Volumetric MK Polska - Jagiellońska Point

[RZ]

He he Nie jestem zaskoczony Mamy inne upodobania - ale to dobrze

[T0MIKE]

No właśnie, to kwestia wizualizacji, bryła 11-kondygnacyjnego budynku nie może być przysadzista, bo proporcje są niezachwiane, ale trzeba to inaczej pokazać. Ostatnio, pod koniec roku intensywnie pracowaliśmy nad wizualizacjami w W-wie i efekty są bardzo satyfakcjonujące. Dzisiaj umówiliśmy się, że zabieramy się za Kielce.
Drewnianie elementy elewacji będą cięzkie do zastosowania w tak wysokim budynku. Mamy wersję, nazywaną przez nas "alpejską" w Warszawie, niski, kameralny budynek, obok 170ha terenów zielonych. Tu będzie dużo drewna w częściach balkonowych i ogrodach zimowych.

[img=http://img220.imageshack.us/img220/4923 ... zs8.th.jpg]

[RZ]

Ta wizualizacja jest super Lubię taką architekturę
Duuużo bardziej mi się podoba
A gdyby tak pociągnąć do góry jeszcze 7 kondygnacji?

[Autor]

Mysle, ze mozna sprytnie wkomponowac troche detali do elewacji, nie musi byc to na calym przekroju od parteru do ostatniego pietra. Co do projektu CK Tower obawiam sie, ze w rzeczywistosci efekt moga nieco zepsuc szare ona PCV. Chyba, ze beda mialy ciensze ramy. Aluminium rozumiem, ze jest w zabudowie balkonow z boku (bo to chyba balkony).

[koubah]

co do drewna to sa rozwiazania, ktore z powodzeniem nadaja sie na elwecaja wysokich budynkow - sa to tak zwane HBL-y, czyli laminaty drewniane. Pozarnik sie nie bedzie czepial, tylko nie wiem jak z budzetem u was. Jak cos to na privie moge podeslac kilka materialow i namiary na producenta. Zreszta zawsze jest tez google probowalem przepchnac wlasnie HBLy w Kielcach juz ze trzy lata temu, ale opor materii inwwstorskiej byl zbyt duzy. Zreszta mam kilka detal polaczen profil Reynearsa C50 i C 82 z laminatami. Nie wiem w jakim systemie chcesz zbudowac ten budynek, jezeli to monolit nie powinno byc problemu.

Rzadko sie zgadzam z Rafalem (RZ) w sprawach architektury, a tu tym razem jakby sie wstrzelil w moja wizje lub odwrotnie. Zastanawiam sie tylko kto jest architektem tego dziela. Mnie sie akurat srednio ta achitektura podoba, ale co rzadko niestety w Kielcach sie zdarza, wpisuje sie kadr wspolczesnych realizacji w Polsce. Trzymam kciuki, zeby jesienia budowa mogla ruszyc.

[koubah]

aaaa nazwa jeszcze mam dwie propozycje:
primo: Altamira Residence - taka z przymruzeniem oka
secundo: Rezydencja Jagiellońska, inglisz werszyn : Iagiellonian Residence
tercio: lub poprostu adres nie wiem jaki to nr ale przypuscmy ze 56 wiec J.56, mam nadzieje ze to nie numer 23

[RZ]

Jedno jest pewne - wszyscy mamy nadzieję, że TOMIKE wprowadzi w Kielcach rozwiązania i materiały, przed którymi dotąd kieleccy inwestorzy się bronili (z pojedynczymi wyjątkami rzecz jasna, jak, bardzo moim zdaniem udany, piaskowcowy Becher przy Św. Leonarda)

[Charon]

TOMIKE narobił tyle szumu na forum, ruch się zrobił taki, że jeden dzień absencji i człowiek się gubi. Na początek gratulacje dla twórcy tego zamieszania – świetny marketing ! Najpierw pokazałeś, że wiesz o czym mówisz i masz argumenty na poparcie swoich tez, zgrabnie pochwaliłeś się doświadczeniem. Mile połechtałeś nasze kieleckie ego, powiedziałeś jaka to ważna misja być forpocztą jakości architektury i narobiłeś niesamowitego apetytu na nowości oraz długo oczekiwany wiatr zmian. Doskonale też trafiłeś w czuły punkt forumowiczów, czyli wieżowce ... i zanim ktokolwiek się zorientował mamy na forum Guru developerki – świetna robota.
Piszesz, że

... nie skorzystać z okazji z [...] konsultacji byłoby dla mnie wielką stratą ...

