zamiast mniej zyskownych (kredytów hipotecznych) lub ryzykownych (kredyty dla przedsiębiorców). W skrajnych wpadkach będzie to oznaczało wycofanie się z działalności na rynku kredytów hipotecznych (Santander Consumer Bank już się na taki krok zdecydował), a powszechną praktyką jest podwyższanie marż i coraz bardziej ostra selekcja kredytobiorców.
PODSUMOWANIE
Może się więc zdarzyć tak, że spadek cen mieszkań nie poprawi sytuacji kupujących ponieważ nie będzie ich stać na zaciągnięcie kredytu. Alternatywą może być odłożenie decyzji o kupnie mieszkania nawet o… No właśnie. Jest duży problem z oszacowaniem jak długo trzeba będzie czekać na większą skłonność banków do udzielania kredytów. Być może jest to kwestia miesięcy (jeśli wstrzykiwanie gotówki przez banki centralne na świecie przyniesie efekt), być może znacznie dłuższa (trzeba będzie czekać, aż banki podniosą swoje kapitały w ten czy inny sposób, a więc do poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej i rynkowej, kiedy będzie można i sprzedać aktywa i przeprowadzić emisję akcji). I ci, którzy zdecydują się na kredyt, i ci którzy wolą poczekać, powinni mieć świadomość, że w niedalekiej przyszłości ceną za ratowanie światowego systemu finansowego drukowaniem pieniędzy będzie najpewniej wzrost inflacji i stóp procentowych, co oznaczać będzie wyższe oprocentowanie kredytów. Ich zwiększona dostępność w możliwej do określenia przyszłości jest więc problematyczna.
Emil Szweda, analityk Open Finance
Dlaczego ceny mieszkań będą spadać, ale i tak ich nie kupicie...
Open Finance | 14.04.2009 | 16:52
Dlaczego ceny mieszkań będą spadać, ale i tak ich nie kupicie...
(fot. Jupiterimages)
...czyli potencjalne skutki oczekiwania na okazje inwestycyjne
Nie ma dziś najmniejszej choćby przesłanki do tego, by spodziewać się wzrostu cen mieszkań, czy choćby zatrzymania spadku. Co jednak nie oznacza, że sytuacja kupujących będzie się poprawiać.
W ostatnim czasie opublikowano co najmniej kilka artykułów, które można określić zbiorowym tytułem „X powodów, dla których mieszkania będą taniały i nie warto ich kupować”. Prawie wszystkie – niejako wbrew intencjom autorów – podają jednak przyczyny, dla których mieszkaniami warto się teraz interesować, mimo iż główna teza (o spadku cen) jest zapewne prawidłowa. Przewaga podaży nad popytem czy groźba utrudnionego dostępu do kredytów nie jest bowiem zachętą do biernego wyczekiwania, lecz do działania. Nie ma większego sensu oczekiwanie na zmianę sytuacji czyli oczekiwanie aż popyt weźmie górę nad podażą, a kredyty staną się łatwiej dostępne. Wówczas mieszkanie będzie kupić trudniej (mniejszy wybór), a ceny zaczną rosnąć. Otwarte pozostaje natomiast pytanie, kiedy to się wydarzy.
REKLAMA Czytaj dalej
NAJWAŻNIEJSZE POWODY SPADKU CEN MIESZKAŃ
Niższe koszty budowy
Ze względu na spadek cen materiałów budowlanych i robocizny dziś można budować mieszkania taniej niż przed rokiem czy dwoma. A do tego dochodzi jeszcze spadek cen gruntów inwestycyjnych, który sięga – o czym donosiła prasa – nawet 40 proc. Deweloperzy, nie widząc popytu, nie budują „banków ziemi”, a ci, którzy oczekują kłopotów z płynnością, starają się niewykorzystanych gruntów pozbyć. Oznacza to, że deweloper, który dziś rozpocznie działalność – kupi grunt, materiały i zatrudni wykonawców – jest w stanie budować po niższych kosztach niż deweloperzy, którzy teraz wystawiają na sprzedaż swoje zapasy zbudowane w czasie rekordowo wysokich cen gruntów, materiałów i robocizny. Jak dużo taniej? Ostrożnie można szacować, że koszty mogłyby być nawet o 20 proc. niższe (przy założeniu, że trzy główne składniki kosztów skurczyły się w takich właśnie proporcjach).
Przewaga podaży nad popytem
Druga ważna sprawa to przewaga podaży. Deweloperzy muszą pozbyć się zapasów, a „rynek” o tym wie. Wiedząc już, że deweloperzy mogą budować taniej dziś niż rok czy dwa lata temu, kupujący wstrzymują się z transakcjami do czasu aż sprzedający dostosują swoją ofertę do nowych warunków kosztowych. Nawet jeśli oznaczać to będzie dla nich sprzedaż niektórych mieszkań ze stratą. Deweloperzy nie muszą rozpoczynać nowych budów jeśli widzą słabość popytu (co powoduje dalszy spadek kosztów – gruntów, materiałów i robocizny), ale zapasów pozbyć się muszą. Należy do tego dodać rynek wtórny, który jest większy niż pierwotny, a który musi naśladować tendencje cenowe na rynku pierwotnym. Z wyłączeniem pewnych ultra-unikalnych lokalizacji, ceny na rynku wtórnym odzwierciedlają bowiem bieżącą wartość zbudowania podobnych mieszkań w podobnych lokalizacjach. Nie można twierdzić, że mieszkanie np. przy ul. Świerkowej 6 jest dwukrotnie droższe niż wynosi cena nowo budowanych podobnych mieszkań przy ul. Świerkowej 8 (o ile nie usprawiedliwiają tego specyficzne uwarunkowania). Analogicznie, jeśli deweloper będzie sprzedawał je wyraźnie drożej, to ceny przy Świerkowej 6 szybko dorównają do cen dewelopera, ponieważ to one zawierają najbardziej aktualne składniki kosztowe (ceny gruntów, materiałów i robocizny).
