Kielecki rynek mieszkaniowy

[Jarek]

Wy tu nie wsadzajcie Admina na minę, bo się nim MF zajmie że prowadzi zakłady

Ale jakoś jestem spokojny, że nie będzie spadku m2 poniżej 4k

[paddy]

Zakłady może nie, ale ankietę można zrobić, w PHPBB to banalnie proste, przekonamy się co sądzi lud

[gery_pery]

Dawaj średnią cenę m2 nowego mieszkania w grudniu 2009r. Stawiam Johnny Walkera Blue Label.

Poniżej 4k PLN, niebieski jasiek

Poniżej 3,8 k PLN i jest to pewne jak w Banku. Kielce póżniej reagują na spadki od wielkich miast tak samo jak póżniej reagowały na wzrosty, ale spadki będą głebsze procentowo (nie kwotowo oczywiście) niż w Warszawie, wspomnicie moje słowa. W dodatku spadki bedą sie utzrymywac na pewno jeszcze w 2010 i osigną poziom w okolicach poniżej 3,5k w drugiej połowioe 2010 stabilizacja która potrwa 1-2 lata i pod koniec 2011 odbice ale ceny (po uwzględnieniu inflacji) nigdy juz nie osiągną takich poziomów ( stosunku do średniej płacy) jakie miały na szczycie tej bańki spekulacyjnej.

[T0MIKE]

Jak powiedział kolega Robert Chojnacki z firmy RedNet Consulting: "jeśli powiesz, że mieszkania stanieją 10%, albo może wzrosną 5%, to nikt na twoją odpowiedź nie zwróci uwagi, ale powiedz, że stanieją w tym roku o 50%, to wszystkie media będą cię zapraszać." Coś w tym jest... Nie komentuję, czekam na inne propozycje cen. Poniżej 3.800 zł za m2, to mam nadzieję, że pensje również spadną do poziomu z 2006r. Firmom będzie wtedy łatwiej przetrwać kryzys.

[pawel_ŚLV]

muszą zejśc z ceny bo im nikt nie bedzie mieszkań kupowac, teraz przez ten kryzys to ceny materiałów budowlanych spadly nawet o ok 150% więc ceny mieszkan tez muszą spaśc

podaj na forum adres tej hurtowni co ma promocje -150% to sie nie opędzą od klientów

W połowie 2007 roku tona pręta żebrowego kosztowała 3,5 tys zł a teraz w styczniu 2009 roku około 1,7 tys zł więc spadek ceny o 100%

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Odnośnie cen mieszkań to znalazłem ciekawy komentarz na necie:

10 powodów dlaczego spadną ceny mieszkań.
Ile kosztuje budowa mieszkania?

Nie trudno to obliczyć, wystarczy posłużyć się średnim kosztem budowy metra kwadratowego. Dane te udostępnia Główny Urząd Statystyczny: http://www.stat.gov.pl/gus/45_4671_PLK_HTML.htm
Podany koszt dotyczy cytuje "wszystkich kosztów poniesionych od początku realizacji do momentu oddania budynku do użytkowania" a dane te są dostarczane przez developerów, więc są wiarygodne. Wniosek jest tylko jeden. Realna cena [taka jak w innych cywilizowanych krajach] to całkowity średni koszt budowy [dla Polski 3000zł] + 10-15% marży developera = 3300zł-3450zł za metr.

Moim zdaniem takich cen będziemy mogli oczekiwać w bliskiej przyszłości, tj. latach 2009-2011. Swoje zdanie opieram na następujących argumentach:

1. Zaostrzenie liczenia zdolności kredytowej przez banki, trudności w pozyskaniu pieniądza, 2-3 krotny wzrost marż. To wszystko powoduje, że kredyty hipoteczne są mniej atrakcyjne i trudniej dostępne.

2. Globalny kryzys gospodarczy, którego przyczyną będzie zahamowanie konsumpcji i wzrostu gospodarczego oraz wzrost bezrobocia.

3. Kryzys branży budowlanej. Aby rozpocząć nowe inwestycje developerzy będą zmuszeni sprzedać już wybudowane, zalegające mieszkania po realnych cenach, akceptowalnych przez rynek. Jeśli przestaną budować to upadną a na ich miejsce przyjdą nowe, mniej pazerne firmy, budujące w cenie GUS'owskiego koszta budowy m2 + 10-15% marży. Warto w tym miejscu dodać, że developerzy aktualnie nie budują bo jest zima a nie bo się nie opłaca. Proszę również się zapoznać z tą wiadomością: http://biznes.onet.pl/0,1890681,wiadomosci.html - jak widać w Wielkiej Brytanii zastój w budownictwie spowodował prawie 20% spadek cen.