... więc z przyjemnością włączę się w taką grę. Postaram sie być obiektywny, ale znając siebie znów wylezie moja wrodzona złośliwość i krytykanctwo, tak że z góry przepraszam – nie mam złych intencji a forum traktuje raczej jako zabawę niż poważny dyskurs.

No to jedziemy.
(na początek obrazek – co by było łatwiej się 'konsultować')



DZIAŁKA

Działka to w zasadzie kwadrat o wymiarach 48 na 49 m z małą odnogą w kierunku ul. Jagiellońskiej. Powierzchnia to prawie 2.600 m2. W sprzyjających okolicznościach wjazd od strony sklepu Społem (nie znam statusu wydzielonej działki od strony północnej) i wyjazd na Jagiellońską. To rozwiązanie idealne bo pozwala wyrzucić drogę pożarową z obwodu budynku i najłatwiej wyjechać we wszystkich kierunkach. Przy wjeździe jedynie z Jagiellońskiej przy ruchu od strony ronda trzeba będzie gdzieś zawrócić a można to zrobić w zasadzie jedynie za światłami na Piekoszowskiej. Lepsza sytuacja jest w wypadku jednego wjazdu z Piekoszowskiej – nie trzeba zawracać.

LOKALIZACJA i SĄSIEDZTWO

Działki nie brałem pod uwagę, gdyż od jakiegoś czasu chodziły słuchy, że miasto chce tam powtórzyć ten narożny blok komunalny, ale jak widać, albo nie tam, albo pieniądze prywatne okazały się lepsze niż publiczne. Podchodząc podręcznikowo lokalizacja ma same zalety. Dostęp do usług wprost genialny: dość dobry sklep spożywczy tuż tuż, w okolicy pełno mniejszych, pralnia i bank w zasadzie na parterze, dobra stacja benzynowa - dwa kroki (jak trzeba skoczyć po flaszkę, to nawet nie trzeba fatygować taksówkarza). Szkoły i przedszkola w pobliżu, szpital w zasięgu wzroku, przystanki komunikacji miejskiej pod oknem, dworzec i centrum – 5 minut spacerkiem. Rewelacja. Świetnie to będzie wyglądać w ogłoszeniach (zwłaszcza jeśli kupujących poszukamy wśród zamiejscowych lub obcokrajowców chcących zarobić na prognozowanej zwyżce cen nieruchomości). Bezpośrednie sąsiedztwo nieagresywne (slumsów brak, może trochę żulerni pod sklepem). Gorzej z parkowaniem, w bezpośrednim sąsiedztwie niezbyt bezpieczne i ruchliwe ulice. Na spacer to w zasadzie jedynie wycieczka samochodem. Trochę gorzej wypada pozycjonowanie klienta, bo jeśli grupa docelowa to zamożniejsi kielczanie to będzie ich trudno przekonać, że mieszkanie w wieżowcu wśród innych wieżowców to aż taki cymes. Generalnie nie miał bym obaw, gdyby tej wysokości i w wyższym standardzie budynek powstał np. na rogu Żeromskiego/Seminaryjska (działka do wzięcia, ale właściciele nie umieją liczyć) czy na Okrzei/IX Wieków (też do wzięcia, choć max na siedem kondygnacji, lokatorzy i drogo), ale tu ... poza centrum ... mam wątpliwości. Jeśli szukałbym lepszego standardu, to raczej w samym śródmieściu, wśród którejś z planowanych plomb (Wspólna, Złota, Solna, Piotrkowska ... wybór jest/będzie spory, a ryzyko inwestycyjne niższe). Zaryzykował bym przypuszczenie, że o powodzeniu tej inwestycji paradoksalnie zadecyduje konkurencja. Jeśli w momencie sprzedaży będzie więcej konkretów w sprawie RPZ, Ostrej Górki (Kolporter), Klonowej (uchwalenie planu) czy chociażby kilkunastu planowanych mniejszych inwestycji (Chałupki, Grzyb, Becher, Molser, KGI, spółdzielnie etc.) to o klienta może być naprawdę bardzo ciężko. Inna rzecz, że kibiców też będzie sporo, bo niejeden za cudze pieniądze, będzie chciał się przekonać jak +10 się sprzedaje. Podsumowując: lokalizacja na duży plus, pozycjonowanie grupy docelowej na sporym ryzyku (chyba że będzie jednak taniej niż u konkurencji).

