Jaka będzie średnia cena m2 mieszkania w K-cach w IV kw '09

[Lukasz20]

I jest również artykuł na NASZ temat :

http://biznes.onet.pl/rabaty-na-nowe-mi ... news-detal

pozdrawiam
Lukasz

[T0MIKE]

Dla jasności, żeby nie było wątpliwości, jaka jest szansa na spadek cen...
http://www.pzfd.pl/index.php?id=97&tx_t ... 0a6877a6eb

[Martini]

Szefowie firm deweleoperskich, których wypowiedzi czytuję, m.in. w Gazecie Prawnej, czy Rz twierdzą, ze poza Warszawą koszty budowy mieszkań są bardzo zbliżone do siebie. Niech mi ktoś z ekspertów wyjaśni, jak to się dzieje, że koszt budowy m2 podany przez wojewodów w Bydgoszczy jest 5.087 zł/m2, a w Lublinie 3.078 zł. Przytoczę wypowiedź człowieka z branży, dlaczego wskaźniki do kredytu RnS na IV spadły: "Nie dziwię się, że od października wskaźnik może być niższy, bo koszty pracy spadły od początku roku o prawie 20 proc., wyroby hutnicze staniały o 30 proc., a inne materiały budowlane o 5-25 proc." - wylicza Zbigniew Bachman, prezes Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
Z kolei analitycy Banku Millennium napisali w swoim raporcie, że np. taki deweloper giełdowy GANT ma średnia cenę budowy 2.800 zł/m2 w budownictwie wielomieszkaniowym.
Bardzo proszę fachowców, ekspertów o wyjaśnienie skąd takie olbrzymie różnice w kosztach budowy pomiędzy porównywalnymi miastami? Jak dla mnie to wyliczanie to jedna wielka ściema. Ci co za te wyliczenia odpowiadają wstydziliby się podawać takie głupstwa, bo nie mają z rzeczywistością wiele wspólnego.
Niestety nowy, wyższy wskaźnik stał się faktem i trzeba z tym żyć Pewnie to nie pomoże w dynamice obniżki cen mieszkań. Już teraz przyznaje się, że mój typ "4.200 zł/m2 transakcyjne" (czyli po tej zwyczajowej 8-10% obniżce od ceny oferowanej) się nie sprawdzi. Przyznaję, że niedoceniłem kwestii tego wskaźnika kredytu RnS. Obstawiałem jego spadki od IV kw...

[Kwasek]

Mieszkanie jest warte tyle ile potencjalny nabywca jest w stanie za nie zaplacic a poniewaz mieszkamy w bogatym miescie mamy takie a nie inne ceny (sarkazm). Zobaczymy jak teraz nasz lokalny rynek zareaguje na ten limit i czy w ogole zareaguje

Pozdrawiam

[T0MIKE]

Dokładnie tak jest, mamy wolny rynek od 20 lat, a jakby wielu nie pamiętało, że wolny rynek powoduje, że ceny same się regulują, zgodnie z prawiem podaży i popytu. Jeśli jest popyt na mieszkania za 5.000 zł, to dlaczego mają kosztować 3.000 zł? Niby 20 lat po zmianie systemu to dużo, a czasami mam wrażenie, jakby było potrzeba wymarcia pokolenia pamiętającego ceny regulowane... Przypominam jednak, że na malucha pracowało się o wiele dłużej niż dzisiaj, podobnie z m2 mieszkania... W przyszłym roku czeka nas stabilizacja cen w Kielcach na poziomie, średnio 4.500zł. Nie wliczałbym w średnią Ludwika XXI i Promenady Solnej, bo zaburzą obraz rynku.