4. Koniec popytu inwestycyjnego na mieszkania. W 2006-2007 roku ceny rosły w szaleńczym tempie dlatego wiele osób i instytucji zakup mieszkania traktowało jako inwestycje. Teraz już nikt nie wierzy we wzrosty natomiast poddawany spekulacją jest rozmiar przyszłych spadków. Wiele mieszkań kupionych na inwestycje jest teraz sprzedawanych z obawy o szybką utratę wartości.

5. Niższe koszty materiałów budowlanych i robocizny niż na górce z 2007 roku.

6. Pęknięta bańka medialna na temat rynku nieruchomości. Jeszcze do niedawna od 2006 roku na wszelkiej maści portalach mogliśmy przeczytać, że ceny będą zawsze rosły i to w zawrotnym tempie. Następnie pisało się o stabilizacji w okresie gdy ceny powoli spadały. Teraz gdy spadki są coraz większe pisze się o nieznacznych spadkach i bardzo dobrych prognozach na przyszły rok. Oczywiście autorami artykułów [proszę na to zwracać uwagę!] są firmy, którym zależy na wysokich cenach lub nakłonieniu ludzi do zakupu mieszkania.

7. Duża podaż, mały popyt. Pozwolę sobie zacytować kawałek artykułu Pana Michał Macierzyńskiego, zresztą polecam przeczytać cały, ze wszystkimi punktami się zgadzam, niektóre nawet pokrywają się z moimi: http://www.bankier.pl/wiadomosc/11-powo ... 42264.html
"Koronnym argumentem za tym, że ceny mieszkań muszą rosnąć, jest ich poważny deficyt. Poważne firmy wyliczają, że można go szacować na około 1,5 miliona mieszkań. Niektórzy zapędzają się nawet do dwóch milionów. W ciągu tych kilku lat nie pokuszono się o sprawdzenie tej wielkości. Wszyscy przyjęli deficyt za pewnik, a twierdzenie powtarzane wielokrotnie stało się funkcjonującą `prawdą'. Jaka jest rzeczywistość? Odnośnikiem powinien tu być narodowy spis powszechny przeprowadzony w 2002 roku. Według niego statystyczny deficyt mieszkań wynosił wówczas 1,7 mln lokali. Statystyczny - to znaczy obejmował on coroczne ubytki mieszkań oraz ok. 126 tys. mieszkań do rozbiórki zarejestrowanych w narodowym spisie powszechnym. Deficyt w wysokości 1,7 mln mieszkań oznaczałby, że analitycy - na co dzień zajmujący się dogłębną analizą rynku - teoretycznie mają rację. Problem w tym, że to tylko statystyka, która jest podawana wybiórczo. Dlaczego? Otóż z 1,7 miliona mieszkań 615 tys. brakowało na wsi, a 1,089 w miastach. To ważna informacja, bo jeśli mówimy o mieszkaniach, to mamy na myśli przede wszystkimi miasta, a nie wieś. Kolejną rzeczą osłabiającą siłę tych 1,7 mln brakujących mieszkań jest fakt, że wciąż wiele mieszkań oddawanych do użytku to budownictwo indywidualne. A tam raczej nie ma mowy o 40-procentowej marży ukrytej w cenie metra mieszkania. Żeby jednak ostatecznie pogrążyć wiarygodność tych 1,7 mln brakujących wciąż mieszkań warto podać dane GUSu dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku od 2002 roku do końca sierpnia 2008. Jest to ni mniej nie więcej, a 825 tysięcy! Ciekawa jest też informacja podana przez GUS w czerwcu 2008 roku. Urząd szacuje mianowicie, że w końcu marca 2008 r. w budowie było 681,1 tys. mieszkań, tj. o 8,0% więcej niż w końcu marca 2007 r. Czy potrzeba jeszcze jakiegoś komentarza? Przy okazji - warto pamiętać, że przed wejściem do Unii Europejskiej miliony Polaków nie mieszkały pod mostami. W międzyczasie zaś z naszego kraju wyjechało kilkaset tysięcy, przeważnie młodych, rodaków. Skalę brakujących mieszkań odnajdziemy też w serwisach internetowych, gdzie znajdziemy po kilkadziesiąt a nawet kilkaset tysięcy ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i domów. Jak zatem widać, podaż mieszkań jest - i cały czas zresztą rośnie " ja jeszcze dodam od siebie, że mamy ujemny przyrost naturalny więc z każdym rokiem tylko z tego tytułu przybywa mieszkań.

