Jaka będzie średnia cena m2 mieszkania w K-cach w IV kw '09

Dla tych, którzy urządzają, remontują i nie tylko.

Moderatorzy: sueno, Sirek1

bbc
Posty: 4
Rejestracja: 5 listopada 2009, o 11:36

Post autor: bbc » 5 listopada 2009, o 13:29

witam

Kilka miesięcy sledze to forum (z naciskiem na temat średnia cena metra mieszkania w kielcach) w sumie to zastanawiałem się nad zakupem mieszkania ale z takiego pomysłu zrezygnowałem.


ogólnie jestem troszke zszokowany tym co tutaj piszecie.

1. to że deweloper na swojej stronie internetowej bądź w ofercie publicznej podaje określony poziom cenowy nie znaczy wcale że w tej cenie mieszkanie sprzeda!!!(nikt oczywiście nie podaje rabatów bo jest to zależne od wielu czynników no i oczywiście są to sprawy "tajne" do których nikt sie nie chce przyznać)

2.kolega powyżej podaje przeliczenia i udowadnia że cena powinna kształtować (przykład warszawski) na jakimś tam poziomie itd. wszystko pięknie ale... odpowiem również przykładem warszawskim
duży deweloper warszawski przygotowuje inwestycje (blokowisko) gdzie cena m2 mieszkania ma być na poziomie 4900 netto(oczywiście cudów nie ma i będzie to blokowisko na peryferiach)

dla mnie średnia cena 4500 pln w kielcach to abstrakcja i jakaś paranoja (przy średniej pensji gdzieś na poziomie 3500 brutto)

3.oczywiście cena mieszkania uzależniona jest od miejsca/dzielnicy
(wg mnie w kielcach tylko becher rozsądnie i w sposób przemyślany wybiera lokalizacje.)
więc uśrednianie cen jest niezasadne

4.wiele (nie chce pisać większość ) inwestycji określanych jako mieszkaniowe w centrum jest wykorzystywana komercyjnie i tylko dlatego deweloper ustala ceny na poziomie powyżej 5000 pln (np becher blue, czy blok na okrzei 18)
przy zwykłej mieszkaniówce taka cena to kosmos.

5. najlepiej uzasadniać wszystko na przykładzie
kupno działki w podkieleckej miejscowości do 10 km od centrum (za centrum uznaje ul. sienkiewicza) teraz cena na poziomie 100 pln za m2
działka 7 a (na domek jednorodzinny o powierzchni 100-120 az nadto)
wychodzi 70 000 + 2000-2500 (m2) dom w stanie deweloperskim czyli ten sam poziom jaki oferuje deweloper.

Podsumowując powyższy przykład
mam 100 m2 dom w cenie 70 m2 mieszkania na blokowisku

oczywiście czekam na krytyczne uwagi

PS. a deweloperzy niech dziękują Bogu za program rodzina na swoim!!!


pozdrawiam

Awatar użytkownika
gery_pery
Posty: 189
Rejestracja: 16 lipca 2008, o 11:26

Post autor: gery_pery » 5 listopada 2009, o 13:44

T0MIKE pisze: Weźmy przykład warszawski:
2007r., powiedzmy Ochota, Stara Ochota
(....)
Razem wszystkie koszty 7.900 netto, czyli, na okrłągło 8.500 brutto. Teraz marża 15% to 1.300 zł do m2.
Cena musiała więc wynosić ok. 9.800 zł. I tak było.
(...)
.

Dośc prywmitywna manipulacja, przecież udowodniłem że w szczycie bańki (lata 2007-2008) marża wynosiła ponad 40% wiec czemu w wyliczeniu ówczesnej ceny z 2007 zakładasz marze obecna 15% (o ile taka jest w co watpię ale to inna kwestia)?? Myslisz że ktoś nie zauważy tego i bedzie sie wydawało ze te wyliczenia mają jakikolwiek sens????

Jeśli od ceny 9800 odejmiemy prawidzwą ówczesną marżę 43% to zostanie nam wynik 5000 kosztów realizacji wtedy, dzis po spadkach kosztów ziemi materiaLów i wykonawstwa bedzie to jakieś 3000-4000 zależnie od standardu i lokalizacji W warszawie!!!! W kielcach odpowiedno dwa razy mniej!

A wiec przy obecnej marzy nawet górny pułap 4000 plus 15% = 4.600 i to jest cena która powinna byc przy tej marży a wiec jeszcze duuuże pole do spadków w warszawie, w kielcach : niech bedzie nawet 3000 plus 15% = 3450pln.



do bbc : i własnie dlatego w Kielcach inteligentni ludzi którzy nie lubią byc dymani budują sobie super domki pod kielcami, wystarczy pojezdzić po przedmiesciach i okolicznych gminach.
A frajerzy kupują mieszkania z kartonu i z petla kredytu na szyi potem całe życie tyrają na deweloperów i bankierów.
Ostatnio zmieniony 5 listopada 2009, o 14:00 przez gery_pery, łącznie zmieniany 3 razy.

