Jaka będzie średnia cena m2 mieszkania w K-cach w IV kw '09

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 28 czerwca 2009, o 11:17

Metodologia może być dowolna, odrzucając najdroższe oferty w mieście (Ludwik XXI) i najtańsze (spółdzielnie na Ślichowicach) już poruszamy się przy rzeczywistej średniej. Ale szukanie średniej w każdym projekcie poprzez odrzucanie najdroższego i najtańszego mieszkania nie do końca da się zrobić (dostęp do danych) no i najdroższych mieszkań może być kilka w tej samej cenie, a najtańsze jedno. Odrzucając najtańsze i jedno najdroższe zawyżymy średnią. Jak dla mnie metodologia jest dowolna, bo i tak efekt zmierza do mojej teorii. W wakacje nikt nie dotyka cen, bo sprzedaż i tak jest zawsze marna, a od września do końca roku musiałaby pójść lawina, żeby z 5.100 spadło poniżej 4.500 zł za m2 (czyli ponad 10% w 3 miesiące).

Martini · Post autor: **Martini** » 28 czerwca 2009, o 20:37

T0MIKE pisze:Metodologia może być dowolna, odrzucając najdroższe oferty w mieście (Ludwik XXI) i najtańsze (spółdzielnie na Ślichowicach) ...

Ja, jeśli miałbym odrzucać, to nie całe inwestycje, jak np. spółdzielnię na Ślichowicach, tylko rodzaje mieszkań. Takie nieustawne mieszkania, na parterze, od północy, z aneksem kuchennym od renomowanego dewelopera nijak się ma do ustawnego mieszkania na chodliwych piętrach z dobrym nasłonecznieniem od spółdzielni. Możemy odrzucić mieszkania o metrażu powyżej 90m2, bo te są tańsze i psują obraz. Nie wyrzucałbym konkretnych inwestycji, chyba że ktoś będzie budował poza miastem (np. Piekoszów) z cenami oderwanymi od reszty.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 28 czerwca 2009, o 21:34

Dokładnie, ale obawiam się, że będzie bardzo trudno uzyskać dane, które to są te najtańsze, a które najdroższe. Poza tym, np. w naszym przypadku (Jagiellońska Point) najdroższe poszły od razu, bez podania cen. Teraz można więc odrzucić tylko najdroższe z pozostałych. Ponadto nie wiem, kto się podejmie opracowania danych, bo nie miał kto sprawdzić przez kilka tygodni podstawowych cen...

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 9 lipca 2009, o 02:08

No, minął ponad tydzień i nikt się nie podjął sprawdzenia cen

To chyba oznacza, że nie spadły, wedle życzenia niektórych... Poza tym zwracam uwagę, że wskaźnik Rodziny na swoim pozostaje na poziomie 4.948,18 zł za m2. Ponawiam więc tezę, że nie ma przesłanek do obniżek poniżej 4.000 zł. Ponawiem też tezę, że na koniec roku nie będzie taniej, niż 4.500 zł za m2.
Lipiec i sierpień od lat są martwymi miesiącami, wyjątek stanowił u mnie rok 2003, czyli tuż przed wejściem do Unii, kiedy wszyscy trąbili, że Niemcy nas wykupią i nie będzie już tanich mieszkań, co poniekąd stało się ciałem (nie o Niemcach, a o cenach). W lipcu 2003r. sprzedaliśmy bodaj 2 mieszkania, ale już w sierpniu 8, co było rekordem. W tym roku czerwiec zamknęliśmy 18, a lipiec (pierwszy tydzień, czyli 4 dni roboczych) już przyniósł 4 umowy, a kolejne 4 są już umówione na następne 7 dni. Istnieje więc duża szansa na 12-15 mieszkań w lipcu, jak dla mnie - szok. Dlaczego więc zarzuca się mi zaczarowywanie rzeczywistości itp? Może to jednak malkontenci próbują zaczarować przyjemną dla deweloperów rzeczywistość? Jeśli prawdą jest, że Ludwik XXI Rysia Grzyba jest w 70% zarezerwowany, to o jakim kryzysie można mówić!? Czas chyba przyznać się do winy, wszyscy panowie wieszcze...
Żeby nie było niejasności: uważam, że średnia cena mieszkania powinna być niższa, niż 5.000 zł, choćby te obstawiane przeze mnie 4.500 zł. W Kielcach 60-metrowe mieszkanie nie powinno kosztować więcej niż 270.000 zł.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 16 lipca 2009, o 16:06

gery_pery pisze:Ofertowe ceny są bez żadnego znaczenia , istotne ile trzeba zapłacic lub jaką faktycznie sie otrzyma zapłatę czyż nie? A wiec tylko transakcyjne sa istotne i tu przewiduje 3.500 pod koniec 2009 i 3100 w połowie 2010 potem stabilizacja.

Na 7 miesięcy przed rocznicą twojego postu pytam, jak tam perspektywa 3.500 zł, bo za 5 miesięcy będziemy podsumowywać, kto miał rację, a kto był w kosmosie

No, niech zgadnę, czy średnia cena za 5 miesięcy spadnie o jakieś 1.200 -1400 zł... Pewnie...

