NIERUCHOMOŚCI Szybciej niż u nas rozwijają się centra handlowe tylko w Rosji i we Włoszech
Zakupy dla przyjemności
W najbliższych latach czeka nas prawdziwy wysyp centrów handlowych. To oznacza setki milionów euro inwestycji nie tylko w największych, ale i w średnich miastach.
Jesteśmy w europejskiej czołówce pod względem tempa przyrostu powierzchni na wynajem w centrach handlowych. Powierzchni, bo w tej branży wzrost mierzy się nie liczbą obiektów, ale właśnie metrów kwadratowych. W szybszym tempie niż u nas rozwijają się tylko centra handlowe w Rosji i we Włoszech.
Jak ocenia firma Jones Lang LaSalle, doradca na rynku nieruchomości, w Polsce w tym roku przybędzie łącznie ponad 300 tys. mkw. powierzchni na wynajem w centrach handlowych - o połowę więcej niż w 2004 r. W następnych dwóch latach przybędzie nam jeszcze ponad 1,3 mln mkw. Nie licząc powierzchni supermarketów, które na razie są nieodłącznym elementem polskich centrów handlowych.
W kosztach nie ma reguł
W rzeczywistości nowej powierzchni na wynajem będzie w handlu jeszcze więcej, bo prognozy Jones Lang LaSalle nie uwzględniają inwestycji w centra wyprzedaży, tzw. factory outlets, ani planów Ikei, która do 2008 r. ma przeznaczyć 1,5 mld zł na rozwój tzw. tematycznych parków handlowych.
Ile wydadzą inwestorzy w tych centrach? Jak zastrzegają deweloperzy i analitycy, nie ma tu żadnych norm. Koszt zależy od rodzaju architektury, konstrukcji obiektu, użytych materiałów. - Na ten koszt wpływa bardzo wiele zmiennych, np. standard parkingu, inwestycje na rzecz gminy czy miasta, dodatkowe prace, które wymusza lokalizacja - ocenia Tomasz Daniecki, szef działu projektów w Cushman& Wakefield Healey & Baker, doradcy rynku nieruchomości.
Metr kwadratowy powierzchni w zwykłej galerii handlowej kosztuje 500 - 600 euro, w przypadku bardziej skomplikowanych projektów (a tych jest coraz więcej) może to być 3 - 4 razy więcej. Można więc uznać, że w najbliższych latach łączne inwestycje w nowe centra handlowe sięgną u nas kilku miliardów euro.
To powinno podtrzymać ożywienie w polskim budownictwie, zwiększając też przychody dostawców i producentów materiałów. Rozwój centrów handlowych będzie sprzyjał ekspansji rosnącej grupy polskich sieci odzieżowych, obuwniczych i kosmetycznych, które głównie tam otwierają swoje sklepy.
- Centra handlowe, otwarte przez 7 w dni w tygodniu od rana do wieczora, są najlepszym rozwiązaniem w bardzo konkurencyjnym masowym handlu. Zapewniają konsumentom znacznie lepszy dostęp do sklepu niż tradycyjne ulice handlowe - mówi Dariusz Pachla, wiceprezes LPP, właściciela sieci Reserved i Cropp, która w centrach handlowych ma prawie wszystkie ze swych 140 sklepów.
Niższa rentowność nie zniechęca
Jak ocenia Stephen Pragnell, prezes Polskiej Rady Centrów Handlowych i dyrektor firmy Apsys Polska, w ciągu ostatnich 10 lat rynek centrów handlowych osiągnął w Polsce taki poziom, na który w Europie Zachodniej było potrzeba 30 lat. Wciąż jest jednak daleki od nasycenia. Co prawda rentowność inwestycji w centra handlowe w Polsce spada, bo jeszcze przed 3 - 4 laty była dwucyfrowa. Dzisiaj w najlepszych obiektach jest to ok. 8 procent, czyli na poziomie europejskiej średniej. W ciągu najbliższego roku rentowność może jeszcze spaść. Deweloperów to nie zniechęca.
- Dopiero teraz, gdy aktywność inwestorów przeniosła się do mniejszych miast, w Polsce naprawdę widać rozwój centrów handlowych - uważa Agnieszka Kołat z Jones Lang LaSalle.
Jest pewne, że centrów będzie przybywać, a wiele z nich powstanie w mniejszych miastach. W obleganym teraz przez inwestorów Białymstoku, gdzie działa tylko hipermarket Auchan z małą galerią handlową, w ciągu dwóch lat przybędzie kilka centrów. Na celowniku deweloperów są też m.in. Lublin, Kielce, Rzeszów i Zielona Góra.
Przyciągają śródmieścia
- W całej Europie głównym miejscem inwestycji naszej branży są centra miast. Handel detaliczny staje się w ten sposób katalizatorem ożywiania śródmieść. To bardzo ważne w Polsce, gdzie wiele dużych miast nie ma prawdziwych centrów - twierdzi Stephen Pragnell.
Według niego w Polsce szybko pojawi się - stosowany już na Zachodzie - model łączenia centrum handlowego z instytucjami użyteczności publicznej, gdzie obok butików i kin działa miejska biblioteka, teatr, a nawet biura lokalnych urzędów.
Od kilku lat w Polsce rozwijają się już tzw. centra trzeciej generacji, gdzie obok marketu i galerii handlowej jest też część rozrywkowa: restauracje, kino, kręgle etc. Centra takie - oprócz zakupów - oferują wiele sposobów spędzenia czasu.
Zdaniem Stephena Pragnella jakość nowych centrów handlowych w Polsce jest na światowym poziomie. Warszawska Arkadia stała się punktem odniesienia w branży. Otwarta w 2004 r. kosztowała łącznie 265 mln euro, będąc jednym z najdroższych i największych centrów w Europie (110 tys. mkw. powierzchni handlowej). Nieco mniejsza Manufaktura, którą Apsys Polska otworzy wiosną przyszłego roku w Łodzi, w dawnych zakładach Izaaka Poznańskiego, będzie kosztować 200 mln euro.
Czy nowe eleganckie centra spowodują bankructwo starszych konkurentów? Zdaniem Agnieszki Kołat z Jones Lang LaSalle zamiast bankructw należy się raczej spodziewać zmiany charakteru niektórych mniej popularnych obiektów. Mogą być przekształcone np. w centra wyprzedaży.
ANITA BŁASZCZAK
--------------------------------------------------------------------------------
Co to jest centrum handlowe?
Ani w Polsce, ani w Europie Zachodniej nie uzgodniono dotychczas jednolitej definicji centrum handlowego. Niekiedy tak się określa blaszaną halę, gdzie w przejściu do hipermarketu działa pralnia i kilka sklepików. Gdyby użyć takiej definicji, liczba centrów handlowych w Polsce rośnie do ponad 200.
Firma Jones Lang LaSalle zalicza do centrów te obiekty, które mają ponad 10 tys. mkw. powierzchni, a w środku, poza supermarketem, podwójnym ciągiem galerii handlowych. Według tej definicji w Polsce jest teraz 120 centrów z ok. 3 mln mkw. powierzchni najmu.