Kwasek
Posty: 218
Rejestracja: 15 lutego 2009, o 13:29
Lokalizacja: Kielce

Post autor: Kwasek » 5 listopada 2009, o 13:52

Ceny sa abstrakycjne to prawda ale smutne tez jest to ze ludzie w Polsce nie potrafia korzystac z kredytow. Bo jak inaczej jak nie glupota nazwac sytaucje gdzie biora kredyt na 30 lat i jedna pensja idzie im na splate...czy to rozsadne NIE czy glupie TAK.

Pozdrawiam

Nowy
Posty: 246
Rejestracja: 10 lutego 2006, o 14:29
Lokalizacja: Kielce

Post autor: Nowy » 5 listopada 2009, o 14:49

bbc pisze:
najlepiej uzasadniać wszystko na przykładzie
kupno działki w podkieleckej miejscowości do 10 km od centrum (za centrum uznaje ul. sienkiewicza) teraz cena na poziomie 100 pln za m2

oczywiście czekam na krytyczne uwagi
przepraszam ale gdzie mozna kupić sensowną działke budowlana za 100pln w odległości do 10km od Sienkiewicza?

pytam, bo od 160 cokolwiek sensowne widziałem, za 100 zł to małą przylegającą do drogi krajowej i owszem ale 100 zl plus wykonanie uzbrojenia oraz dojazdu i cena dochodzi do 180+ , mówiąz krótko po ostatnim poszukiwaniu stwierdzam, że uzbrojona działka sensownie połozona w okolicach do 10 km to jest minimum 160 zł i w górę

bbc
Posty: 4
Rejestracja: 5 listopada 2009, o 11:36

Post autor: bbc » 5 listopada 2009, o 15:25

oczywiście każdy chciałby dostać wszystko na tacy.

1.zachęcam do zapoznawania się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego dla określonych miejscowości (oczywiście tam gdzie są one już uchwalone)
2.kupuj działkę przylegającą tylko do drogi gminnej
3.zapis w planie zabudowa jednorodzinna (w żadnym wypadku zabudowa zagrodowa z dopuszczeniem jednorodzinnej)
4.w przypadku domku jednorodzinnego (oczywiście to jest tylko moja opinia) tylko studnia wiercona.
5.za cene 100 pln nie oczekuj działki z dojazdem asfaltowym, ogrodzonej z pełnymi mediami bo to tak jakbyś oczekiwał mieszkania w centrum
w wyremontowanej kamienicy za 3000 pln

za 100 pln kupisz działkę budowlana przy drodze gminnej gdzie dojazd jest jeszcze utwardzony, w planach jest wodociąg i kanalizacja. jest prąd.
aha i jeszcze sprzedający cmokie w rękę.

Awatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1375
Rejestracja: 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd
Kontakt:

Post autor: T0MIKE » 5 listopada 2009, o 19:28

BBC, szkoda, że nie czytałeś wątku kielecki rynek mieszkaniowy, bo tam dyskusji o wyższości Świąt Bożego Narodzenia nad Świętami Wielkiej Nocy było już kilka, co najmniej. Za każdym razem mam taką samą radę, jesli masz 184.000 zł na kawalerkę kup działkę i zbuduj za to dom.

Gery_pery, znów idziesz w ordynarną ścieżkę, bo ci brakuje argumentów. Jednak nie nauczyłeś się w szkole arytmetyki, ja cię nie będę uczył. Każdy, nawet ćwierćinteligentny zrozumie wyliczenia, ale widocznie nie ty. Ale za to przekonujesz do swoich wróżb, mimo że się nie spełniły. Teraz odsuwasz je w czasie. Oczywiście, podobnie jak obecnie, za rok ci ponownie wytknę ślepe strzały. Nie bardzo mi się chce wracać do wyliczeń. A najbardziej uwielbiam "post 3 razy zmieniany". Prymitywny manipulator :lol: :lol: :lol: Baju, baj...

BBC, szkoda że nie widzisz różnicy między 3-kondygnacyjnym budynkiem bez parkingu podziemnego, wind i ogolonego ze wszystkich elementów, które kosztują dodatkowe pieniądze na pograniczu Białołęki i Marek, a przywołanym przeze mnie przykładem ze Starej Ochoty, 8-kondygnacyjnym, z garażem podziemnym i nieco innym standardem niż ogolona Białołęka. Ale jeśli jeszcze poczytasz forum, to może zobaczysz...