8. Efekt psychologiczny. Jeśli ceny spadają od roku i wszyscy o tym otwarcie mówią to każdy czeka na większe spadki. Od 2006 roku ludzie byli przekonani, że ceny mogą już tylko rosnąć i faktycznie rosły. Teraz balon pękł i ceny będą spadać do poziomu realnego kosztu budowy + 10-20% marży.

9. Możliwości finansowe Polaków. Przeciętny Polak zarabia 2100zł na "rękę". Owe 2100zł osiąga tylko co 3 nasz rodak, więc jak dobrze liczę średnio co 9 rodzina dysponuje miesięcznym dochodem netto 4200zł. Natomiast rata kredytu w wysokości 300.000zł na 30 lat w złotówkach przy oprocentowaniu 8% wynosi ponad 50% zarobków bo 2201zł. Każdy jasno myślący człowiek wie, że takie obciążenie rodzinnego budżetu na okres 30 lat jest samobójstwem.

10. W pewnym momencie ceny Polskich nieruchomości były jednymi z najdroższych w Europie zachodniej i na świecie. Na zachodzie są dużo wyższe zarobki a na świecie jest wiele miejsc, czasami bardziej przyjaznych do życia niż Polska.

Ciekawe artykuły:
http://finanse.wp.pl/kat,69476,title,Wy ... &_ticrsn=3
http://gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/ ... dotad.html
http://www.bankier.pl/wiadomosc/11-powo ... 42264.html
http://spekulant.blox.pl/2008/10/Nieruchomosci.html
http://www.wrzuta.pl/audio/3307TR3voj/tokfm_part1
http://wykresygieldowe.bblog.pl/wpis,ca ... 18105.html

[T0MIKE]

Robiłem to już na forum kilka razy, ale zrobię jeszcze raz:
- koszt realizacji, owszem w Kielcach ok. 3.000 zł za m2 PUM
- ziemia 300 - 400 zł do PUM
- koszty projektowe 70 -80 zł do PUM
- koszty reklamy (2% sprzedaży) 80 zł do PUM
- koszty sprzedaży (1% własne biuro, 2% - pośrednik) - 80 zł do PUM
- koszty finansowe (jeśli jest kredyt) - 200 zł do PUM
- project management (1% jeśli swój, 2% jeśli obcy) - 30 - 60 zł do PUM
- koszty biura (wynajem, księgowość, etc.) - powiedzmy 50 zł do PUM
- poajwiają się jeszcze do tego koszty inne, np. utrzymywania lokali niesprzedanych, sprzątania końcowego, pielęgnacji zieleni, etc.
Nie bardzo wiem, dzie te 15% marży dewelopera. Zaczarować arytmetyki się nie da. Ponowię tezę, że spadek cen będzie możliwy tylko wtedy, kiedy spadną koszty realizacji. Za miesiąc się przekonamy, co się w tej mierze zmieniło w Kielcach.

[Michal K]

muszą zejśc z ceny bo im nikt nie bedzie mieszkań kupowac, teraz przez ten kryzys to ceny materiałów budowlanych spadly nawet o ok 150% więc ceny mieszkan tez muszą spaśc

podaj na forum adres tej hurtowni co ma promocje -150% to sie nie opędzą od klientów

W połowie 2007 roku tona pręta żebrowego kosztowała 3,5 tys zł a teraz w styczniu 2009 roku około 1,7 tys zł więc spadek ceny o 100%

Mistrzu, a z matematyki to co miałeś w podstawówce???

ZADANIE
W połowie roku 2007 tona pręta żebrowego kosztowała 3500 zł. W styczniu 2009 tona tego samego pręta kosztuje 1700 zł.
1. Obliczyć procentową zmianę ceny tony pręta.
2. Obliczyć cenę pręta przy założeniu, że spadła ona o 150%.

ROZWIĄZANIE

Ad.1.
3500zł - 100%
1700zł - x
x= 1700zł * 100% / 3500zł = 48,57%

Spadek ceny = 100% - 48,57% = 51,43%

Odp. Cena tony pręta spadła o 51,43%.