Szefowie firm deweleoperskich, których wypowiedzi czytuję, m.in. w Gazecie Prawnej, czy Rz twierdzą, ze poza Warszawą koszty budowy mieszkań są bardzo zbliżone do siebie. Niech mi ktoś z ekspertów wyjaśni, jak to się dzieje, że koszt budowy m2 podany przez wojewodów w Bydgoszczy jest 5.087 zł/m2, a w Lublinie 3.078 zł. Przytoczę wypowiedź człowieka z branży, dlaczego wskaźniki do kredytu RnS na IV spadły: "Nie dziwię się, że od października wskaźnik może być niższy, bo koszty pracy spadły od początku roku o prawie 20 proc., wyroby hutnicze staniały o 30 proc., a inne materiały budowlane o 5-25 proc." - wylicza Zbigniew Bachman, prezes Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
Z kolei analitycy Banku Millennium napisali w swoim raporcie, że np. taki deweloper giełdowy GANT ma średnia cenę budowy 2.800 zł/m2 w budownictwie wielomieszkaniowym.
Bardzo proszę fachowców, ekspertów o wyjaśnienie skąd takie olbrzymie różnice w kosztach budowy pomiędzy porównywalnymi miastami? Jak dla mnie to wyliczanie to jedna wielka ściema. Ci co za te wyliczenia odpowiadają wstydziliby się podawać takie głupstwa, bo nie mają z rzeczywistością wiele wspólnego.
Niestety nowy, wyższy wskaźnik stał się faktem i trzeba z tym żyć Pewnie to nie pomoże w dynamice obniżki cen mieszkań. Już teraz przyznaje się, że mój typ "4.200 zł/m2 transakcyjne" (czyli po tej zwyczajowej 8-10% obniżce od ceny oferowanej) się nie sprawdzi. Przyznaję, że niedoceniłem kwestii tego wskaźnika kredytu RnS. Obstawiałem jego spadki od IV kw...

Wskaźnik cen Rodzina na Swoim to nie jest cena budowy m2 mieszkania przez wykonawcę. W Kielcach m2 realizacji przez GW kosztuje ok. 3.000 zł, reszta (do tych 5.224 zł), to koszty ziemi, uzbrojenia, finansowe, marketingowe i sprzedażowe.

[Martini]

(.) mamy wolny rynek od 20 lat

Wolny rynek to rynek bez żadnych wspomagaczy typu Rodzina na Swoim. Obecnie mamy rynek regulowany. Może nie tak, jak za czasów PRL, ale zmiany zachodzą u nas powoli.
Ograniczanie podaży mieszkań też nie jest domeną wolnego rynku. Na własnej skórze przekonałem się, starając się o WZ przez 10 m-cy na działkę w mieście, w pełni uzbrojoną i leżącą wśród domów jednorodzinnych, tak ciężko urzędnikom szło, żebym mógł uzyskać warunki pozwalające na budowę domu podobnego do sąsiadzkich...

Wskaźnik cen Rodzina na Swoim to nie jest cena budowy m2 mieszkania przez wykonawcę. W Kielcach m2 realizacji przez GW kosztuje ok. 3.000 zł, reszta (do tych 5.224 zł), to koszty ziemi, uzbrojenia, finansowe, marketingowe i sprzedażowe.

Nie chodzi mi o wskaźnik cen Rodzina na Swoim. Wskaźnik RnS skądś się bierze. To jest iloczyn współczynnika 1,4 oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (.). Należy przez to chyba rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego. Skąd GUS ma dane? Ano od deweloperów, którzy wypełniają m.in. formlarz B-09, gdzie kwitnie radosna twórczość . GUS podaje, że mają tam się znaleźć nakłady na budowę budynku dotyczące WSZYSTKICH kosztów poniesionych od momentu rozpoczęcia do momentu zakończenia budowy. Nakłady te powinny obejmować wszystkie poniesione koszty kubaturowe i pozakubaturowe związane z realizacją budynku możliwe do rozliczenia w momencie przekazania do użytkowania. W kosztach budowy należy uwzględnić: koszty nabycia działki budowlanej, koszty przygotowania działki budowlanej i uzbrojenia zewnętrznego, dodatkowe koszty budowy, takie jak: inwestorskie, planowania przestrzennego, dokumentacji, ekspertyz i doradztwa projektowego, opłaty związane z zawarciem umów notarialnych i wpisów do księgi wieczystej, nadzoru, kierowania budowy i rozliczania robót, koszty finansowania, tj. uzyskania kredytu i spłaty odsetek.
Licząc przytoczoną powyżej metodologią wskaźnik kosztów budowy dla Bydgoszczy wychodzi 5.087 zł/m2, a w Lublinie 3.078 zł/m2. Ja osobiście nie wierzę, w takie różnice kosztów w porównywalnych miastach.
Pewną podpowiedź znalazłem na blogu Macieja Kossowskiego, który napisał:
Ustawa o ochronie praw lokatorów na podstawie której wojewodowie obliczają wskaźniki mówi, że robią to “na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz“. Wojewodom z pewnością zależy na rozwoju budownictwa na swoim terenie. Warto im więc dostarczać konkretnych argumentów za tym, że wskaźnik w takim czy innym województwie powinien być wyższy.
Może tu jest sedno sprawy...