Kwestia kolejna, to dobrze, że Kwasek zauważył, że średnia pensja brutto w Kielcach to 3.500 zł. Teraz sięgnijcie 4 lata wstecz, kiedy ceny były poniżej 3.500 zł za m2. Może jednak pensje były znacząco niższe? Może...

bbc
Posty: 4
Rejestracja: 5 listopada 2009, o 11:36

Post autor: bbc » 6 listopada 2009, o 09:08

dzięki za wszystkie uwagi.

oczywiście nie chodzi mi o niekończące się batalie co jest lepsze i właściwsze bo każdy ma inne priorytety i preferencje.

ale.....
jeżeli w warunkach warszawskich cena może być na poziomie 4900 pln/m2 (przynajmniej takie plany) to proszę nie wmawiajcie mi że w kielcach średnia cena (wg danych od deweloperów) jest 4850 pln/m2 (tak chyba ktoś wyliczył kilka postów wyżej) i to jest absolutne minimum i taniej nie będzie bo się nie opłaca.

[sygnalizuje jeden z problemów]
dlaczego w ofertach nie jest różnicowana cena metra mieszkania w zależności od wielkości i innych parametrów. jest tylko jedno przeliczenie (w zdecydowanej większości ofert) m2 mieszkania np 4500 pln to cena mieszkania 30 m równa się 30x4500 jeżeli mieszkanie 70 m to cena 70x4500 i w drugim przypadku wg mnie przekroczona jest granica opłacalności (cena/jakość/komfort).

patrząc logicznie cena m2 mieszkania powinna maleć ze wzrostem tychże metrów. (no i tutaj pojawiają sie negocjowane indywidualnie upusty o których pisałem wcześniej do których nikt sie nie przyznaje) .

napewno od razu zwrócicie uwagę że cena 4900 pln/m2 na białołęce to peryferia warszawy itd (można doczytać w poście wyżej) ale w kielcach poza ślichowicami i kilkoma projektami osiedli jednorodzinnych wszystkie inwestycje są prowadzone do 5 km od centrum (za centrum przyjmuje ul. sienkiewicza) czyli dla warunków warszawskich 5 km to ścisłe centrum!!! a w kielcach te km odbieram jednak inaczej.

co do prowadzonej przez tomike inwestycji to uważam że jest to najlepiej prowadzony medialnie projekt w kielcach. inni powini się uczyć i czerpać "inspiracje" ale ... jeżeli mieszkanie w wieżowcu to zdecydowanie lepszą lokalizacją jest projekt becher eleven. (znowu moja subiektywa opinia).

a co do developerów to nie uważacie że becher zrobił w jajo klientów/lokatorów z pierwszego projektu przy wojewódzkiej stawiając tam kolejny "klocek"

PS. nie jestem pracownikiem becher'a, nie jestem związany z branżą.

pozdrawiam

Kwasek
Posty: 218
Rejestracja: 15 lutego 2009, o 13:29
Lokalizacja: Kielce

Post autor: Kwasek » 6 listopada 2009, o 09:25

Dla mnie natomiast dzwina sytaucja jest to ze mieszkania 20 letnie sa tansze o 15-20% od mieszkan nowych wedlug mnie ten % powinien byc znaczaco wyzszy przynajmniej 50%. Ale to tylko moja opinia w tym temacie. Teraz niestety zaciera nam sie niebezpieczenie granica meidzy nowy a starym.

Pozdrawiam

Awatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1375
Rejestracja: 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd
Kontakt:

Post autor: T0MIKE » 6 listopada 2009, o 09:56

Zgadzam się z Kwaskiem, cena mieszkań w wielkiej płycie powinna być co najmniej 30% niższa niż w nowych budynkach.
BBC, musisz poczytać wątki od początku, wtedy będziesz wiedział, że nikt nie tłumaczy nikomu, że cena w Kielcach musi być na 4.850 zł. Średnia cena JEST na poziomie 4.850 zł, czy tego chcemy, czy nie. Kwestią zupełnie inną jest struktura cen, ale widzę, że nie sprawdzałeś ofert deweloperów. Większość jednak ma zróżnicowane ceny, zależne od wielkości, kondygnacji, nasłonecznienia, etc. Poza tym te 4.900 zł w W-wie jest zagrywką marketingową, po pierwsze, plus VAT, czyli już 5.250 zł, po drugie od, znaczy, że będzie kilka mieszkań w tej cenie, po trzecie nie porównywałbym jednak standardów podmareckiej Białołęki do dobrych dzielic Kielc. Jestem pewien, że na Ślichowicach są projekty spółdzielni mieszkaniowych bez garażu podziemnego, żadnych ekstrasów i blisko poziomu 4.000 zł brutto. Czyli ponad 1.200 zł taniej niż porównywalny standard i jakość jak w przywołanym przez ciebie projekcie. To ponad 20% taniej, jest więc różnica.