Lukasz20 · Post autor: **Lukasz20** » 16 lipca 2009, o 20:20

T0MIKE pisze:
gery_pery pisze:.......... i tu przewiduje 3.500 pod koniec 2009 i 3100 w połowie 2010 potem stabilizacja.
Na 7 miesięcy przed rocznicą twojego postu pytam, jak tam perspektywa 3.500 zł, bo za 5 miesięcy będziemy podsumowywać, kto miał rację, a kto był w kosmosie No, niech zgadnę, czy średnia cena za 5 miesięcy spadnie o jakieś 1.200 -1400 zł... Pewnie...

nie no za 7 miesięcy Gery napisze że to wszystko to jest zmowa / właściwie to powinno byc 3500 /, zmówili się wszyscy w całym kraju deweloperzy z bankierami , Admin forum z Tomikiem , producent papieru toaletowego z Gazetą Wyborcza , producent prezerwatyw z producentem opon , poprostu to jest jedna wielka mistyfikacja ... to jest wszystko grubymi nićmi szyte i ONI to robią po to żeby Gerego puścić z Torbami ...... ale nie przecie Głery buduje chałpę na łące po dziadku ...... to w takim razie WSZYSTKICH KUPUJĄCYCH ONI W ZMOWIE PUSZCZA Z TORBAMI

pozdrawiam
Lukasz

max · Post autor: **max** » 16 lipca 2009, o 23:46

Ciekawe tylko dlaczego cena poniżej 4000PLN jest tylko u mr. Volumetrica i w Masterkorcie na Częstochowskiej??? Kiepskie miejsce, marna dzielnica i tylko ceną można ściągnąć klientów co i tak się nie udaje jakoś. Dziwne tylko żę mimo takiej rewelacyjnej sprzedaży u mr.Volumetrica, cały czas jest jeszcze te 10 pierwszych mieszkań w super promocji????

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 17 lipca 2009, o 19:00

Przyjdź i sprawdź

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 19 lipca 2009, o 20:07

Zwracam uwagę, w drugiej połowie roku, że nowy projekt firmy Dorbud wchodzi na rynek w całości z cenami powyżej 5.000 zł za m2. Wciąż nie widzę symptomów dramatycznego spadku cen. Zostawiam temat do końca sierpnia. Wtedy pozostanie nam 4 miesiące do ustalenia średniej ceny na koniec roku.

MeehoweCK · Post autor: **MeehoweCK** » 19 sierpnia 2009, o 22:35

Na podstawie danych Open Finance, mediana (nie średnia!) ceny metra kwadratowego w Kielcach to 3545 zł. Na pewno nie chodzi więc o mieszkania nowe.
http://finanse.wp.pl/kat,69476,title,Mi ... omosc.html

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 sierpnia 2009, o 07:58

Żeby nie było wątpliwości, skończyliśmy promocję i wracamy do cen powyżej 4.200 PLN. W Warszawie ceny podnieśli już chyba wszyscy więksi deweloperzy, my także. Najbardziej widać to na ul. Puławskiej, na elewacji projektu Marvipolu "Melody Park". Pod koniec roku wisiała cena od 6.900 zł, w lutym od 6.700 zł, a w lipcu .6999 zł. Życzę więc wszystkim typującym poniżej 4.500 zł wiele szczęścia w typowaniu na 4 miesiące przed końcem roku

kamilkw · Post autor: **kamilkw** » 20 sierpnia 2009, o 10:24

Spadki cen są niemożliwe, bo nie wymusza je rynek tylko deweloperzy

MeehoweCK · Post autor: **MeehoweCK** » 20 sierpnia 2009, o 12:26

A ja myślę, że ceny są tylko do pewnego momentu wymuszane przez deweloperów, potem to już "sprawka" rynku. Gdyby nie było ludzi chętnych kupić mieszkanie za 4.500 zł/m to przecież żaden deweloper przy zdrowych zmysłach nie będzie trzymał pustych mieszkań.

Cena powinna stanowić maksymalną wartość jaką ktokolwiek jest skłonny wyłożyć za dany towar. Im więcej towaru do sprzedania (w tym wypadku mieszkań) tym odpowiednio trudniej znaleźć odpowiednią ilość wystarczająco majętnych nabywców i cena musi spaść...

Gdyby było tak jak piszesz, że ceny wymuszają deweloperzy, to każdy sprzedawca zażyczyłby sobie za metr 10.000. Tylko powiedz mi, kto by wtedy kupił takie mieszkanie? Skoro mieszkania są sprzedawane za 4.500 to znaczy, że nabywcy chętni za tyle kupować są i jeśli kogoś nie stać to może mieć pretensje do siebie, a nie sprzedawcy.

T0MIKE · Post autor: **T0MIKE** » 20 sierpnia 2009, o 12:39

Proste prawo popytu i podaży... Jeśli ktoś chce kupić mieszkania w Kielcach po 5.500 zł (np. w Dorbudzie), czy lokale handlowe po 14.000 zł (np. w Becherze), to znaczy, że taka jest ich wartość rynkowa. Nikt tych cen nie ustala z czapy. Zwracam jednak uwagę, iż nawet ja z tymi moimi 4.500 zł jestem daleki od średniej ceny z dzisiaj. Jest ona znacznie powyżej tego pułapu, a szans na obniżenie przez kolejne 3 miesiące nie widzę. Zmartwią się pewnie wszyscy wieszcze, którzy zakładali poniżej 4.000 zł...

kamilkw · Post autor: **kamilkw** » 20 sierpnia 2009, o 18:07

No niby się z wami zgadzam. Ale gdy był kryzys i mieszkania stały niesprzedane, to nie było drastycznych spadków cen, tylko jęki i protesty deweloperów żeby zainterweniował rząd. Żeby tylko nie było, że chce zaczynać kolejną dyskusje na ten temat