[Wojtekv.2]

Niestety, ja również nie uważam żeby kielecki rynek mieszkaniowy spełniał wszystkie kryteria rynku zrównoważonego, rządzonego zasadą podaży i popytu. W Kielcach podaż nowych mieszkań jest w pewnym sensie dyktowana bardziej przez urzędników niż przez oferentów-deweloperów. Gdyby było tak że urzędy szybkimi decyzjami i przemyślaną polityką proinwestycyjną udostępniają budowlance wielokrotnie więcej terenów gotowych do zagospodarowania na funkcje mieszkalno-usługowe niż dotychczas to faktycznie rynek, w naturalny sposób podlegałby zasadzie podaży i popytu. Tylko czy urzędnicy zdają sobie sprawę że są częściowo odpowiedzialni za wysoki poziom cen mieszkań w Kielcach. Może porównanie z rynkiem radomskim unaoczni im, że uwolnienie dużych terenów pod inwestycje skutkuje większą konkurencją i spadkiem cen.

[T0MIKE]

Oj, Panowie, kisicie się zbyt długo w lokalnym sosie. Proponuję zajrzeć do Hiszpanii, gdzie rząd dotuje od lat coś, co się tam nazywa vivienda protegida, czyli mieszkanie pod ochroną. Z grubsza rzecz biorąc są to mieszkania dla mniej zamożnych, a co za tym idzie, w szczególności w Hiszpanii, mieszkają w nich prawie sami Marokańczycy lub Latynosi z Ameryki Południowej. Tego typu programy istnieją w wielu tzw. rozwiniętych krajach na znacznie większą skalę i nikt nie zarzuca tamtejszym rządom, że regulują rynek.
Czy dotowanie kupna nowego samochodu w Niemczech sumą 5.000 Euro nie jest formą regulacji rynku pod hasłami odmłodzenia floty i zmniejszenia zanieczyszczenia? Utraliberalnego rynku nie ma nigdzie, nawet, a może przede wszystkim w Stanach. Nie wiem więc, o co biega...

[Kwasek]

Moim zdaniem to zbyt duza dostepnosc kredytow spowodowala taki wzrost cen. Niestety obawiam sie ze ostatnie 4 lata beda sie obdijaly czkawka przez kolejne 20

Pozdrawiam

[T0MIKE]

Coś mało komentarzy... Paddy nie chce wrócić do swoich prognoz poniżej 4.000 zł, jakoś ucichli wszyscy wieszczący krach na kieleckim rynku deweloperskim... Powoli zbliża sie podsumowanie. Za miesiąc, czyli po 15 listopada zaczniemy chyba jakoś zamykać temat, żeby na początku grudnia ustalić ceny, zgodnie z założeniami z początku roku. Limity Rodziny na Swoim w górę, ale ceny minimalnie w dół, aczkolwiek nie poniżej 4.500 zł. Jeśli średnia wyjdzie w okolicach 4.500 zł to okaże się znów, że lobby dewelopersko-bankowe zmanipulowało rynek
Kielce były zawsze droższe od Radomia, jeśli więc tam cena oscyluje w okolicach 4.000 zł, to nie ma możliwości, żeby u nas była niższa niż te 4.500 zł. I tak już pewnie zostanie. Perspektywy przyszłego roku są dla rynku mieszkaniowego dobre, w tym był zastój wśród rozpoczynanych inwestycji, co będzie skutkować głębokim spadkiem podaży w drugiej połowie 2010. Także w Kielcach, a to będzie się przekładać na ceny. Jeśli nie wzrosną, to z pewnością nie spadną.

[paddy]

TOMIKE - chylę czoła... Pospieszyłem się z moimi prognozami, nie przeczę. Niemniej nadal twierdzę że ceny spadną i nie będzie to nagły krach. Sytuacja ekonomiczna nas nie rozpieszcza, bezrobocie rośnie... Recesja w Polsce tak naprawdę chyba się jeszcze nie zaczęła (albo właśnie sie zaczyna). Rynek zmienił też program RNS (którego BTW jestem gorącym zwolennikiem). Zawsze byliśmy jakiś rok-dwa-trzy za zachodem, zobaczymy czy tym razem też tak będzie.
Pamiętam artykuły w lokalnej prasie w UK sprzed ~roku mówiące o powrocie do wzrostu cen nieruchomości. I tak jak rok temu za Ł100k w miejscowości w której mieszkam (miasto ~30k) można było kupić co najwyżej ciasny slams z dwoma sypialniami, tak teraz tyle kosztuje przyzwoita połówka bliźniaka (mówię o cenach transakcyjnych), a za tenże slams właściciel chce już tylko 70k.
Podsumowując - nadal twierdzę iż za 4k kupię w Kielcach nowe mieszkanie i nie musi to być Miła czy JP. Mam czas - poczekam.