Ad.2.
3500zł - 150% = -1750 zł

Odp. Zakładając, że cena tony pręta spadła o 150%, to jej obecna cena wynosi -1750zł (słownie: minus tysiąc siedemset piećdziesiąt)

PS. To gdzie są te hurtownie, co sprzedają materiały 150% taniej?

[T0MIKE]

Oznacza to, że w 2009r. mieszkania nie tylko będą za darmo, ale jeszcze będzie z 2.000 zł dopłaty od dewelopera

[MadMike]

Niektórzy mają problemy z algebrą na poziomie podstawówki;)...
Dwukrotny spadek, to spadek o 50%, a dwukrotny wzrost, to wzrost o 100%...
Najpierw wzrost o 100%, potem spadek o 50%, a cena ta sama... Jakie oszukaństwo?? Ktoś ukradł 50%

[Michal K]

Oznacza to, że w 2009r. mieszkania nie tylko będą za darmo, ale jeszcze będzie z 2.000 zł dopłaty od dewelopera

TOMKIE, to ja biorę jedno w Promenada Solna i jedno w Jagiellońska Point, a tą doplatę już Wam daruję

[pawel_ŚLV]

Oczywiście moja pomyłka, miałem na myśli to co napisał MadMike. Spadek o połowe, wzrost o 100% a cena jednakowa. Najważniejsze że ceny materiałów budowlanych spadły a co za tym idzie koszty wybudowania domu czy bloku również poszły w dół.

[Wizard]

Ceny mieszkań spadną o połowę

http://pl.youtube.com/watch?v=Bdv0N4xdaoQ

P.S. Z tą połową to chyba jednak przesada

[T0MIKE]

Kilka postów wyżej wyraziłem się o tego typu ekspertach, którzy przewidują 50% spadek. To konkretnie o panu Mcierzyńskim wyraził się prof. Orłowski "daj Pan spokój z takimi ekspertami...", kiedy zapytałem go, co myśli o tego typu opiniach. Gość jest oderwany od rzeczywistości, w szczególności, kiedy mówi o dostępności kredytów. Już KNF powiedział, że rekomendacji T szybko nie wprowadzi, a gość twierdzi, że niebawem. Podaje też, że dostęp do kredytów będzie utrudniony w dalszym ciągu, ciekaw jestem, z czego będą żyły banki, bo na lokatach się nie zarabia, tylko "traci". Po trzecie, grupy tzw. inwestorów, o których mówi, to raptem 5% globalnego polskiego rynku nieruchomości, a w Warszawie nie więcej, niż 10%. Sam osobiście nie sprzedałem sztuki z 300 mieszkań cudzoziemcowi. Poza tym, kiedy drożeją czynsze, co jest bezdyskusyjną sprawą, to rosną ceny aktywów. Dlaczego wielcy deweloperzy centrów handlowych byli warci na giełdzie ponad miliard zł? Bo rosły czynsze, a spadały stopy kapitalizacji, innymi słowy inwestorzy finansowi byli gotowi czekać dłużej na zwrot z zaangażowanego kapitału. Jeśli więc dzisiaj ceny najmów mieszkań w Warszawie wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 20%, to dlaczego ceny mieszkań miałyby spaść o 50%? Nie wiem, z czego ten gość zrobił doktorat, chyba z rozmnażania chomików. To proste, dzisiaj czynsz 2-pokojowego mieszkania 60 m2, przy linii metra na Bielanach wynosi ok. 3.000 zł, czyli 36.000 zł rocznie. Jeszcze nigdy w historii 10-letni czynsz nie był równy wartości mieszkania. A według pana Macierzyńskiego cena tegoż mieszkania na Bielanach wyniesie pod koniec roku 240.000 zł (4.000 zł za miast 8.000 zł). Zatem 7-letni czynsz daje zwrot zainwestowanego kapitału, super, na reszcie będzie przełom w historii polskiego rynku nieruchomości. Teraz weźmy rynek kielecki. Kolega w Citiparku wynajął 100 m2 za 3.400 zł, czyli 40.800 zł rocznie, ale nigdy w życiu nie sprzeda go nawet za 408.000 zł, czyli za 10-letni czynsz. Pewnie nawet za 600.000 zł nie sprzeda. Ale idąc tropem pana Macierzyńskiego powinien się nastawić na spadek do poziomu jakichś 350.000 zł. Chciałbym to widzieć... Odkąd cena mieszkania stanowiła mniej więcej 15-letni czynsz najmu na wolnym rynku, czasami więcej, ale nigdy 7 lat, ani nawet 10. Czy ktoś słyszał, żeby mieszkanie z drugiej ręki w Citiparku kosztowało 3.500 zł za m2, albo taniej?