STRUKTURA

11 kondygnacji, w tym 9 powtarzalnych, parter usługowy, ostatnia kondygnacja cofnięta (2 apartamenty). Tu mi się trochę liczby nie zgadzają, bo docelowo ma być 82 mieszkania, po 8 na kondygnacji, a na wizualizacji widzę 9 pięter powtarzalnych x 8 na piętrze + 2 na dachu = 74 (chyba że na kondygnacji jest 9 mieszkań i wtedy jesteśmy tych 82 bliżej, lub parter także jest kondygnacją mieszkalną). W związku z tym, że budynek jest w przybliżeniu kwadratem w obrysie, więc można spodziewać się czterech mieszkań narożnych (co daje dwa z przewagą wystawy północnej) i co najmniej kolejne 4 mieszkania tzw. środkowe (które zgodnie z przepisami będą raczej 2-pokojowe). Można dedukować więc strukturę 49% - M1/M2 i 49% - M3/M4 i 2% metrażowego 'szaleństwa'. Przyjmując powierzchniowe minima średnia powierzchnia mieszkania wyniesie 55/60m2, co daje PUM na kondygnacje w granicach 460 m2, co z kolei przekłada się na około 675m2 w obrysie, czyli kwadrat o boku 26m. Resumując: pow. zabudowy ~25%, intensywność zabudowy ~ 2.75, PUM ~4750 m2. Parking na 80 samochodów da radę zrobić w jednym poziomie – zabudowując całość działki lub w 2-kondygnacjach lekko wystających z obrysu. Na parkingi na terenie w zasadzie nie ma co liczyć bo byłyby zbyt blisko okien. Działka wyciśnięta w zasadzie na max'a. W przypadku wersji z jednym wjazdem wokół budynku będzie prowadzić droga pożarowa (szer 4.5 m w odległości 5 m od budynku) więc na zieleń urządzoną nie ma co liczyć. Na plac zabaw dla dzieci też nie – nie ma wymaganej odległości od okien i granicy działki (wg przepisów nie jest wymagany) – trzeba go będzie 'pożyczyć' z pobliskiego osiedla. Minus za dużą ilość mieszkań na kondygnacji oraz ilość mieszkań w ogóle – spora wspólnota – niełatwo się dogadać oraz za 'wyciskanie metrów' i w konsekwencji brak oddechu na działce (wszak to nie blok w centrum). Typowa struktura małych mieszkań wcale nie sugeruje ukierunkowania na zamożniejszego klienta (tu ryzykuję, bo strukturę koncypowałem samodzielnie) Generalnie kiepsko jak na podwyższony standard, ale norma dla mniej zasobnej grupy docelowej.

STANDARD i FAJERWERKI

W zasadzie tu jest najmniej danych. Jest mowa, że będzie parking (ale to norma – podwyższony standard to więcej niż jedno miejsce parkingowe na mieszkanie). Ogrody zimowe od strony południowej – dużo słów, nie we wszystkich lokalach, ot po prostu zabudowana loggia. W Kielcach przyjęte jest, że balkony są za darmo – jeśli tu będzie inaczej to przeważy skłonność kupującego do oszczędność (a pewnie znajdzie się kilku którzy powiedzą, że mieszkanie bez balkonu się nie nadaje). Kolejna sprawa to ochrona. Łatwo ją obiecać, ale potem to lokatorzy będą płacić co miesiąc. Wprawdzie to nie są duże kwoty, ale znając naszą polską mentalność, zaraz znajdzie się pokaźny procent sprytnych, którzy wykoncypują, że płacić nie muszą bo mogą zapłacić sąsiedzi... generalnie zadecyduje wspólnota. Na koniec – brak ogrodzenia. O tym też zadecyduje wspólnota, ale w tym przypadku (niewiele miejsca od granicy do budynku) brak ogrodzenia to raczej konieczność (żeby nie czuć się jak w klatce). Patrząc na przykład Panoramy – tam wspólnoty poszczególnych bloków chcą się wygradzać – paranoja. Nic nie wiemy o standardzie wykończenia, ilości wind, sposobie ogrzewania itd. więc sie nie wypowiadam. W podsumowaniu – fajerwerków raczej brak.