[issac]

TOMIKE - chylę czoła... Pospieszyłem się z moimi prognozami, nie przeczę. Niemniej nadal twierdzę że ceny spadną i nie będzie to nagły krach. Sytuacja ekonomiczna nas nie rozpieszcza, bezrobocie rośnie... Recesja w Polsce tak naprawdę chyba się jeszcze nie zaczęła (albo właśnie sie zaczyna). Rynek zmienił też program RNS (którego BTW jestem gorącym zwolennikiem). Zawsze byliśmy jakiś rok-dwa-trzy za zachodem, zobaczymy czy tym razem też tak będzie.
Pamiętam artykuły w lokalnej prasie w UK sprzed ~roku mówiące o powrocie do wzrostu cen nieruchomości. I tak jak rok temu za Ł100k w miejscowości w której mieszkam (miasto ~30k) można było kupić co najwyżej ciasny slams z dwoma sypialniami, tak teraz tyle kosztuje przyzwoita połówka bliźniaka (mówię o cenach transakcyjnych), a za tenże slams właściciel chce już tylko 70k.
Podsumowując - nadal twierdzę iż za 4k kupię w Kielcach nowe mieszkanie i nie musi to być Miła czy JP. Mam czas - poczekam.

chyba dużo czasu masz:)

[T0MIKE]

Myślę, że ze 20 lat... Tylko wtedy będzie 4.000 Euro za m2. Cieszę się, że w przeciwieństwie do niektórych (których chyba już nie ma) umiesz się przyznać do błędu.
Ja do moich analiz brałem nie tylko fundamenty polskiej gospodarki, ale także sytuację na dojrzałych rynkach, np. w Niemczech. Dlaczego mieszkania w Polsce, powiedzmy za 10 lat mają nie kosztować tyle, ile dzisiaj w niemieckich miastach o podobnej wielkości? Skoro tak, to 4.000 zł nigdy się nie pojawi, poza Ślichowicami bez windy i parkingu podziemnego. Nie łudźmy, efekt konwergencji jest nieunikniony, zatem ceny będą się zrównywać. Oczywiście cena m2 na Ślichowicach nie będzie za 10 lat ceną 8.000 zł (choć kto wie...), ale jeśli dzisiaj ludzie akceptują poziom 10.000 zł w centrum Kielc (czyli 2.500 Euro), to nie widzę powodu, dla którego kiedykolwiek, w dającej się przewidzieć przyszłości cena miałaby spaść poniżej 4.000 zł. Nie zapominajmy, że oprócz konwergencji jesteśmy na wolnym rynku materiałów budowlanych oraz usług. Jeśli dzisiaj opłaca się walczyć zachodnim koncernom o nasze projekty, to oznacza to, że doszliśmy już z cenami realizacji do zachodniego poziomu. Za chwilę ceny sprzedaży dojadą do tego samego poziomu. Skąd więc jeszcze taka różnica w cenach? Z kosztów ziemi. M2 ziemi budowlanej w Ulm (120.000 mieszkańców), czy Saarbruecken (180.000 mieszkańców) jest znacznie wyższy niż w Kielcach. Jednak zwracam Wam uwagę, że ceny nieruchomości gruntowych w mieście Kielce NIE spadły nigdy w czasie ostatnich 10 lat. Niektóre znacząco wzrosły. Dlatego nie spodziewałbym się spadu do 4.000 zł choćby z w/w powodów.

[Kwasek]

Mysle ze predzej zweryfkuje to rynek pracy ktory wedlug mnie bardzo brutalnie potraktuje osoby ktore sie wpakowaly w kredyty po 20+ lat z rata +1000 zl. Oczywiscie chcial bym sie mylic. Mysle ze tutaj nikt nic nie wymysli pozostaje poczekac.

Pozdrawiam

[gery_pery]

"Psy szczekają a karawana idzie dalej", wiec ceny niezmiennie ale konsekwentnie sobie powoli spadają, proces troche spowalnia program "deweloperzy na naszym" ale i to sie skończy niedługo. Jeszcze rok temu myślałem ze proces spadku bedzie trwał 2 moze 3 lata dziś widac juz wyraźnie ze bedzie to trwało 6-8 lat przy czym dynamika bedzie wolna 5-7% rocznie. W kielcach sytuacja jest nieco zniekształocona przez nieudolnośc (a moze premedytację) lokalnych władz i brak planu zagospodarowania przestrzennego ale i to nie bedzie trwac wiecznie.