[Quentin]

Panowie, rynek mieszkaniowy czeka w całym kraju poważne ochłodzenie. Na nic zaklęcia rzeczywistości wykonywane przez developerów za pośrednictwem działów PR i prasy. Tomike uzasadnia relatywnie sztywny poziom cen przyszłych wysokimi kosztami wytworzenia. Niestety, tak fajnie nie będzie. Od jakiegoś czasu o cenach nie decydują bowiem developerzy z ich poziomem kosztów (zgadzam się, że obiektywnie dalej wysokim) tylko potencjalni nabywcy z ich możliwościami nabywczymi (czyli odwrotnie niż w 2007, kiedy to nikt nie uzasadniał taki wysokich cen inaczej niż „bierz lub spadaj bo następni w kolejce czekają na klejnot ursynowa za 12 tys pln”). Ale teraz kołdra jest krótka, możliwości nabywcze spadają dramatycznie w swojej masie. Z trendem się nie wygra, łapać spadających noży też nie ma sensu; wiedzą o tym wszyscy doświadczeni w bojach giełdowych.
Ceny mieszkań wystrzeliły w ostatnim czasie i z pewnością nigdy nie zobaczymy powrotu cen sprzed 2005 roku, ale to co nastąpi to będzie raczej 2005 + dodatek inflacyjny + premia (czyli w Kielcach 3700 – 3900 za mkw); niż 2007 w szczycie – 15%. Mówimy oczywiście o cenach średnich. To co nas dodatkowo czeka, to coraz większe różnicowanie cen poszczególnych inwestycji, w zależności od ich realnej wartości.
PS To co napisałem, to moje osobiste przemyślenia, wynikające jednak z własnej praktyki i dokonanych inwestycji w ostatnich 14 latach na rynku warszawskim i kieleckim; a nie z teorii.
PS 2 Jagiellońska Point, Łucka Plaza, Kabaty Tower, Morcinka Residence – to też nie pomoże;). ratujmy język polski!

[T0MIKE]

Daj Boże... Ja już postawiłem niebieskiego Johnny Walkera, że średnia cena będzie oscylować w okolicach 4.500 zł na koniec roku 2009. Nie potrafię, mimo 15-letniej praktyki deweloperskiej i inwestycyjnej wyprowadzić takich samych wniosków jak Ty. Chyba przede wszystkim dlatego, że nigdy nie znaleźliśmy się w takim stanie gospodarki nigdy w historii, więc nie będzie żadnych analogii do przeszłości. Poza tym traktuję to jak kryzys na rynku samochodowym, nie sprzedają się? To pozamykali fabryki, a nie obniżyli cen o połowę, choć stal zdecydowanie staniała, a realne koszty budowy samochodów spadły pewnie o kilkadziesiąt procent. Dlaczego więc nie sprzedają aut za połowę? A dlaczego banki pożyczają nawet 100% wartości samochodu, który wyjeżdżając z salonu traci 20% swojej pierwotnej wartości? A co roku traci kolejne 20%, w przeciwieństwie do nieruchomości. Kto ustala, że cena toyoty avensis będzie się zaczynać od 71.000 zł? Rynek? Po części, ale to producent szuka równowagi pomiędzy kosztami, marżą i możliwościami rynku. Nie widziałem, żeby odgórnie ktoś powiedział, że ponieważ auta się nie sprzedają, to trzeba je sprzedawać za połowę. I tak właśnie będzie z mieszkaniami, jeśli nie będą się sprzedawać, to nie będą budowane, aż do momentu, w którym powróci popyt, a cena będzie wypadkową, możliwości rynku, kosztów i marży. Inaczej KGI nie sprzedałoby na Sabinówku 60 mieszkań powyżej 5.000 zł. Nie widzę więc podstaw, by w tym roku nie sprzedały się mieszkania po 4.500 zł. Najwyżej ich nikt nie wybuduje...

P.S. Jagiellońska Point, vox populi vox Dei... Poczytaj w wątku Jagiellońska Point...