bbc
Posty: 4
Rejestracja: 5 listopada 2009, o 11:36

Post autor: bbc » 6 listopada 2009, o 10:46

brak zróżnicowania cen podałem na przykładzie kgi (kilka miesięcy temu interesowałem się ich projektem)
zwracam honor zagalopowałem się teraz sprawdziłem na szybko i jest róznicowanie cen - na poziomie 4% ale jest.

no i w tym wypadku też projekt jagiellońska point wypada najlepiej (różnica 20%).

podkreślam raz jeszcze że jest to najlepiej prowadzony projekt pod względem medialnym w kielcach. w czym jest niewątpliwie twoja zasługa. każdy deweloper powiniem miec takie podejscie do potencjalnych klientów.

pozdrawiam

Awatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1375
Rejestracja: 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd
Kontakt:

Post autor: T0MIKE » 6 listopada 2009, o 13:29

Cieszę się, że tak to widzisz. :D

Wilhelm
Posty: 255
Rejestracja: 24 lutego 2007, o 10:22
Lokalizacja: center

Post autor: Wilhelm » 6 listopada 2009, o 14:45

Jak tak poczytać wypowiedzi niektórych w tym wątku- to najlepiej żeby zlikwidować złodziejski program rodzina na swoim bo jest to tylko nabijanie kasy złodziejskim deweloperom wogóle to najlepiej żeby wszyscy zbankrutowali żeby nic się nie budowało wtedy będzie najlepiej!

upadną równocześnie inne zładziejskie podmioty np. firmy budowlane, usług sprzętowych, jakaś betoniarnia, hurtownia z materiałami bud, sklepy z farbami, meblami tapetami parkietami i właściciele wyjadą pewno za granicę i tak po kolei a ostatni gasi światło. Wróć zostaną tylko Ci uczciwi, kupią dziłaki za miastem po 15zł/m2 i wybudują domki o pow 65m2 z przydomową studnią, agregatem prądotwórczym i latryną wkomponowaną w piękny ogród o pow 100m2 i będą mogli spokojnie odetchnąć bo nikt na niczym nie będzie zarabiał :lol:

Ja przewiduję że ceny w kielcach spadną kiedy kilku developerów dostanie pozwolenia i wybuduje duże budynki (wysokie) gdzie będą mogli zejść z ceny m2 ) Kiedy powstanie kilka takich budowli a powstanie Point, w Planach Becher nowy świat, Chińczycy i jeszcze może ktoś coś wymyśli to ceny takich budynków mogą zejść poniżej 4000zł/m ale i tak będzie grupa klientów którzy zapłacą po 5000 i 6000 za wymarzone M w dwupiętrowym np. małym bloczku o podwyższonym standardzie.

Awatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1375
Rejestracja: 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd
Kontakt:

Post autor: T0MIKE » 6 listopada 2009, o 17:50

Proponuję zapomnieć o cenach poniżej 4.000 zł. Już wielokrotnie to pisałem, że to se ne vrati z wielu powodów:
- wzrost cen nieruchomości (realnie, po uwzględnieniu szalonych wzrostów i późniejszych spadków),
- wzrost wynagrodzeń, zarówno średniej krajowej jak i robocizny w budownictwie,
- wzrost cen materiałów budowlanych, jeszcze nie wróciły do poziomu z 2005r. i pewnie nie wrócą,
Owszem, zmiana cen o 50% w lata to było szaleństwo, ale liczenie na to, że w kolejnych 3 latach, czyli po 5 latach, jakie upłynęły od ceny 3.500 zł za m2 znów zjedziemy z 5.000 zł, to logiki nie ma żadnej, choćby licząc tylko inflację mamy 12% przez ostatnie 5 lat. Proponuję, żeby ci, co chcą spadku cen z 5.000 zł do 3.500 zł sami obniżyli ceny swoich towarów i usług do poziomu z 2004r. Jestem ciekaw, iluż to będzie...

Awatar użytkownika
MadMike
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1127
Rejestracja: 2 kwietnia 2007, o 13:09
Lokalizacja: Kielce/Warszawa

Post autor: MadMike » 6 listopada 2009, o 18:14

Wiadomo już kto wygrał Blue Label contest?? Bo nie wiem komu gratulować :wink:

Awatar użytkownika
T0MIKE
Ranga: Inspektor nadzoru ;)
Posty: 1375
Rejestracja: 25 marca 2007, o 19:35
Lokalizacja: ni stąd ni z owąd
Kontakt:

Post autor: T0MIKE » 6 listopada 2009, o 22:04

A ktoś podsumował? :evil:

ODPOWIEDZ