W obecnych warunkach mamy do czynienia z istotnym zakrzywieniem tej relacji, ponieważ deweloperzy nie cieszą się dobrą sławą ze względu na ryzyko upadłości. Klienci deweloperów w Polsce są bardzo słabo chronieni w takiej sytuacji (żeby nie powiedzieć, że są całkowicie bezbronni), wobec czego ceny mieszkań już istniejących mogą zawierać dodatkową premię (premia standardowa wynika z niższych kosztów finansowania inwestycji w czasie) względem cen mieszkań dopiero budowanych. Dopiero silne dyskonto w cenie dewelopera przełoży się na zwrot kupujących w jego stronę. To zaś oznaczać będzie konieczność obniżenia cen także na rynku wtórnym.
Z tych powodów możemy oczekiwać dalszego spadku cen u deweloperów (w pierwszej kolejności) i na rynku wtórnym (w dalszej).
Strona popytowa pozostaje zaś nadal w odwrocie, ponieważ nie jest wyposażona w kapitał, a o nowe kredyty jest i – co ważniejsze – będzie coraz trudniej.
NAJWAŻNIEJSZY POWÓD, Z POWODU KTÓREGO CZEKANIE JEST RYZYKOWNE
Wysokie koszty kredytów
Inwestorzy, którzy planują zakup mieszkań za gotówkę, mogą pozwolić sobie na luksus czekania, aż rynek osiągnie dołek cenowy, pojawią się znakomite okazje wynikające z pilnej potrzeby wyprzedaży mieszkań przez deweloperów, indywidualnych inwestorów czy – oby tak nie było – banki przejmujące majątek dłużników. Ale chętni na kupno mieszkania za kredyt tak luksusowej sytuacji mogą nie mieć. Już obecnie pomimo obniżek stóp procentowych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej rośnie oprocentowanie nowych kredytów – banki stosują coraz wyższe marże. Kredyty walutowe, które mogłyby być tańszą alternatywą, są dostępne dla osób w bardzo dobrej sytuacji finansowej. A wiele wskazuje na to, że przyszłość będzie gorsza.
Banki muszą utrzymywać swoje wskaźniki wypłacalności w okolicach 10-11 proc. (nieco powyżej ustawowych norm, aby zachować bufor na nieprzewidziane wypadki w rodzaju dalszego osłabienia złotego). Ze względu na kompresję marż (w przeszłości udzieliły wielu tanich kredytów, a teraz płacą drogo za depozyty) nie będą w stanie poprawić z osiąganych zysków kapitałów własnych tak potrzebnych do zwiększenia akcji kredytowej. Droga do zwiększenia kapitałów przez emisje akcji lub sekurytyzację aktywów (odsprzedaż portfela kredytowego) również wydaje się obecnie odcięta. W rezultacie możliwości chociażby utrzymania akcji kredytowej na obecnym poziomie są bardzo małe. Banki zdecydują się więc na rozwój najbezpieczniejszych i najbardziej zyskownych produktów (kredyty konsumenckie) zamiast mniej zyskownych (kredytów hipotecznych) lub ryzykownych (kredyty dla przedsiębiorców). W skrajnych wpadkach będzie to oznaczało wycofanie się z działalności na rynku kredytów hipotecznych (Santander Consumer Bank już się na taki krok zdecydował), a powszechną praktyką jest podwyższanie marż i coraz bardziej ostra selekcja kredytobiorców.
PODSUMOWANIE
Może się więc zdarzyć tak, że spadek cen mieszkań nie poprawi sytuacji kupujących ponieważ nie będzie ich stać na zaciągnięcie kredytu. Alternatywą może być odłożenie decyzji o kupnie mieszkania nawet o… No właśnie. Jest duży problem z oszacowaniem jak długo trzeba będzie czekać na większą skłonność banków do udzielania kredytów. Być może jest to kwestia miesięcy (jeśli wstrzykiwanie gotówki przez banki centralne na świecie przyniesie efekt), być może znacznie dłuższa (trzeba będzie czekać, aż banki podniosą swoje kapitały w ten czy inny sposób, a więc do poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej i rynkowej, kiedy będzie można i sprzedać aktywa i przeprowadzić emisję akcji). I ci, którzy zdecydują się na kredyt, i ci którzy wolą poczekać, powinni mieć świadomość, że w niedalekiej przyszłości ceną za ratowanie światowego systemu finansowego drukowaniem pieniędzy będzie najpewniej wzrost inflacji i stóp procentowych, co oznaczać będzie wyższe oprocentowanie kredytów. Ich zwiększona dostępność w możliwej do określenia przyszłości jest więc problematyczna.
Emil Szweda, analityk Open Finance
Przestań wklejać wypociny analityków od siedmiu boleści z ogólnopolskich gazet. Masz coś sensownego do powiedzenia na temat mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Kielcach to napisz.