WIDOKI

Wypada obalić mit o niesamowitych panoramach. Karczówka będzie niewidoczna (prawie, bo z jednego pionu mieszkań pojawi się w ostrym kącie pomiędzy blokami). Dwa piony mieszkań będą z przewagą wystawy północnej (było nie było 25%). W zasadzie jedynie 3 piony (z wystawą wschodnią) maja szansę na panoramę miasta (od Targowej do Telegrafu a nawet Skoczni). Niestety dopiero powyżej 5/6 piętra wyjdziemy powyżej korony drzew przy Jagiellońskiej (to zdaje się topole i pewnie jest jeszcze wyżej) więc jedynie 17% wszystkich mieszkań ma jakieś 'widoki', co znaczy, że z okien pozostałych 83% nie będzie nic ciekawego do oglądania (ale kto rozsądny kupuje widoki).

ARCHITEKTURA

No i na koniec chyba najważniejsze. Moim zdaniem największe rozczarowanie. Czy to ta sama osoba pisała o urokliwym bloczku na Zamkowej? A te delikatne aluzje do architektury Masterkortu czy też coś o zmarnowanej działce przez koreańczyka na Paderewskiego? .... Przecież zaprezentowany budynek stoi z tamtymi w jednym szeregu: bez polotu, bez proporcji, bez rozrzeźbienia formy, w zasadzie ... bez architektury. Jest nawet gorszy od sąsiedniego budynku komunalnego (tam się przynajmniej cos dzieje z bryłą która ma 'pionowe' proporcje). CK Tower stoi dość daleko do 'rezydencji', 'oazy', 'panoramy' itp. ... zdecydowanie bliżej do kloca, bloczyska, kostki czy romantyczniej ... 'grubej (C)Kaśki'. Przecież to zwyczajna i prosta, wyciśnięta powierzchnia użytkowa – nic więcej. Niewiele jej pomogą kolorki czy szlachetniejsze materiały w parterze – jak nie ma formy to takie zabiegi to jedynie sztafaż. Ja rozumiem, że chodzi o prostotę konstrukcji, minimalizacje kosztów, maksymalizacje metrów – to norma ... ale nie udajmy, że powstaje wiekopomne dzieło, które rozjaśni firmament kieleckiej architektury i wyznaczy nowe trendy– wystarczy powiedzieć, że może nie jest rewelacyjnie, ale priorytetem było: tanio, prosto i funkcjonalnie.

PODSUMOWANIE

Zasadniczo powiedziałem już wszystko. Rozumiem, że budować wyżej niż inni jest pociągające zarówno dla inwestora jak i architekta. Ale jak już kiedyś na tym forum pisałem 'wysoko' nie jest synonimem 'dobrze'. Po bliższej analizie dochodzę do wniosku, że albo ten budynek i ta działka ale nie ten klient albo ten klient ale nie taki budynek i niekoniecznie ta działka ... ale z drugiej strony ani to moje kilkanaście 'baniek' ani mój problem ... tylko jakoś tak z początku zabrzmiało, że sobie człowiek apetytu narobił, więc trochę żal ...

Życzę powodzenia, niech sie uda, bo zawsze należy mieć nadzieje, że następnym razem będzie lepiej. Przyszłych lokatorów CK [... nie wiadomo jeszcze co ...] proszę o wymazanie z pamięci tych wypocin ... wszak mój punkt widzenia niekoniecznie cokolwiek znaczy. Forumowiczów jak zwykle wypada przeprosić za długość posta ... a sobie życzę iść spać (a nie po nocach głupoty pisać)


PS.
Mam takie niejasne wrażenie, że budynek nie zachowuje parametrów przesłaniania sąsiadów (ale to tylko wrażenie) i zdaje się, że balustrady powyżej 25-tego metra muszą być pełne (pewnie takie będą choć na wizualizacji są takie raczej 'druciane').

[RZ]

No dobrze, że Charon, jako architekt "walnął" prosto z mostu .
Generalnie marketing TOMIKE świetny, zupełnie nietypowy w naszym mieście (inni nawet nie odpowiadają na maile - Kolporter np. nie tylko ignoruje nasze forum, ale wręcz kiedyś groził Autorowi sądem za ujawnienie tutaj zbyt wcześnie wizualizacji Panoramy). Niewątpliwie bardzo nam miło, że zostaliśmy włączeni do gry.
Nie da się jednak ukryć, że projekt w obecnie przedstawianej formie jest - biorąc pod uwagę wcześniejsze wyostrzenie apetytów - mocno rozczarowujący. Też mi się jawi jako po prostu wyciskanie metrów... Ale mam nadzieję, że skoro o nim dyskutujemy(z inicjatywy inwestora!) , jest szansa, że się zmieni. Dla mnie jako laika to zwykły blok, o podwyższonym standardzie, niezaciekawy architektonicznie (od przedstawionej pięknej wizualizacji warszawskiej dzieli go w moim odczuciu przepaść...) . Cieszę się więc, że Charon to napisał. Tym bardziej, że podoba mi się wiele z jego projektów.
A jeżeli próbuję się wczuć w rolę klienta, to niezmiennie uważam tak samo - jeśli mieszkania w nim miałyby być drogie to też się obawiam, że to żaden cymes i nawet najlepsza promocja może nie pomóc... I trudno wtedy zganiać na trudny kielecki rynek, na którym trudno zrobić coś nowego

[T0MIKE]

Mówiłem, że druzgocąca będzie Proszę Państwa, jadę do Wrocławia, więc dajcie mi czas do jutro, odniosę się do wszystkich zarzutów. Macie dużo racji, ale w dużej mierze dalej uważam, że jest to wina wizualizacji, która będzie zmieniana. Po drugie zaś, oczywiście, wizualizacja jest efektem koncepcji z ubiegłego roku, która jest wstępną wizją, a dalej będzie doprecyzowanie wytycznymi dla architekta. Wyciśnięte metry wynikają z wysokości, chciałem, za wszelką cenę, 11 kondygnacji, bo druga taka okazja się do tek pory nie trafiła. Do jutra, jadę, ale bardzo dziękuję za komentarze i proszę o kolejne, no i pomysły na nazwę. Jak zmieniać, to zmieniać!

[193]

standard warszawa. ujdzie.
ale nie jako "tower"

[Wizard]

Mnie już ten wstępny projekt się podoba. Architektura jest ważna, zgadzam się jak najbardziej. Ważniejsze jest jednak, że będziemy mieli kolejną inwestycję w mieście, która pomoże zaspokoić głód mieszkań
w Kielcach, a w perspektywie czasu, więcej mieszkań na rynku powinno sprowadzić ich cenę w granice normalności.

[msz1]

Ważne jest również to że zainteresował się nami w miarę duży developer spoza miasta.

[tricky]

ale to chyba tylko dlatego ze TOMIKE jest własnie z Kielc

[T0MIKE]

Tak, trochę tak jest, ale przecież, po pierwsze nie działam sam, a ze wspólnikami, którzy nie mieli pojęcia, gdzie są Kielce, po drugie, zapewniam Was, że widziałem w tym mieście już wizytówki zostawione w zeszłym roku przez największych deweloperów w tym kraju (i nie było to Echo Investment ).
Nasycenie rynków wielkich miast powoduje zainteresowanie tymi mniejszymi. Mocno uciekł nam Rzeszów, Lublin, cały Górny Śląsk, Olsztyn, no i Zachodnia Polska, ale nadrobimy. Wszystko się zmienia. Moi współnicy w 2006r. nie byli zachwyceni Kielcami, a na początku lutego zmienili zdanie, może dlatego, że przejechaliśmy przez cały Radom , a potem przyjechaliśmy do Kielc...